Danni alla facciata condominio, quali sono le cause e chi paga

La manutenzione e la conservazione dei palazzi residenziali richiedono un’attenzione costante, sia per preservare il valore economico dell’edificio che per garantirne il massimo della sicurezza. Ma cosa succede quando si verificano danni alla facciata del condominio? Le cause possono essere sia interne che esterne allo stabile, di conseguenza è innanzitutto necessario accertare le specifiche responsabilità. Dopodiché, le spese di ripristino e ristrutturazione possono essere a carico di tutti i condomini, con l’ente condominiale che ha facoltà di chiedere un opportuno risarcimento a chi ha materialmente determinato il danno.

Quali cause esterne determinano danni alla facciata

La facciata rappresenta una porzione delicata dello stabile condominiale, non solo perché rappresentativa del decoro architettonico dell’edificio, ma anche e soprattutto poiché costantemente esposta agli agenti atmosferici.

Questa configurazione può comportare la comparsa di deterioramenti dovuti a cause esterne allo stesso condominio, tali da compromettere sia la stabilità della struttura che l’estetica dello stabile. Fra i maggiori responsabili dei danni, è utile citare:

• l’inquinamento atmosferico e lo smog urbano, che possono comportare il deposito di sostanze corrosive o abrasive sulle pareti, macchiandole o causando il deperimento degli intonaci;
• le vibrazioni dovute al traffico stradale, o da cantieri edili confinanti, tali da causare fissurazioni e crepe nelle pareti;
• gli agenti atmosferici di eccezionale gravità, come grandinate o forti raffiche di vento, che possono determinare il distacco dei rivestimenti superficiali della facciata;
• i danni accidentali causati dall’urto da parte di veicoli o da manovre errate, da parte di ditte terze nelle adiacenze dell’immobile.

Nella maggior parte dei casi è possibile individuare responsabilità specifiche, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile, tuttavia eventi atmosferici eccezionali o altre condizioni impreviste - purché rientrino nei presupposti del caso fortuito - possono escluderle. Inoltre, per le immissioni oltre la normale tollerabilità - quali fumi e odori - può invece applicarsi l’articolo 844 del Codice Civile.

Danni causati dal condominio: quali sono?

Può però capitare che i danni alle facciate derivino dallo stesso condominio, ad esempio per una mancata o insufficiente manutenzione delle parti comuni. Fra le problematiche che si evidenziano con più frequenza, rientrano:

• il deterioramento progressivo degli intonaci dovuto all’assenza di interventi conservativi;
• il cattivo stato di manutenzione di pluviali, grondaie e canali di scolo, che possono determinare infiltrazioni, distacco degli intonaci e crepe;
• i difetti di posa dell’isolamento termico, dei cappotti o di impianti, che causano estesi danni alla facciata condominiale.

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Queste condizioni possono determinare conseguenze di varia natura, sia estetiche che strutturali:

• il distacco di calcinacci o cornicioni, pericolosi per i passanti o per i beni altrui;
• il degrado dei frontalini dei balconi, quando comuni e tali da contribuire al decoro architettonico dello stabile;
• il deterioramento di vernici, intonaci ed eventuali elementi di pregio sulla facciata.

È bene sottolineare che questi danni possono colpire sia il condominio nel suo complesso che le singole unità abitative dei residenti. Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni da facciata condominiale non correttamente isolata, che determina il passaggio di acqua o umidità nell’appartamento di un unico proprietario.

Se tali infiltrazioni derivano da difetti o carenze di manutenzione delle parti comuni, il condominio può risponderne direttamente, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, salvo il caso fortuito.

Quali danni alla facciata può causare il singolo condomino

Per contro, anche il comportamento negligente del singolo condomino può essere alla base di un danno alla facciata che coinvolge tutto il condominio. L’articolo 1122 del Codice Civile vieta al condomino di eseguire opere nella propria unità immobiliare, o nelle parti d’uso individuale, che danneggino gli spazi comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Fra i più frequenti, è utile citare:

• l’installazione non corretta di impianti privati, come condizionatori, tende da sole o canne fumarie, quando danneggia il rivestimento o compromette l’impermeabilizzazione della parete;
• le perdite idriche che provengono da tubazioni private guaste, che possono causare infiltrazioni e problemi agli intonaci;
• le modifiche arbitrarie e non autorizzate di finestre, finiture dei balconi o altri elementi architettonici;
• il sovraccarico di peso dovuto all’uso improprio di balconi, terrazze, cornicioni e tettoie.

Quando la responsabilità ricade sul singolo, quest’ultimo vi risponde direttamente, in base alle circostanze, ai sensi dell’articolo 2043 o dell’articolo 2051 del Codice Civile.

Quali danni copre l’assicurazione di un condominio

Prima di comprendere chi debba provvedere alle spese o al risarcimento del deterioramento delle facciate condominiali, è utile conoscere quale tipologia di danni venga solitamente coperta dall’assicurazione dello stabile. 

L’assemblea può infatti deliberare la sottoscrizione di una polizza globale fabbricato, al fine di tutelarsi dalle conseguenze economiche di eventi imprevisti. A seconda delle garanzie previste dalla polizza, possono essere coperti:

• la responsabilità civile verso terzi, come nel caso di intonaci che causano lesioni alle persone o danni ai beni privati cadendo;
• i danni da acqua dovuti dalla rottura imprevista di tubature o condotte pluviali comuni;
• i problemi determinati da eventi atmosferici straordinari, da atti vandalici o da comportamenti esterni al volere del condominio;
• le spese per la tutela legale necessarie per affrontare controversie stragiudiziali o giudiziali relative a sinistri.

Al contrario, è difficile che l’assicurazione provveda alle conseguenze derivanti dalla normale vetustà dell’immobile, dall’assenza di manutenzione ordinaria o straordinaria o, ancora, da altri comportamenti negligenti sia dei singoli condomini che dello stabile nel suo complesso.

Chi risponde dei danni per cause esterne al condominio

Entrando nel dettaglio delle eventuali spese da sostenere, la prima casistica riguarda i danni che non rientrano nella responsabilità diretta del condominio. In linea generale, per conseguenze:

• da vibrazioni o scavi legati a cantieri confinanti, possono rispondere l’impresa esecutrice e, se ne ricorrono i presupposti, il committente o altri soggetti responsabili;
• da impatto di veicoli a motore, può rispondere il soggetto responsabile del sinistro, con il coinvolgimento dell’assicurazione, secondo le regole del D.Lgs. 209/2005;
• da degrado chimico o da emissioni inquinanti oltre la normale tollerabilità, ad esempio prodotte da impianti industriali limitrofi, ne risponde l’azienda responsabile ai sensi dell’articolo 844 del Codice Civile.

Se non è possibile individuare un terzo responsabile, le spese per riparare le parti comuni restano generalmente a carico del condominio. L’eventuale risarcimento di altri danni dipende invece dall’accertamento della responsabilità.

Chi paga i danni causati dal condominio o dai condomini

Diverso è invece il discorso quando le negative conseguenze sono provocate dallo stesso condominio o, ancora, dal comportamento di un singolo proprietario. A questo scopo, bisogna considerare che:

• se il danno proviene da parti comuni non adeguatamente sottoposte a manutenzione, la responsabilità delle spese di ripristino è dell’intero stabile, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. I costi verranno suddivisi fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile;
• se il deterioramento della facciata provoca danni a un condomino, ad esempio per infiltrazioni, quest’ultimo può chiedere il risarcimento allo stabile, se ne ricorrono i presupposti. Resta comunque tenuto a partecipare alle spese per le parti comuni, secondo i criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile;
• se la causa è ascrivibile al comportamento privato, ne risponde esclusivamente il singolo, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile.

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In caso un condomino subisca conseguenze attribuibili allo stabile, dovrà darne comunicazione formale, via raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. A questo scopo, può essere utile la presa visione di un fac-simile di richiesta dei danni al condominio:

“Spettabile Condominio [NOME e INDIRIZZO],
c/o l’Amministratore Pro Tempore [NOME]

Il sottoscritto [NOME E COGNOME], proprietario dell’interno [NUMERO], segnala che a causa di difetti e omessa manutenzione della facciata condominiale si sono verificate infiltrazioni e danni all’interno della propria proprietà esclusiva.

Vi intimo e diffido a eliminare la causa delle infiltrazioni e a risarcire i danni subiti, quantificabili in euro [CIFRA], come da perizia allegata, entro 15 giorni dal ricevimento della presente. In difetto, adirò le vie legali con addebito delle spese a Vostro Carico.

[DATA E FIRMA]"

Quanto tempo per contestare danni da lavori di ristrutturazione della facciata di condominio?

Nel caso in cui si riscontrino vizi o difetti dovuti all’esecuzione di lavori non a regola d’arte, sia il condominio che l’eventuale condomino danneggiato possono tutelarsi per ottenere un risarcimento. I danni da lavori di ristrutturazione possono infatti derivare dall’imperizia dell’impresa prescelta, di cui è possibile contestare l’operato entro precisi termini di legge:

• entro 10 anni dal compimento dei lavori per gravi difetti che compromettono la funzionalità o il normale godimento dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, con l'obbligo di denunciare i vizi all'impresa entro un anno dalla scoperta e di avviare la causa entro l'anno successivo dalla denuncia;
• entro 2 anni dalla consegna dell’opera per agire contro l’appaltatore per vizi e difformità, ai sensi dell’articolo 1667 del Codice Civile, denunciandoli di regola entro 60 giorni dalla scoperta;
• entro 30 giorni, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile, per impugnare delibere assembleari invalide, relative all’approvazione di lavori o del reparto spese. I termini partono dalla data della riunione per i presenti dissenzienti o, ancora, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

In caso di urgenza o contestazioni sulle cause dei danni, è possibile ricorrere all’accertamento tecnico preventivo per le infiltrazioni in condominio. L’articolo 696 del Codice di Procedura Civile consente di verificare tempestivamente lo stato dei luoghi, mentre l’articolo 696-bis permette di accertare e quantificare i danni, favorendo una conciliazione prima della causa.