Nella Capitale il primo semestre del 2026 si chiude con prezzi degli immobili in crescita del 6,4% e con un’offerta ancora scarsa, in calo del 6%. La pressione della domanda sulle vendite aumenta del 15,6%, la più alta tra le grandi città metropolitane, mentre l’accessibilità peggiora: con un solo reddito si può acquistare meno del 9% delle case in vendita, con due redditi poco più del 41% (4,6 punti in meno rispetto al primo semestre 2025). I dati arrivano dal report Immobiliare Fiaip Monitora, presentato nel corso del convegno "Roma emissioni zero. Le politiche dell’abitare tra Direttiva europea Case Green e riqualificazione urbana", promosso da Fiaip Roma agli Horti Sallustiani e moderato dal giornalista Vincenzo Campo.
Sono intervenuti, tra gli altri, l’assessore all’Urbanistica di Roma Capitale Maurizio Veloccia, il senatore Andrea De Priamo, presidente della Commissione Affari costituzionali del Senato, il presidente nazionale Fiaip Fabrizio Segalerba, il presidente di Fiaip Lazio Marco Fiorentini, Alessandro Federici di Enea, Edoardo Zanchini, direttore dell’Ufficio Clima del Comune di Roma, e Francesco Ripa di NetZeroCities.
Roma tra le città più care, con picchi nel Tridente
Con un prezzo medio richiesto di 3.784 euro al metro quadro, in aumento di 9 punti percentuali da gennaio 2026, Roma, secondo Fiaip, resta tra le città più care d’Italia dopo Milano e Firenze. Nel centro storico le compravendite toccano picchi fino a 7.700 euro/mq per il nuovo, con una media di 5.600-5.900 euro/mq per gli immobili ristrutturati. Nel Tridente il nuovo vale tra 9.500 e 10.000 euro/mq, mentre l’Esquilino è più accessibile (4.400-4.900 euro/mq).
Tra le sei zone semicentrali analizzate (Parioli-Flaminio, Prati-Trionfale, Salario-Trieste-Nomentano, Appia-Tuscolana, Aurelia-Gianicolense, Ostiense-Navigatori) la più cara è Salario-Trieste, con punte di 8.000-8.400 euro/mq, seguita dai Parioli (7.800-8.200). Le meno care sono Aurelio-Gianicolense (3.400-4.100) e Ostiense (3.500-4.000). In periferia i valori più alti sono nel quartiere Appio Claudio (4.500-4.800 euro/mq), i più bassi ad Acilia Nuova-Madonnetta (2.200-2.500).
Sul fronte degli affitti, nel terzo trimestre 2026 Fiaip Roma segnala 13.000 contratti, il 6,1% in più rispetto al primo trimestre, con un canone mensile medio di 1.200 euro per un bilocale o trilocale nei contratti ordinari (4+4 e 3+2).
La mappa dei quartieri dove la riqualificazione rende di più
Lo studio, firmato da Cinzia Pieia, delegata all’Osservatorio immobiliare di Fiaip Roma e Lazio, ha misurato l’impatto dell’efficientamento energetico sul valore delle case, in vista del recepimento della direttiva Case Green. Il report individua 16 zone ad alto potenziale, dove la rivalutazione tra prima e dopo la ristrutturazione è stimata tra 700 e 1.500 euro/mq. Sono soprattutto palazzine e edifici intensivi in cemento armato databili tra gli anni Cinquanta e Settanta, in posizione semicentrale: Marco Polo, Montagnola, Batteria Nomentana-Lanciani, San Paolo, Balduina Bel Sito, Balduina-Giovenale, Monteverde Nuovo, Arco di Travertino-Tor Fiscale, Marconi, Aurelio Gregorio VII, Appio Claudio, Salario Africano, Aurelio Monte di Creta, Tor Marancia-Navigatori, Cinecittà Don Bosco e Aurelio Madonna del Riposo. Nel sottotitolo del comunicato si parla di immobili rivalutati fino a +32%.
Il potenziale è medio-alto per Appio Latino, Appio Nocera Umbra, Cipro, Flaminio, Colli Aniene, Cinecittà Est, Quarto Miglio, Acilia Nord, Osteria del Curato e Quadraro, quartieri con immobili costruiti tra il 1930 e il 1960 e cooperative degli anni Settanta e Ottanta. Fascia media per zone come Prati, Parioli, Nomentano, San Lorenzo, Esquilino, Ostiense e Garbatella, con palazzine in muratura. Il potenziale è infine basso nelle aree vincolate, dove il cappotto termico è quasi sempre impraticabile (Tridente, Trastevere, Testaccio, Monti, Borgo e altre) e nei quartieri recenti già efficienti, come Torraccia di San Basilio, Acilia Nuova-Madonnetta, Acilia Sud e Lucrezia Romana.
"Oggi da Roma lanciamo una sfida che riguarda tutta Italia", ha detto la presidente di Fiaip Roma Silvia Dri. "Non vogliamo subire la direttiva Case Green, ma guidare insieme ai cittadini il cambiamento e la riqualificazione delle abitazioni". Per Alessandro Federici di Enea le prime analisi con Fiaip indicano che l’efficienza energetica sta diventando un fattore rilevante nella formazione dei prezzi, con una correlazione positiva tra migliori prestazioni e maggior valore degli immobili, "con effetti che variano a seconda della zona urbana e dello stato di conservazione".
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