Sfratto dopo la vendita della casa all’asta: quando liberare i locali?

Cosa accade in caso di sfratto per vendita della casa all’asta, entro quanto tempo gli occupanti devono liberare i locali? Si tratta di una domanda che, in una situazione così delicata, coinvolge in modo eguale sia gli ex proprietari che i nuovi acquirenti. Da un lato vi è infatti la preoccupazione di trovare un nuovo alloggio dopo che l’abitazione è stata battuta all’asta, dall’altro il timore di non poter entrare in possesso in tempi rapidi dell’immobile acquistato.

In linea generale, quando chi si è aggiudicato l’immobile procede a depositare istanza di liberazione, gli occupanti hanno dai 60 ai 120 giorni per liberare casa a partire dal decreto di trasferimento. Le tempistiche possono però essere molto variabili, poiché vi sono diversi fattori che possono intervenire, rendendole anche decisamente più estese. In ogni caso, prima di acquistare un immobile da un proprietario in posizioni debitoria, è utile controllare la Banca Dati della Morosità Immobiliare, così da comprendere la storia di pagamento della controparte.

Cosa succede se la casa all’asta è occupata?

Quando ci si avvicina per la prima volta alle aste giudiziarie, si noterà che alcuni immobili sono già stati liberati dai proprietari morosi, mentre altri risultano ancora occupati. Ma è possibile procedere alla vendita all’asta di una casa che ancora ospita i debitori?

Sì, una casa pignorata - ad esempio, per il mancato saldo delle rate del mutuo - può essere messa all’asta anche se al momento occupata. In questo caso, chi si aggiudicherà l’immobile avrà il diritto di:

• richiedere la liberazione immediata dell’abitazione, tramite apposita istanza al giudice;
• attendere i tempi tecnici necessari per l’intervento di sfratto esecutivo tramite l’ufficiale giudiziario.

Quanto tempo si ha per sgombrare una casa venduta all’asta?

La vendita di una casa all’asta, per saldare la posizione debitoria degli ex proprietari, è sempre un passaggio delicato sia per chi deve lasciare l’abitazione e chi, invece, ne deve entrare in possesso. Ma una volta che l’immobile è stato battuto, quanto tempo si ha per sgombrare casa?

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Di norma, la messa all’asta di un immobile segue la procedura e la notifica di pignoramento, con i quali i proprietari morosi - ad esempio nei confronti dell’istituto di credito con cui hanno sottoscritto un mutuo - vengono sottoposti al processo di esecuzione forzata dei loro beni. Le modalità e le tempistiche sono stabilite dalla Legge 8 del 28 febbraio 2020, che ha modificato la normativa precedentemente vigente.

Quando il giudice emette il decreto di trasferimento, ovvero l’atto che testimonia l’aggiudicazione all’asta dell’immobile e il relativo passaggio di proprietà, viene contestualmente inoltrata agli ex proprietari un’ingiunzione per la liberazione dei locali, entro una data stabilita dallo stesso tribunale. Ma come viene determinata questa scadenza? Dipende dalla modalità di risoluzione dello sfratto esecutivo, seguendo due casistiche diverse:

• quando è l’aggiudicatario, ovvero colui che ha acquistato l’immobile all’asta, a presentare istanza;
• quando è il custode giudiziario a rendere esecutivo l’ordine di rilascio, secondo le tempistiche definite nel decreto di trasferimento.

Le tempistiche con l’istanza dell’aggiudicatario

Con la legge 8 del 28 febbraio 2020, per tutte le vendite giudiziarie successive al 13 febbraio 2019, è permesso al debitore di rimanere all’interno dell’abitazione fino all’emissione del decreto di trasferimento. Si tratta di una sostanziale modifica rispetto alla normativa precedente, che prevedeva la possibilità che il debitore venisse allontanato dell’immobile ancor prima della stessa asta immobiliare.

Una volta venduto l’immobile, l’acquirente può depositare un’istanza di liberazione, con cui chiede che l’abitazione venga liberata contestualmente al decreto di trasferimento. Sempre per effetto della sopracitata legge, l’acquirente deve però:

• farne esplicita richiesta, entro 30 giorni dal pagamento;
• in caso contrario, il decreto di trasferimento non conterrà l’ordine di liberazione.

Depositata l’istanza, il giudice notifica il decreto al debitore e, da quel momento, si hanno dai 30 ai 60 giorni dal provvedimento per lasciare l’abitazione. Le tempistiche possono però aumentare sensibilmente se la casa risulta occupata da minorenni, anziani, soggetti fragili e persone affette da disabilità, poiché in questi casi la liberazione può essere vincolata alla disponibilità di una nuova abitazione, tramite l’intervento dei servizi sociali.

Le tempistiche senza l’istanza dell’aggiudicatario

Al contrario, se colui che si è aggiudicato l’immobile all’asta non presenta istanza di liberazione, le tempistiche si dilungano. In questo caso, infatti:

• il decreto di trasferimento non conterrà l’ordine di liberazione;
• il procedimento di sfratto esecutivo avverrà per mano dell’ufficiale giudiziario.

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In questo caso, di conseguenza, il debitore potrà rimanere in casa anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, almeno finché non interverrà l’ufficiale giudiziario. Le tempistiche possono essere molto variabili, in genere circa 120 giorni.

Cosa succede se non si lascia la casa venduta all’asta?

Può capitare che, a seguito della vendita di un’immobile tramite asta giudiziaria, gli occupanti si rifiutino di lasciare casa. Cosa succede in questi casi, in che modo l’aggiudicatario può entrare materialmente in possesso dei locali?

Come si è visto nei precedenti paragrafi, una volta che l’acquirente vince l’asta e procede al pagamento dell’immobile, viene emesso un decreto di trasferimento che, di fatto, segna il passaggio di proprietà dell’abitazione dagli attuali occupanti al nuovo proprietario. Se alla data stabilita per l’ordine di liberazione - o, in alternativa, all’azione dell’ufficiale giudiziario - gli ex proprietari dovessero rifiutarsi di lasciare l’immobile, può rendersi necessaria un’esecuzione forzata dello sfratto.

L’Ufficiale Giudiziario richiederà infatti l’intervento delle Forze dell’Ordine che, di fronte al rifiuto di liberare il locale, potranno decidere di forzare l’ingresso nell’abitazione e delegare poi a un fabbro incaricato l’onere di cambiare serratura. Se necessario, potrebbe essere richiesta anche la presenza degli assistenti sociali e di qualsiasi altra istituzione o ente utile, sia alla tutela dei diritti degli occupanti che del nuovo proprietario.

Si tratta di una situazione certamente delicata, le cui tempistiche possono variare enormemente a seconda delle condizioni degli occupanti e dell’eventuale necessità di proteggere minori o soggetti fragili. In media, l’intero processo di liberazione può richiedere anche sei mesi - o addirittura un anno - dalla data di acquisto dell’immobile all’asta.