L'hospitality nel 2025: i trend di un mercato in trasformazione

Il mercato italiano degli investimenti immobiliari nel comparto alberghiero chiude il 2025 con volumi pari a 2,1 miliardi di euro, in crescita del 5,4% rispetto all’anno precedente. Un dato che, letto superficialmente, potrebbe sembrare la semplice conferma di una fase di stabilità. In realtà, dietro questa crescita moderata si intravede un cambiamento strutturale molto più interessante: il settore si sta facendo più profondo, meno concentrato e più maturo. Lo dicono i dati del Centro Studi Gruppo IPI nel suo Report 2025

Non solo volumi: il segnale del ticket mediano

Le 92 operazioni concluse nel 2025 (+3,4% su base annua) raccontano un mercato attivo, ma non frenetico. Il ticket medio si attesta a 22,8 milioni di euro, sostanzialmente stabile rispetto al 2024. È però il ticket mediano a offrire la chiave interpretativa più interessante: cresce del 9,1%, passando da 11 a 12 milioni di euro.

Questo scarto tra media e mediana indica che non sono stati soltanto i grandi deal a sostenere il mercato. Al contrario, aumenta il peso delle operazioni di dimensione intermedia, segno di un capitale che si distribuisce su una platea più ampia di asset.

Anche la riduzione dell’incidenza dei principali deal sul totale dei volumi – con la quota dei Top 5 e dei Top 10 in calo rispetto al 2024 - conferma che il mercato non è più trainato da poche operazioni eccezionali, ma da una maggiore diffusione delle transazioni. 

Un anno a due velocità

La distribuzione trimestrale dei volumi mostra un andamento peculiare. Oltre la metà degli investimenti si concentra nel primo semestre, con un primo trimestre particolarmente dinamico (642 milioni di euro) e un secondo ancora più robusto (729 milioni). Il terzo trimestre registra un rallentamento significativo, seguito da una ripresa nel quarto trimestre. Non si tratta tanto di una perdita di interesse, quanto di un allungamento dei tempi decisionali nella parte centrale dell’anno. In un contesto finanziario più selettivo, le operazioni richiedono analisi più approfondite, business plan più solidi e una maggiore attenzione ai fondamentali operativi. Il 2025, dunque, non è l’anno della corsa agli acquisti, ma quello della disciplina.

Geografie che si consolidano, mercati che emergono

Dal punto di vista territoriale, la Lombardia si conferma il principale mercato per volumi investiti. È una leadership che riflette la centralità economica della regione e la forza attrattiva di Milano sul fronte corporate e business travel. Roma mantiene la guida a livello urbano per volumi complessivi, ma Milano riduce il divario, mentre Venezia continua a essere uno dei poli più attrattivi per il capitale, soprattutto nel segmento leisure e luxury. Interessante anche la crescita della Campania, segnale di un’attenzione crescente verso mercati con forte vocazione turistica e potenziale di valorizzazione. 

Al contrario, Veneto e Sicilia registrano una contrazione su base annua, a testimonianza di una maggiore selettività degli investitori. Quasi la metà dei volumi si concentra al di fuori delle tre principali città. È un dato che racconta un’Italia alberghiera diffusa, dove le destinazioni leisure consolidate continuano ad attrarre capitali nonostante la limitata disponibilità di prodotto.

Capitale domestico in rafforzamento, ma l’estero resta centrale

Un altro elemento chiave del 2025 è il rafforzamento della componente domestica, che rappresenta circa la metà dei volumi complessivi investiti. Gli operatori italiani tornano protagonisti, forti di una maggiore conoscenza del contesto locale e di una rinnovata fiducia nelle prospettive del settore.

Ciò non significa che il capitale internazionale si sia ritirato. Al contrario, investitori europei e statunitensi mantengono un interesse significativo, con particolare attenzione agli asset upper-upscale e luxury. L’Italia continua a essere percepita come mercato core nel panorama turistico globale, grazie alla qualità delle destinazioni e alla resilienza della domanda.

Strategie: tra core difensivo e value-add selettivo

Sul piano delle strategie, il segmento alberghiero tradizionale continua a rappresentare la quota prevalente dei volumi investiti. Le operazioni core e core-plus su asset prime rimangono centrali, mentre si osserva la presenza di transazioni strutturate come share deal e operazioni corporate, segno di una crescente sofisticazione finanziaria.

Non manca, tuttavia, un interesse mirato per iniziative di riqualificazione e repositioning. Il value-add non scompare, ma diventa selettivo: si concentra su asset con chiaro potenziale di miglioramento operativo e su progetti in grado di generare valore attraverso l’efficientamento gestionale.

Il denominatore comune è la ricerca di performance operative stabili. In un contesto in cui il costo del capitale non è più trascurabile, la qualità del cash flow torna al centro dell’analisi.

Uno sguardo al medio termine

Il report evidenzia come l’attrattività del comparto resti legata a tre fattori fondamentali: qualità e localizzazione degli asset, capacità di generare flussi sostenibili, evoluzione delle condizioni di accesso al capitale.

Non è più sufficiente possedere un immobile in una destinazione iconica: serve una gestione efficiente, un posizionamento coerente con la domanda e una struttura finanziaria solida. Il 2025 non è l’anno dell’espansione esplosiva, ma quello del consolidamento. L’Hospitality italiano dimostra di poter crescere anche in un contesto più complesso, grazie a una base di investitori diversificata e a un mercato che sta progressivamente riducendo la propria dipendenza dai grandi deal.

In definitiva, più che i 2,1 miliardi di euro, a colpire è la qualità della struttura di mercato che emerge: più diffusa, meno concentrata, più resiliente. Ed è proprio questa maturazione a rappresentare il vero segnale positivo per il futuro del settore.