L’espropriazione immobiliare rappresenta sempre un momento delicato, sia per il debitore che perde il suo immobile, sia per chi decide di acquistarlo. Ma cosa succede dopo che la casa viene venduta all’asta? A seguito dell’aggiudicazione dell’immobile, si attivano diverse conseguenze sia per l’acquirente che per il vecchio titolare. Il compratore ne diviene il nuovo proprietario con il decreto di trasferimento: il ricavato della vendita viene destinato al pagamento dei creditori, secondo le priorità stabilite per legge. Il vecchio proprietario, oltre a perdere l’immobile, vede invece definire formalmente la propria posizione verso i creditori per i debiti della casa all’asta, valutando eventuali residui ancora da corrispondere.
Cosa succede quando la tua casa viene venduta all’asta
Quando una casa viene battuta all’asta per via giudiziale, si attivano diversi passaggi che coinvolgono sia il debitore che l’acquirente, oltre ai creditori esistenti. Le prime responsabilità sono a carico dell’acquirente. L’aggiudicazione provvisoria al termine dell’incanto, o della vendita senza incanto, non definisce infatti l’immediato trasferimento dell’immobile. Con la stesura del verbale di aggiudicazione, il vincitore deve provvedere al saldo del prezzo indicato nel bando entro i termini previsti, solitamente non superiori a 120 giorni. Soltanto a saldo avvenuto il giudice emette il decreto di trasferimento, ai sensi dell’articolo 586 del Codice di Procedura Civile.
Ma cosa succede dopo il decreto di trasferimento? Questo passaggio è fondamentale perché, oltre a definire i diritti dell’acquirente, determina anche le conseguenze per il debitore e i suoi creditori:
- il decreto di trasferimento consegna la proprietà all’acquirente, estinguendo le ipoteche, i pignoramenti e i vincoli pregiudizievoli sull’immobile;
- il professionista delegato provvede, ai sensi dell’articolo 591-bis del Codice di Procedura Civile, alla registrazione, alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale dell’immobile, a spese dell'aggiudicatario;
- il debitore è chiamato a liberare l’immobile dai soggetti e dai beni che lo occupano senza titolo, essendo il decreto di trasferimento esecutivo per il rilascio;
- i fondi recuperati dalla vendita dell’immobile vengono trasferiti ai creditori, in base agli ordini di priorità stabiliti per legge.
Quanto tempo può rimanere una casa all’asta
È però utile sapere che le tempistiche dell’intero processo esecutivo non sono fisse, né predeterminabili con certezza, perché molto dipende dall’interesse suscitato dall’immobile sul mercato, nonché dal numero di tentativi di vendita.
Sostanzialmente, bisogna prendere in considerazione:
- la frequenza dei tentativi d’asta, in base a quanto previsto dall’articolo 591-bis del Codice di Procedura Civile, che impone al professionista delegato almeno tre esperimenti di vendita in un anno;
- i ribassi di prezzo, perché se i tentativi vanno deserti, l’articolo 591 del Codice di Procedura Civile permette al giudice, o al delegato, la possibilità di ridurre il prezzo fino al 25% rispetto al tentativo precedente. Più basso è il prezzo dell’immobile, maggiori sono le possibilità di vendita;
- la chiusura anticipata, che può avvenire quando, dopo troppi tentativi falliti, l’immobile non possa essere venduto a un prezzo ragionevole. Il giudice può quindi estinguere la procedura per infruttuosità, ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile.
Quanto tempo ho per liberare la casa venduta all’asta
Ma una volta battuta la casa all’asta, quanto tempo ha il debitore per liberarla? A regolare la disciplina è l’articolo 560 del Codice di Procedura Civile, al fine di tutelare sia gli interessi dell’acquirente che quelli del debitore. Le tempistiche possono variare in funzione della natura dell’occupazione dell’immobile:
- se abitazione principale dell’esecutato e della sua famiglia, il debitore può continuare ad abitarvi fino al decreto di trasferimento, purché non vengano ostacolate le visite dei papabili acquirenti e la casa venga mantenuta in buono stato;
- se l'immobile non è abitato dal debitore e dalla sua famiglia, oppure è occupato da terzi senza un titolo opponibile alla procedura, il giudice dispone la liberazione, di regola già con l'ordinanza che autorizza la vendita, ai sensi dell'articolo 560 del Codice di Procedura Civile.
Una volta ricevuta la notifica dell’ordine di liberazione, avviata dal giudice, il custode giudiziario può richiedere il rilascio dell’immobile, senza dover avviare un procedimento esecutivo di sfratto.
Cosa succede se non lascio la casa venduta all’asta
Può capitare che, nonostante il decreto di trasferimento, l’ex proprietario o un terzo occupante si rifiutino di liberare l’immobile e consegnare le chiavi all’acquirente. In questo caso, si possono attivare le procedure di sfratto dopo la vendita della casa all’asta, che partono con il custode giudiziario che procede all’esecuzione dell’ordine di liberazione, secondo le modalità stabilite dal giudice, senza necessità di ricorrere all’ufficiale giudiziario.
Se l’occupante si rifiuta categoricamente di lasciare l’immobile, ad esempio opponendo resistenza fisica o impedendone l’accesso, si può procedere con:
- l’uso della forza pubblica, con l’intervento delle forze dell’ordine per eseguire lo sgombero;
- l’addebito delle spese all’ex proprietario, come i costi sostenuti per liberare l’immobile.
L’acquirente può rivendere una casa comprata all’asta?
Un dubbio frequente riguarda la possibilità di riportare sul mercato un’abitazione precedentemente acquistata all’asta. Si tratta di una possibilità garantita dalla legge?
Non vi sono vincoli temporali alla vendita di una casa comprata all’asta, ma bisogna prestare attenzione alle questioni fiscali. Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi - il TUIR, cioè il D.P.R. 917/1986 - prevede una tassazione delle plusvalenze. In altre parole, la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati da meno di 5 anni genera una plusvalenza tassabile, salvo che sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La gestione dei debiti della casa all’asta: cosa accade al debito residuo?
Un altro dubbio frequente riguarda il destino del debito residuo dell’esecutato, al termine della procedura. La vendita della casa libera infatti l’immobile delle ipoteche, ma non cancella automaticamente i debiti che il proprietario ha nei confronti dei creditori, soprattutto se il valore di vendita della casa non è sufficiente a coprirli completamente.
Per comprendere cosa succeda alla porzione residua del debito, è perciò indispensabile valutare come vengano distribuiti gli introiti dell’asta e come si debba procedere qualora non siano in grado di coprire completamente il debito,
A chi vanno i soldi della casa venduta all’asta
Innanzitutto, è utile comprendere come venga suddiviso il denaro ricavato dalla vendita dell’abitazione. La cifra pattuita per l’asta viene depositata sul conto corrente intestato alla procedura esecutiva, dopodiché viene redistribuito secondo gli ordini di preferenza stabiliti dagli articoli 2748 e successivi del Codice Civile, nonché all’articolo 596 del Codice di Procedura Civile.
In linea generale, l’ordine di pagamento prevede la copertura:
- delle spese prededucibili, come i compensi per il delegato alla vendita, le spese di custodia e le perizie di stima;
- dei creditori ipotecari, come banche ed enti che possono vantare un’ipoteca di primo grado sull’immobile;
- dei creditori privilegiati, come i crediti da lavoro e i crediti fiscali;
- dei creditori chirografari, cioè i soggetti privi di garanzie reali o privilegi di precedenza.
L’eventuale residuo viene restituito al debitore, anche se si tratta di un’eventualità abbastanza remota.
Cosa succede se il ricavato dell’asta non copre il debito
Può però capitare che il prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile non sia sufficiente a coprire interamente il debito dell’ex proprietario. In questo caso, l’esecutato non viene sollevato dall’obbligo di pagare la somma non coperta.
Permane infatti l’obbligazione al pagamento per la porzione residua ancora a carico del debitore, che può essere:
- coperta con l’aggressione di altri beni, come il pignoramento dello stipendio o della pensione, dei conti correnti o di altri beni mobili e immobili di proprietà del debitore;
- risolta con un piano di ristrutturazione dei debiti, o chiedendo l’esdebitazione del debitore incapiente, in base agli strumenti previsti per legge, come quelli del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvibilità, ovvero il D.Lgs. 14/2019.
La prescrizione del debito residuo dopo la vendita all’asta
È però necessario sapere che il debito non ancora estinto con la vendita giudiziaria non dura a tempo indefinito, ma è soggetto ai termini ordinari di prescrizione previsti per legge.
La prescrizione del debito residuo dopo la vendita all’asta ha un termine di 10 anni, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice Civile, per i crediti riconosciuti da un provvedimento o derivanti da contratti di mutuo o finanziamento, ma possono applicarsi termini diversi per crediti di altra natura. Eventuali atti interruttivi - come un sollecito formale, una diffida di pagamento, una notifica di precetto o un’azione esecutiva - interrompono però la prescrizione, facendo ripartire da zero il conteggio.
In assenza di atti interruttivi, al termine dei 10 anni il debito residuo si estingue definitivamente e il debitore viene svincolato dagli obblighi di pagamento.
Che fine fanno le case invendute all’asta
Infine, può capitare che i tentativi di vendita all’asta dell’immobile non vadano a buon fine. In simili situazioni, che fine fa la casa messa all’asta?
Ai sensi dell’articolo 588 del Codice di Procedura Civile, ogni creditore può chiedere al giudice l’assegnazione dell’immobile, per un valore pari o superiore al prezzo base fissato per l’asta.
In base all’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, il giudice può anche disporre la chiusura anticipata dell’espropriazione, in caso non sia possibile procedere alla vendita e al soddisfacimento dei creditori, ad esempio per costi troppo elevati della procedura ed eccessivo ribasso del bene. Se la procedura viene dichiarata estinta, senza che l’immobile sia stato venduto o assegnato ai creditori, il pignoramento viene cancellato e la casa torna nella disponibilità del debitore. I creditori hanno però facoltà di iscrivere nuove garanzie o tentare nuove procedure esecutive.
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