Cosa sono gli immobili fantasma e perché rappresentano un problema

Le costruzioni e i fabbricati che non risultano essere registrati al catasto e per i quali le imposte statali e locali non vengono correttamente versate vengono comunemente chiamati “immobili fantasma”. Vediamo quali sono tutti i dettagli di questa particolare tipologia di fabbricati e se, eventualmente, risulta possibile regolarizzare la loro posizione rispetto alle norme catastali.

Definizione di fabbricati fantasma 

Il sistema di catalogazione dei fabbricati in diverse categorie catastali risulta essere estremamente importante poiché costituisce il fondamento per la determinazione delle imposte e delle tasse relative agli immobili presenti in Italia, nonché per la corretta gestione del territorio e la pianificazione urbanistica.

Tuttavia, esistono costruzioni che sfuggono all’accatastamento. Si tratta, per l'appunto, dei cosiddetti “immobili fantasma”. Gli immobili fantasma sono così chiamati perché sconosciuti al Fisco. Si tratta infatti di fabbricati e costruzioni simbolo dell’abusivismo edilizio e dell’evasione fiscale, che versano spesso in condizioni di degrado e non vengono correttamente registrati al catasto.

Gli immobili fantasma spesso rappresentano un problema serio, soprattutto per quei proprietari che desiderano procedere con la compravendita, ma che risultano impossibilitati per l'irregolarità catastale dei fabbricati in oggetto. Volendo essere più precisi, è possibile qualificare un immobile come fantasma nei seguenti casi:

• quando non risulta iscritto al catasto e quindi non è riconosciuto come esistente secondo le normative vigenti;
• nel caso in cui sia stato eretto in modo illecito, integrando dunque un abuso delle norme edilizie;
• quando è intestato a un proprietario fittizio (tale pratica viene spesso adottata per eludere il pagamento delle tasse o per perpetrare altre attività illecite).

Infine, vengono chiamati “fantasma” gli immobili che versano in un particolare stato di abbandono, ovvero nessuno abita in tali edifici né vi sono persone che se ne prendono cura, rendendolo di fatto una entità trascurata nel contesto urbano.

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Cosa fare se la casa non risulta al catasto? 

Rispetto agli immobili fantasma, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione delle modalità specifiche per la regolarizzazione di questa tipologia di fabbricati. 

Per la registrazione degli immobili fantasma è necessario seguire dei passaggi ben precisi che riassumiamo di seguito:

• accatastamento: il primo passaggio consiste nella richiesta di registrazione dell’immobile tramite la DICCA (Dichiarazione di Conformità Catastale) che dovrà essere redatta da un professionista abilitato e, di conseguenza, il contribuente dovrà provvedere a saldare gli oneri di accatastamento previsti;
• sanatoria: tale fase è volta a determinare se l’immobile necessita di demolizione o risulta essere sanabile. Per fare ciò è necessario richiedere la sanatoria presso l’Ufficio Tecnico del comune in cui è ubicato il fabbricato il quale, successivamente, sarà sottoposto a verifica seguendo le specifiche normative locali. In seguito, il contribuente deve presentare una domanda di sanatoria presso il Comune e versare gli oneri previsti per le violazioni edilizie in essere;
• voltura catastale: superate le prime due fasi, il processo di regolarizzazione si conclude con il riconoscimento ufficiale dell’immobile fantasma presso il Catasto. Al termine dell’iter viene aggiornata la titolarità del fabbricato, presentata la voltura e saldate le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Inoltre, è importante ricordare che chiunque costruisca una nuova struttura o amplia un immobile urbano già esistente è tenuto a presentare una notifica al Catasto entro un periodo massimo di 30 giorni dalla data in cui gli edifici diventano abitabili o utilizzabili per lo scopo a cui sono destinati.

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Quali sono gli immobili che non vanno accatastati?

È bene sottolineare che non tutte le costruzioni che di primo acchito possono sembrare idonee per rientrare nella categoria degli immobili fantasma in realtà vi rientrano. Infatti, sebbene viga l’obbligo di accatastamento per la maggior parte degli immobili che sorgono sul territorio italiano, esistono dei fabbricati che non sono soggetti a registrazione catastale.

Nello specifico si tratta delle seguenti costruzioni:

• edifici isolati privi di copertura;
• costruzioni che presentano una superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• vasche per l’acquacoltura o per l’accumulo di acqua per l’irrigazione dei terreni;
• serre dedicate alla coltivazione e protezione delle piante direttamente sul suolo;
• tettoie, porcili, piccole costruzioni agricole come concimaie pozzi che presentano un’altezza inferiore a 1,80 metri e un volume inferiore a 150 metri cubi;
• strutture temporanee, senza fondamenta, non fissate permanentemente al suolo.

Più in generale, per far sì che i fabbricati in questione vengano esentati dall’obbligo di registrazione al catasto, non solo devono rientrare in una delle categorie appena menzionate, ma devono anche non essere produttivi di reddito.