Il quartiere Navile a Bologna si candida a diventare un caso significativo di attrazione di investimenti per la rigenerazione di una grande area dismessa in una "secondary city". È la lettura che Nomisma ha presentato nel recente convegno "Il Navile, nuova polarità urbana nell’offerta residenziale di Bologna", organizzato in collaborazione con Investire Sgr, First Atlantic Real Estate e Abitare Co., gli operatori coinvolti nell’intervento.
Un mercato che si assesta, con l’incognita dei tassi
Il quadro congiunturale è quello di una ripresa che prosegue con minore intensità. Nel primo semestre 2026 le compravendite residenziali sono state 3.017, il 2,2% in più rispetto allo stesso periodo del 2025, in linea con il dato nazionale (+2,1%) e un po’ sotto Milano (+3,3%). Nel 2025 erano state 6.089 (+5,2%), dopo il +1,5% del 2024 e il crollo del 2023 (-16%) dovuto all’inasprimento del credito. Il livello attuale resta leggermente inferiore a quello pre-pandemia: prendendo il 2019 come base, osserva Nomisma, Bologna ha performato esattamente come Milano.
Secondo le proiezioni dell’istituto, il ciclo espansivo potrebbe però esaurirsi nel corso del 2026. Se la prima parte dell’anno ha beneficiato di mutui ancora a condizioni vantaggiose, da giugno il costo dei finanziamenti ha ripreso a crescere, introducendo maggiore cautela tra le famiglie. Finora il credito ha sostenuto il mercato: le erogazioni di nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni sono salite del 6% nel semestre, più della media italiana (+3,4%), e Bologna è seconda solo a Roma per quota di acquisti con mutuo (55,4%) e seconda solo a Milano per acquisti di nuova costruzione (8,3%, contro il 6,9% nazionale).
Nonostante il rallentamento delle compravendite, le previsioni econometriche indicano per il prossimo triennio un aumento cumulato dei prezzi medi superiore al 3% (+1,7% nel 2026, +1,0% nel 2027, +0,8% nel 2028), con Milano attesa su ritmi inferiori. Su base annua i prezzi crescono del 2,4% per le abitazioni in buono stato e dello 0,9% per quelle in ottimo stato.
Affitti: pochi alloggi, canoni alti
La pressione si vede soprattutto sulle locazioni. La domanda si scontra con una disponibilità limitata di abitazioni, e i canoni, saliti del 2,6% su base annua, restano su livelli elevati. Nel 2025 a Bologna sono stati registrati 14.128 nuovi contratti per intere abitazioni, il 6,7% in più sul 2024. Gli operatori intervistati da Nomisma segnalano comunque un raffreddamento della domanda di affitto, in calo progressivo dal 2023, a differenza della media dei grandi mercati.
A erodere l’offerta per le famiglie secondo il report contribuiscono studenti e affitti brevi. Tra il 2019 e il 2025 i contratti per intere abitazioni sono aumentati di 1.182 unità, ma la loro quota sul totale è scesa dal 68,9% al 60,5%, mentre quelli per porzioni di immobile, tipicamente destinati agli studenti, sono cresciuti del 58,2%. Il campus bolognese conta 64.798 iscritti (+9,2% in dieci anni), con gli studenti internazionali cresciuti del 136,7%. Gli immobili destinati a locazione breve, secondo uno studio del Politecnico di Milano del 2025, sono circa 6.650 (+14% tra il 2017 e il 2024), di cui circa 547 nel Navile.
In questo scenario, sottolinea Nomisma, la disponibilità di nuova offerta e la capacità di rigenerare aree strategiche assumono un ruolo sempre più rilevante per l’equilibrio del mercato.
Navile: da quartiere di transizione a polo
Il Navile è oggi, per Nomisma, uno dei principali laboratori di rigenerazione urbana della città: un territorio storicamente segnato da differenze sociali e qualitative, in cui funzioni, spazi pubblici e profilo della domanda stanno cambiando. Nel 2024 contava 69.930 residenti e tra il 2014 e il 2024 la popolazione è cresciuta del 3,14%, quasi il doppio del +1,71% della città. L’ex Mercato Ortofrutticolo è la prima delle 90 aree statistiche cittadine per incremento di residenti, in termini sia percentuali sia assoluti: da 592 a 1.714, il 190% in più. Il reddito medio imponibile dell’area (29.254 euro) è inferiore alla media comunale (33.307 euro) ma superiore a quello delle zone limitrofe.
La posizione, vicina al centro, alla Stazione Centrale e all’Alta velocità e collocata tra il tessuto storico e il sistema urbano più recente attorno a piazza Liber Paradisus e agli uffici comunali, fa dell’area un punto di connessione tra parti diverse della città.
Il Piano Particolareggiato, approvato dal Consiglio comunale il 10 luglio 2006, prevede 111.662 metri quadrati di superficie utile, di cui 92.503 di residenza, pari a circa 1.200 alloggi, 300 dei quali sociali, oltre a un ostello, un complesso scolastico per circa 460 bambini, un centro sociale e il poliambulatorio della Casa della salute. Il mix di funzioni comprende residenze, student housing, scuole, palestre, parchi, edilizia residenziale sociale, servizi sanitari e amministrativi.
Dopo una fase di stallo legata alla crisi post 2008, il piano ha conosciuto un’attuazione omogenea tra parti pubbliche e private: alla fine del 2025 la quasi totalità dei lotti era completata o in corso, e l’unico ancora da realizzare è un intervento residenziale su proprietà privata. Gli interventi conclusi sono dieci, otto quelli in realizzazione, tra cui uno studentato previsto per maggio 2027. Sono già completati gli spazi di ritrovo come piazza Lucio Dalla e la tettoia Nervi.
La "Città della Conoscenza" e la domanda che arriva da fuori
L’intervento rientra nella strategia comunale della «Città della Conoscenza», finanziata con i Piani urbani integrati del Pnrr e altre risorse locali ed europee, che individua nel quadrante nord-occidentale un ambito prioritario di trasformazione, lungo l’asse Bolognina–Stalingrado–Tecnopolo. Tra i progetti collegati c’è la Via della Conoscenza, asse ciclopedonale da 6,11 milioni di euro.
Secondo l’analisi, la domanda potenziale non è più soltanto quella degli attuali residenti: la rigenerazione può generarne una nuova, attratta da posizione, servizi e qualità urbana. Ne deriva, dice Nomisma, un mercato «non assimilabile» al tessuto limitrofo, che si rivolge oltre alle famiglie a chi sceglie Bologna per lavoro, università e ricerca, professioni qualificate, mobilità internazionale, rientro in città o investimento. Tra gli impatti attesi l’istituto indica l’ampliamento della domanda, la differenziazione dell’offerta, un premio alla qualità e possibili effetti di ricaduta sulle aree circostanti. Il quadro degli investimenti conferma la fase: 131 progetti nella Città metropolitana (-7% sul primo semestre 2025) ma valori in crescita del 59%, con il terziario che assorbe il 50,9% delle risorse (contro il 33,5% delle 13 grandi città).
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