Il mercato immobiliare commerciale italiano non si ferma. Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti hanno raggiunto 10,6 miliardi di euro, il 36% in più rispetto allo stesso periodo del 2025 e il 73% sopra la media degli ultimi dieci anni, superando il volume dell’intero 2024. Il solo terzo trimestre ha portato circa 2,9 miliardi, in crescita del 18% su base annua. È il quadro tracciato da Colliers, che parla di "Crescente resilienza" del mercato, capace di attrarre capitali nonostante le incertezze economiche e geopolitiche.
I settori sotto i riflettori
In cima alla classifica per volumi c’è il retail, con circa 3 miliardi di euro investiti nei nove mesi (+31%). Seguono gli hotel con circa 2 miliardi (+12%) e la logistica con circa 1,9 miliardi, che con un +63% è il settore cresciuto di più. Più staccati gli uffici, a circa 1,3 miliardi (+11%), e il living, che con 757 milioni segna un +20%. A questi si aggiungono, solo nel terzo trimestre, oltre 190 milioni investiti in data center, mixed-use e altre asset class alternative.
Retail: ancora in testa, prevale l’out-of-town
Il retail resta il primo settore per volumi, con circa 3 miliardi di euro (+31%), un risultato che supera già i totali annui degli ultimi dieci anni, tranne il 2025. Nel solo terzo trimestre gli investimenti sono stati 504 milioni, per il 75% (378 milioni) in operazioni di portafoglio. Spicca una transazione da circa 270 milioni nel comparto shopping centre, che ha coinvolto asset in Sicilia, Campania e Piemonte.
I nove mesi mostrano una netta preferenza per il segmento out-of-town, che pesa circa il 63% del totale, pari a circa 1,9 miliardi. Gli investitori sono sempre più selettivi: gli asset dominanti attirano capitali per stabilità dei flussi di cassa e liquidità, mentre gli shopping centre secondari sono visti come occasioni di creazione di valore attraverso riqualificazione, riposizionamento e ottimizzazione gestionale.
Hotel: miglior trimestre dell’anno
Il comparto alberghiero ha raggiunto circa 2 miliardi (+12%), recuperando il rallentamento del primo semestre. Il terzo trimestre, con 865 milioni, è il migliore dell’anno per il settore e il più alto tra tutte le asset class nel periodo luglio-settembre. Gli hotel pesano ormai circa il 20% dei volumi complessivi.
Roma si conferma la piazza con più operazioni, sei nel trimestre per circa 210 milioni. A sostenere i numeri hanno contribuito l’acquisizione del The Edition Lake Como e la cessione di Villa Certosa in Sardegna, destinata alla riconversione in struttura ricettiva di lusso. Al netto di queste due, i mercati regionali hanno totalizzato circa 170 milioni, e circa un quarto delle operazioni ha riguardato progetti di conversione o nuova realizzazione.
Logistica: il settore che cresce di più
Con circa 1,9 miliardi, la logistica è la terza asset class per volumi e la più dinamica per crescita (+63%). Il terzo trimestre ha concentrato 766 milioni (+94% su base annua), il miglior trimestre dell’anno, con le operazioni in portafoglio al 36% dei volumi. Per il quarto trimestre è attesa una pipeline superiore a un miliardo, sostenuta da una maggiore disponibilità di prodotto core; resta vivo l’interesse per strategie core+ e value add. I rendimenti prime sono stabili al 5,25%.
Anche la domanda degli utilizzatori è ai massimi: tra gennaio e settembre sono stati assorbiti circa 2,3 milioni di metri quadrati, il livello più alto mai registrato per il periodo (+56%), con 787.000 mq nel solo terzo trimestre. La richiesta si concentra su magazzini di grado A conformi ai criteri ESG, trainata per circa il 50% dai logistici conto terzi (3PL) e per circa il 24% da operazioni built-to-own di e-commerce, cold storage e altri settori. Con offerta limitata e costi in aumento, i canoni prime hanno raggiunto 73 euro/mq/anno a Milano e 72 a Roma, anche se la crescita si sta normalizzando, soprattutto a Torino e Bologna.
Uffici: ripresa sorretta dai capitali domestici
Il comparto direzionale ha investito circa 1,3 miliardi in una cinquantina di operazioni (+11%), tornando in territorio positivo anche grazie a Torre Diamante a Milano, che ha portato nuovi capitali attraverso un veicolo dedicato. Milano concentra il 59% dei volumi (770 milioni in 17 operazioni), Roma il 25% (circa 331 milioni in 15 operazioni).
I capitali domestici valgono circa il 39% dei volumi e hanno guidato 33 operazioni su 50, con la componente private (family office, HNWI e privati) intorno al 30%. Prevalgono le strategie core e core+ (66%), davanti al value add (19%) e agli owner occupier (16%). La concorrenza sugli asset prime mantiene il prime yield milanese stabile al 4,0%.
Nel leasing, Milano ha assorbito circa 216.000 mq nei nove mesi (-20%), ma il terzo trimestre è cresciuto del 16% a circa 82.000 mq, con circa 70 operazioni; la nuova sede di A2A pesa per circa 24.000 mq, quasi un terzo del trimestre. Il canone prime nel CBD Duomo è stabile a 850 euro/mq/anno. A Roma l’assorbimento è di 102.000 mq nei nove mesi (+3%), con il terzo trimestre a 40.000 mq (-12,5%); il Greater EUR concentra circa il 40% delle superfici, e i canoni prime sono stabili a 630 euro/mq nel CBD e 400 nell’EUR.
Living: avanti il build-to-sell
Il living ha attratto 757 milioni (+20%), circa il 10% del totale. Nel terzo trimestre, vicino ai 200 milioni, l’attività è stata quasi solo residenziale a sviluppo destinata alla vendita frazionata (build-to-sell), che sui nove mesi pesa circa il 70% dei volumi, seguito dagli studentati (25%, soprattutto operazioni forward purchase). Milano concentra circa 430 milioni, il 57%. Cresce l’acquisto di società veicolo titolari di iniziative di sviluppo residenziale, formula che dà accesso a pipeline già avviate: solo a Milano vale circa 130 milioni.
Alternative: data center, self storage, education
Tra gli "emergenti" Colliers segnala data center, self storage, education e iniziative di urban regeneration, che stanno progressivamente allargando il perimetro del mercato accanto alle asset class tradizionali.
Geografia e prospettive
Milano ha raccolto 3,6 miliardi (circa il 34% del totale, +73%), più del volume annuo di ciascuno degli ultimi dieci anni, con la sola eccezione del 2022. Roma si ferma a circa 1,1 miliardi (10%, +20%), trainata da uffici e hotel. Il Nord pesa il 60% degli investimenti, il Centro-Sud il 23%, mentre il 17% riguarda beni in portafoglio.
Il contesto resta complesso: tensioni internazionali, pressioni inflazionistiche, rendimenti dei titoli di Stato in salita e, a settembre, il rialzo dei tassi da parte della Bce, senza escludere ulteriori interventi. Eppure, osserva Colliers, liquidità disponibile, ritorno delle grandi operazioni e pipeline solida sostengono prospettive positive per il quarto trimestre. Il mercato appare ben posizionato per chiudere il 2026 su un nuovo massimo storico, in un contesto di crescente selettività degli investitori.
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