Aste immobiliari, perché nel 2025 hanno perso ancora valore

Il mercato delle aste immobiliari in Italia mostra nel 2025 un parziale ridimensionamento dei volumi, senza però risolvere le criticità strutturali che continuano a caratterizzarne il funzionamento. Secondo il Report Aste 2025 del Centro Studi RINA Prime, nell’anno sono state messe all’asta 74.625 unità immobiliari, circa 204 immobili al giorno, otto all’ora, con una flessione del 4,9% rispetto al 2024 e del 18% rispetto al 2023.

Il calo numerico, tuttavia, non coincide con un miglioramento dell’efficienza del sistema. Il controvalore complessivo dei prezzi base d’asta supera infatti 11,25 miliardi di euro, mentre le offerte minime si fermano a 8,44 miliardi, evidenziando un significativo scarto di valore che si accumula lungo il ciclo giudiziario delle procedure.

Procedure esecutive in calo, concorsuali in lieve ripresa

Analizzando le diverse tipologie procedurali, la flessione riguarda soprattutto le procedure esecutive, che nel 2025 scendono a 55.018 lotti (-2,2%). Si tratta di una contrazione meno marcata rispetto al crollo registrato nel 2024, ma comunque indicativa di un mercato che fatica a smaltire l’arretrato accumulato negli anni precedenti.

Il prezzo base complessivo delle esecuzioni supera i 7 miliardi di euro, a fronte di offerte minime pari a 5,3 miliardi, circa il 75% del valore iniziale. Un dato che, se letto insieme ai grafici storici del report, mette in luce una perdita di valore progressiva e strutturale, legata alla reiterazione dei tentativi di vendita.

In controtendenza, seppur con un’intensità più contenuta rispetto al passato, crescono le procedure concorsuali (+4,06%), mentre le cause civili registrano una lieve flessione (-1,86%), invertendo il segno positivo dell’anno precedente.

Il peso del tempo: procedure vecchie e valore che si dissolve

Uno degli elementi più critici che emergono dall’analisi RINA Prime riguarda l’anzianità delle procedure. Il 32,89% dei lotti deriva da fascicoli avviati prima del 2020, mentre 1.188 procedure risultano addirittura precedenti al 2000.

Secondo il Centro Studi, il confronto tra i valori stimati in perizia all’avvio delle procedure e i prezzi base attuali evidenzia una perdita cumulata di valore superiore ai 10 miliardi di euro, effetto diretto della lunga permanenza degli immobili nel circuito giudiziario e del susseguirsi di aste deserte. Un fenomeno che non penalizza solo i creditori, ma immobilizza una quota rilevante di ricchezza collettiva.

Geografia delle aste: Lombardia in testa, Roma prima tra le province

Dal punto di vista territoriale, il mercato delle aste si conferma fortemente concentrato. A livello regionale, la Lombardia guida la classifica con 9.664 lotti, pari al 12,9% del totale nazionale, seguita da Sicilia (8.491 immobili, 11,3%) e Lazio (6.290, 8,4%). Subito dopo si collocano Marche e Toscana, mentre il Piemonte registra una forte risalita, passando dall’undicesimo al settimo posto con 4.556 immobili (6,1%).

Scendendo nel dettaglio provinciale, la frammentazione aumenta ulteriormente. Dieci province concentrano da sole il 26,6% dei lotti nazionali. Nel 2025 la provincia di Roma torna al primo posto, superando Milano, che scivola al sesto. Seguono Cosenza, Perugia, Macerata e Napoli, mentre Palermo esce dalla top ten, segnale di una dinamica territoriale in continuo mutamento.

Tipologie immobiliari: il residenziale pesa poco più della metà

Dal punto di vista della composizione dell’offerta, poco più della metà dei lotti in asta (51,39%) è riconducibile al comparto residenziale, che include appartamenti, ville, villette, mansarde e attici, spesso abbinati a pertinenze come box e cantine.

Accanto al residenziale, assumono un peso significativo:

• posti auto e autorimesse (12,33%);
• immobili commerciali come negozi e uffici (11,27%);
• terreni agricoli ed edificabili (13,34%), in ulteriore crescita rispetto al 2024.

Restano marginali, ma strutturalmente critiche, le categorie a destinazione produttiva: capannoni e opifici rappresentano il 3,22% del totale, mentre i cantieri – finiti, semifiniti o abbandonati – salgono all’1,16%. In questi segmenti, la rigidità della destinazione d’uso riduce drasticamente la platea di potenziali acquirenti, favorendo aste ripetutamente deserte e ulteriori svalutazioni.

Aste e mercato: un sistema che fatica a rigenerare valore

Nel complesso, i dati 2025 confermano che la principale criticità del sistema delle aste non risiede tanto nel numero di immobili immessi sul mercato, quanto nella lentezza del ciclo procedurale. Ogni immobile che resta bloccato per anni rappresenta capitale immobilizzato, con effetti negativi sull’intero sistema economico.

Secondo RINA Prime, due direttrici di intervento appaiono centrali per invertire la tendenza: un riallineamento dinamico dei prezzi base entro i primi 24 mesi di procedura, per ridurre drasticamente il numero di aste deserte, e un monitoraggio predittivo dei costi accessori, come spese di giustizia e oneri condominiali, per intercettare tempestivamente le situazioni a rischio.

Verso un mercato più efficiente e trasparente

Il quadro che emerge dal report restituisce l’immagine di un mercato delle aste che, pur riducendo i volumi, continua a disperdere valore. La sfida per il prossimo futuro non sarà solo “vendere di più”, ma vendere prima e meglio, accorciando i tempi e restituendo efficienza a un segmento che può svolgere un ruolo strategico nella rigenerazione del patrimonio immobiliare nazionale.

In questo senso, l’integrazione tra analisi dei big data, strumenti predittivi e riforme procedurali appare la chiave per trasformare le aste immobiliari da area critica del mercato a leva di valorizzazione e trasparenza