Le seconde case di lusso in Italia non sono più un fenomeno di nicchia. Sono diventate un segmento strutturale del mercato immobiliare nazionale, con una traiettoria di crescita che non conosce inversioni durature e un posizionamento come asset patrimoniale strategico sempre più riconosciuto da investitori e famiglie ad alto patrimonio. È quanto emerge dal rapporto "Il mercato del pregio in Italia: fra prime e seconde case", pubblicato da Patrigest e Santandrea del Gruppo Gabetti, che fotografa un comparto in piena maturità con dati, classifiche e analisi delle principali destinazioni turistiche d'eccellenza italiane.
Il mercato sopra il milione: +103% in dieci anni, seconde case al 75%
Il dato che più di ogni altro racconta la trasformazione avvenuta è la crescita delle compravendite residenziali sopra il milione di euro: dalle 2.952 del 2016 alle 5.982 del 2025, con un incremento complessivo del 103% in un decennio. Un raddoppio che non lascia spazio a interpretazioni: il mercato immobiliare di lusso in Italia ha cambiato dimensione strutturale.
A trainare questa crescita è soprattutto la componente delle abitazioni a uso non principale. Le seconde case rappresentano il 75% del totale delle transazioni sopra il milione di euro nel 2025, con 4.481 compravendite complessive — di cui 3.072 vendute da imprese (68,6%) e 1.409 da privati (31,4%). Le prime case si fermano al 25% con 1.501 operazioni. Il trend è solido anche in termini di resilienza: nonostante i cali ciclici del 2020 e del 2023, il segmento ha sempre recuperato con forza, raggiungendo nuovi massimi nel biennio 2024-2025.
Per Luca Dondi dall'Orologio, amministratore delegato di Patrigest, l'abitazione di pregio si conferma non soltanto come bene di consumo legato allo stile di vita, ma come asset patrimoniale strategico inserito in logiche di diversificazione, protezione e conservazione della ricchezza. In uno scenario caratterizzato da volatilità finanziaria e incertezza economica, gli immobili di qualità continuano a rappresentare un punto di riferimento per la loro capacità di preservare valore nel tempo e di offrire prospettive di rivalutazione nei contesti territoriali più attrattivi.
L'indice di esclusività: Cortina prima, Capri seconda, Forte dei Marmi quarta
Il rapporto introduce un indice di concentrazione del pregio — su scala da -1 a 1 — che misura i comuni dove l'offerta immobiliare è maggiormente orientata verso la fascia alta del mercato. La classifica che ne emerge è dominata dalle destinazioni turistiche: solo Milano, Firenze e Venezia compaiono tra i centri urbani nelle prime trenta posizioni.
Cortina d'Ampezzo guida la classifica nazionale con il più alto indice di concentrazione del pregio tra le destinazioni montane. L'effetto trainante delle recenti Olimpiadi ha consolidato il posizionamento internazionale della locality. Seguono Capri (2°), Sorrento (3°), Forte dei Marmi (4°) e Courmayeur (5°). Nella top 15 compaiono anche Pinzolo (6°), Amalfi (7°), Dobbiaco (8°), Canazei (9°), Sperlonga (10°), Torri del Benaco (11°), San Vito di Cadore (12°), Piano di Sorrento (13°), Alassio (14°) e Campione d'Italia sul lago di Como (15°).
Montagna: Cortina da 7.950 a 10.200 euro al mq
Nelle Dolomiti, Cortina d'Ampezzo esprime i valori più alti del comparto montano. Il segmento prime raggiunge i 10.200 euro al mq, quello di pregio i 9.250 euro, con un entry level che non scende sotto i 7.950 euro al mq. La domanda si concentra su ville indipendenti di circa 300 mq con terrazza sulle Dolomiti, box auto e caminetto — elementi considerati imprescindibili dagli acquirenti del segmento high-end. Il mercato di pregio rappresenta il 32% dell'offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra sei e otto mesi e sconti contenuti tra il 5% e il 10%. La tipologia più richiesta è il quadrilocale tra 150 e 200 mq.
Courmayeur è invece il mercato alpino con i tempi di assorbimento più rapidi di tutta Italia tra le destinazioni analizzate: appena quattro mesi, con sconti compresi tra lo 0% e il 5%. La domanda supera strutturalmente l'offerta di qualità, in particolare per chalet indipendenti e mansarde panoramiche con ski room. Il segmento prime raggiunge gli 8.550 euro al mq, quello di pregio i 7.800 euro. La vicinanza strategica a Milano e agli aeroporti internazionali è un driver fondamentale, e la crescita degli acquirenti statunitensi nel comprensorio del Monte Bianco — +23% nell'ultima stagione invernale — ne conferma l'attrattività internazionale crescente.
Mare: Portofino a 13.600 euro al mq
Sul fronte marino, è Portofino a stabilire il record assoluto dell'intero rapporto: 13.600 euro al mq nel segmento prime, con un valore di pregio a 12.400 euro e un entry level che non scende sotto i 10.600 euro al mq. È la destinazione con i valori più elevati in assoluto tra tutti i mercati delle seconde case analizzati — l'unica in Italia dove persino l'ingresso nel segmento è sopra i 10.000 euro al mq. La domanda è animata da famiglie e imprenditori del Nord Italia con budget tra 900.000 e 1,5 milioni di euro, con requisiti imprescindibili: vista mare, terrazze vivibili e garage privato — quest'ultimo elemento rarissimo nel contesto ligure e dunque fortemente valorizzato. Il mercato di pregio rappresenta il 27,2% dell'offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra sei e nove mesi e sconti tra l'8% e il 10%. La tipologia preferita è il quadrilocale tra 120 e 200 mq.
Forte dei Marmi è la seconda grande protagonista del lusso balneare con valori prime a 12.200 euro al mq e di pregio a 10.700 euro, e la quota più alta di mercato di pregio tra tutte le destinazioni turistiche analizzate: il 34% dell'offerta complessiva appartiene al segmento premium. La domanda internazionale — con un ritorno particolarmente accentuato dal mercato americano — punta su ville singole con piscina e soluzioni fronte mare chiavi in mano. I tempi di vendita si attestano tra sei e otto mesi con sconti tra il 5% e il 10%. La richiesta si divide tra ville sopra i 250 mq e trilocali tra 100 e 120 mq.
In Sardegna il mercato si polarizza in modo netto. La Gallura e il Golfo di Arzachena intercettano gli investitori esteri — principalmente statunitensi e nord-europei — con budget superiori ai 3 milioni di euro che esigono soluzioni chiavi in mano in contesti con servizi esclusivi: campi da golf, piscine private, accesso diretto all'acqua come requisito imprescindibile per le trattative ai massimi valori. Arzachena raggiunge i 6.000 euro al mq nel segmento prime. Il mercato di pregio rappresenta il 22,5% dell'offerta complessiva, con tempi medi tra sei e otto mesi e sconti tra l'8% e il 13%.
Lago di Como: la meta più ambita dagli HNWI internazionali
Tra i laghi, il Como è la destinazione di maggiore esclusività a livello internazionale e quella con la crescita più dinamica della componente estera, grazie all'effetto combinato della flat tax per i neo-residenti e della vicinanza strategica a Milano e agli aeroporti internazionali. Campione d'Italia raggiunge gli 8.950 euro al mq nel segmento prime, mentre diversi comuni — Vercana, Menaggio, Moltrasio, Bellagio — superano i 5.000 euro al mq anche nella fascia entry. Il profilo dell'acquirente tipo punta a ville indipendenti con giardino di circa 300 mq, con predilezione assoluta per le soluzioni fronte lago. Con budget medi tra 1,5 e 3 milioni di euro, la domanda supera spesso l'offerta di qualità: lo sconto sul prezzo è quasi nullo, specialmente nelle trattative con investitori stranieri. Il mercato di pregio rappresenta il 26,7% dell'offerta complessiva.
Qualità, efficienza e chiavi in mano il nuovo paradigma del pregio
Il dato forse più significativo che emerge dall'analisi della domanda è un cambiamento di paradigma nelle priorità degli acquirenti di pregio. Come osserva Flavio Angeletti, Managing Director di Santandrea Gabetti Group, per la prima volta negli ultimi decenni l'attenzione non è più rivolta esclusivamente alla location — che rimane fondamentale — ma si sta progressivamente spostando verso la qualità complessiva del prodotto immobiliare.
Vengono premiati gli immobili capaci di coniugare posizione, efficienza energetica, qualità costruttiva, comfort abitativo, servizi e innovazione tecnologica. Cinque caratteristiche emergono trasversalmente come requisiti imprescindibili in montagna, mare e lago: la vista panoramica come elemento senza il quale le trattative ai massimi valori non si chiudono; gli spazi esterni vivibili con terrazze, giardini e balconi con affaccio qualificato; il posto auto o box privato, raro e fortemente valorizzato in particolare nelle destinazioni liguri; il "chiavi in mano" con finiture di pregio, domotica e alta efficienza energetica; privacy e sicurezza attraverso portineria, accesso controllato e contesto esclusivo.
Sul fronte dei tagli, nell'analisi della domanda nel segmento di pregio tra 6.000 e 10.000 euro al mq emerge uno squilibrio strutturale sui formati più contenuti: i bilocali concentrano il 43% delle richieste a fronte di un'offerta pari al 33% delle unità sul mercato — un gap che segnala un'opportunità di riposizionamento attraverso nuove realizzazioni e interventi di riqualificazione orientati al segmento premium.
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