Da una parte chi cerca casa, cercando di bilanciare il budget familiare con il costo del mutuo o dell’affitto, dall’altra un’offerta limitata, soprattutto in termini di edilizia pubblica, sociale o convenzionata, nelle grandi città. In mezzo un patrimonio edilizio consistente, ma datato e inagibile.
Per colmare questo gap esistono però delle soluzioni, che iniziano a prendere su ampia scala e che, grazie alla collaborazione pubblico – privato, possono contribuire a soddisfare il bisogno abitativo in Europa e nel nostro Paese. Si tratta dell’ ”edilizia offsite” al centro del dibattito dei Renovation Days 2026, la quarta edizione dell’appuntamento organizzato da Edera – Offsite Hub Italia, che si è tenuto lo scorso 21 ottobre presso BASE Milano con il titolo “L’Offsite italiano per la sfida della Casa”.
Che cosa si intende per “off site”
Con “offsite” si intende un modello di edilizia basato sulla produzione industrializzata di componenti dell’edificio che vengono poi trasportati e assemblati in cantiere. Questo approccio consente di sovrapporre alcune fasi di lavoro, rendere i processi più standardizzati e ridurre le attività da svolgere in cantiere.
“Il risultato è una maggiore prevedibilità di tempi e costi, con meno disagi durante gli interventi e una disponibilità anticipata degli alloggi”, ha spiegato Thomas Miorin, amministratore delegato di Edera, impresa sociale e centro di innovazione nazionale senza scopo di lucro promosso da Near Sgr, Fondazione Housing Sociale e ANCE per sperimentare e creare un mercato per le soluzioni innovative capaci di ridurre tempi, costi e impatto ambientale delle costruzioni.
“L’edilizia offsite offre già oggi una risposta efficace e rapida alla necessità di dare case sostenibili a chi ne ha bisogno come ribadito anche dalla Commissione europea con la raccomandazione del 9 settembre 2026”.
Il problema casa e le indicazioni della Commissione europea per risolverlo
Secondo la Commissione nell’Unione europea servono più di due milioni di abitazioni l’anno, circa 650mila in più di quelle costruite oggi, di cui 100-150mila in Italia, con investimenti supplementari per circa 150 miliardi di euro l’anno.
L’Affordable Housing Plan, presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025, si articola in quattro pilastri: potenziare l’offerta di alloggi, mobilitare gli investimenti, sostegno immediato con riforme strutturali e tutela dei gruppi più colpiti. Il primo pilastro punta su produttività e innovazione delle costruzioni, visto il divario di questo settore rispetto al livello già raggiunto dal settore manifatturiero. La strategia europea per la costruzione di abitazioni promuove pertanto l’offsite e norme armonizzate per i prodotti da costruzione.
“Il primo pilastro del Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili punta ad aumentare l’offerta anche rafforzando produttività e innovazione nelle costruzioni. Con la Raccomandazione del 9 settembre 2026 sulle aree sotto pressione abitativa, la Commissione invita le autorità a sostenere l’affidamento di alloggi realizzati con metodi moderni di costruzione Modern Methods of Construction.
Si tratta di tecniche di progettazione e produzione che spostano gran parte del lavoro dal cantiere alla fabbrica o rendono più efficienti le lavorazioni in cantiere”, ha precisato Pieter Staelens, head of Sector Competitive Construction della Commissione europea.
L’off site come strumento per raggiungere gli obiettivi del Piano Casa
A differenza del confronto in atto a Bruxelles e delle iniziative di altri Paesi europei, le politiche e il di‐ battito in corso in Italia investe soprattutto le risorse e le procedure necessaria per aumentare la disponibilità di immobili.
Il Piano Casa però si propone di rispondere alla crisi abitativa con obiettivi ambiziosi, risorse limitate e costi di costruzione in crescita: si tratta di circa 100.000 alloggi in dieci anni, a partire da circa 60.000 case popolari oggi non assegnabili. Per realizzarli servono costi e tempi più contenuti e soprattutto certi: il costo di costruzione è cresciuto del 21% tra il 2020 e il 2025 e nel 2026 continua a salire per effetto della crisi energetica in corso.
“Il Piano considerano una costante il modo in cui le case vengono costruite o riqualificate. Tuttavia, le costruzioni si trovano di fronte a un cambio di paradigma, già intrapreso con successo da diverse aziende e da alcune politiche nazionali: l’industrializzazione.
Spostare attività dal cantiere alla fabbrica può portare risparmi di tempo e di costo e miglioramenti di qualità, sicurezza ed efficienza, elementi irrinunciabili per il Piano Casa.
I risultati raggiunti dall’edilizia off site, con la compressione di tempi e costi degli interventi, rappresentano un fattore determinante per massimizzare la messa a terra del Piano Casa”, precisa Miorin di Edera.
Bye bye vecchio prefabbricato, largo alla riqualificazione industriale degli immobili
Con offsite si indica un modo di costruire in cui parti importanti dell’edificio, elementi piani o moduli tridimensionali, in legno, acciaio, calcestruzzo o sistemi misti, sono prodotte in stabilimento e poi montate in cantiere; applicato agli edifici esistenti, questo approccio prende il nome di riqualificazione industrializzata o modello EnergieSprong.
“Il cantiere diventa soprattutto un luogo di montaggio: si lavora meno in quota, con meno imprevisti e maggiore sicurezza, e alcune fasi procedono in parallelo”, ha precisato Eric Aurenche, ceo di EnergieSprong Global Alliance. “L’offsite fa parte dei cosiddetti Moderni Metodi di Costruzione previsti dalla Commissione europea: si tratta d un’innovazione ampia che va dalla digitalizzazione a un uso maggiore della produzione in fabbrica e dell’automazione, e porta un settore rimasto a lungo artigianale verso un approccio industriale, aumentandone la produttività”.
Nonostante alcune somiglianze, soprattutto agli occhi dei non addetti ai lavori, l’offsite non rappresenta in alcun modo una versione aggiornata delle vecchie tecniche basate sulla prefabbricazione.
“La prefabbricazione pesante arrivata in Italia negli anni Sessanta si basava su pochi sistemi chiusi e rigidi, che tendevano a ripetere gli stessi edifici senza adeguata varietà, qualità architettonica e prestazionale” , ha ribadito Laura Pellegrinelli, responsabile progetto EnergieSprong Milano. “Oggi la produzione digitale e la disponibilità di sistemi aperti e flessibili permettono velocità, resistenza e riduzione di scarti ed errori, senza perdere qualità e varietà architettonica, anche nella riqualificazione. Le attività di EnergieSprong lo dimostrano: sulla stessa tipologia di edifici resi‐denziali pubblici sono arrivati progetti industrializzati molto diversi per prestazioni, materiali, tecnologie e risultato architettonico, adattati ai diversi contesti urbani e sociali”.
Con l’offsite costi ridotti per riqualificazioni e costruzioni ex novo
Secondo le ricerche contenute nell’instant report “Edilizia Offsite per il Piano Casa”, presentato nel corso dei Renovation Days, con l’offsite è possibile riqualificare interi condomini con riduzioni di tempo che vanno dal 40% al 60% e di costi fino al 15% come effetto della replicazione degli interventi su volumi crescenti. Abbinando inoltre un intervento antisismico a quello di efficientamento energetico, l’offsite può produrre risparmi che arrivano fino al 30%. In Italia con il modello EnergieSprong le unità abitative riqualificate sono passate da 5 nel 2022 a 1.533 nel 2026, secondo i dati cumulativi riportati da Edera.
“L’off site non serve solo a ridurre i costi delle riqualificazioni”, ha sottolineato Miorin. “Anche nella nuova costruzione le rassegne internazionali indicano un potenziale di accelerazione significativo: i tempi possono ridursi dal 20% al 50% rispetto ai metodi tradizionali, a parità di prestazioni. Il vantaggio economico, invece, dipende dai volumi realizzati e dall’esperienza maturata nei processi industrializzati”.
La proposta avanzata da Edera – Offsite Hub Italia prevede entro il 2030 il lancio di un programma pilota nazionale basato su gruppi di edifici simili e l’obiettivo di utilizzare soluzioni offsite per il 20% delle nuove costruzioni e delle riqualificazioni profonde finanziate dal Piano Casa.
“Questo percorso va accompagnato con misure di sostegno fiscale agli investimenti in digitalizzazione e industrializzazione”, ha aggiunto Miorin. “
Nel lungo periodo, la prospettiva è quella di consolidare una politica industriale capace di rendere il settore delle costruzioni più produttivo e stabile, con particolare attenzione all’edilizia sociale per studenti, anziani e lavoratori e agli edifici scolastici.
Per sostenere gli investimenti necessari, è tuttavia importante garantire una domanda pubblica pluriennale e prevedibile, con lotti programmati su più anni”.
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