"Chi vuol vendere casa deve fissare dall'inizio un prezzo congruo, non può partire dalla luna per arrivare alla terra"

La difficile congiuntura economica, la prudenza delle banche nell'erogare il credito e i valori ancora distanti dalle attese dei potenziali acquirenti bloccano un mercato immobiliare, che rischia di non ricevere l'impulso sperato dal piano casa del governo. A dirlo è il direttore generale di nomisma, Luca dondi, che intervistato da idealista news, sottolinea l'importanza per chi vuol vendere un'abitazione  di fissare fin dall'inizio un prezzo congruo, "non si può partire dalla luna per arrivare alla terra"

Domanda. Nel 2013 si sono compravendute 403mila case, abbiamo toccato il fondo?
Risposta. Anche se alla fine dello scorso anno dicevamo esattamente la stessa cosa, credo che sia difficile pensare a un dato peggiore. Non ci aspettavamo un saldo diverso per il 2013 (parlavamo di 407mila compravendite), ma sì che nel quarto trimestre ci fosse un miglioramento

D. La gente per comprare casa ha preferito aspettare il 2014 e le modifiche delle imposte sulla compravendita?
R.  Credo che l’imposizione fiscale sia un fattore marginale rispetto a una situazione globale molto più complessa. Inoltre l’imposizione fiscale che ha un’influenza sull’acquisto per investimento, ne ha poca sull’acquisto per utilizzo diretto

D.quali sono i fattori che spiegano la situazione attuale del mercato e le possibile vie d’uscita?
R. La situazione è riconducibile a tre dinamiche che agiscono tanto sul settore che sul sistema paese. Da una parte la ripresa economica che influisce sulla capacità di spesa delle famiglie, la percezione della rischiosità del prestito alle famiglie che rende prudenti le banche nella concessione del credito e il deprezzamento degli immobili

D.le banche ritorneranno ad erogare?
R. Le banche hanno allentano lievemente la stretta del credito, ma sono ancora molto prudenti. Sulla loro azione influisce anche la politica di vigilanza italiana e europea. Nel 2006, il mercato del credito muoveva 60-63 miliardi, nel 2013 siamo intorno ai 24-25 miliardi, anche nel 2014 la situazione potrà migliorare, ma non di molto. Non torneremo più al credito facile

D.le misure messe in campo dal governo potranno dare nuovo slancio al settore?
R. Credo che avranno un effetto abbastanza limitato.  Questo anche perché si è deciso di intervenire su un numero eccessivo di capitoli, quando si doveva fare delle scelte. Alcune delle decisioni prese poi sono abbastanza discutibili, come il piano di parziale alienazione dell’edilizia pubblica perché gli immobili  pubblici, anche se difficile gestione, andrebbero comunque tutelati. Invece si darà la possibilità a chi non ha più i requisiti di acquisirne la proprietà

D. E la riduzione della cedolare secca?
R. Un ragionamento analogo si può fare per la cedolare secca, la riuscita di questo canale dipenderà dalla bontà degli accordi territoriali. A Bologna dove gli accordi sono eccellenti,  ad esempio, questo potrà spingere l’offerta a optare per il canone concordato. Situazione opposta a Milano, dove, i canoni concordati sono troppo bassi e il taglio fiscale della cedolare non è sufficiente a spingere i proprietari a sceglierli. Non bisogna dimenticare, inoltre, che è un regime alquanto contraddittorio, dove, da una parte si taglia la pressione fiscale e dall’altra si da ai comuni la possibilità di aumentare l’imu sugli immobili dati in locazione
In tutto il piano casa manca una visione complessiva d’insieme, ma ci sono tanti interventi fatti per gratificare le piccole lobby

D. Quali sarebbero stati le scelte giuste da fare?
R. Sicuramente quella di concentrare le risorse disponibili nella riqualificazione e nell’edilizia residenziale, nonché sul rifinanziamento del fondo sociale per l’affitto

D.solo il 38% delle abitazioni sono acquistate con il ricorso al mutuo: come in passato si tornerà a comprare casa grazie ai risparmi?
R. Anche se i dati diffusi dall’agenzia delle entrate sono perfettibili, perché si considerano solo le istituzioni di mutuo consensuale all’acquisto, sicuramente oggi come in passato il credito concesso dalle banche non è l’unica, né la più importante risorsa per acquistare un’abitazione. Entrano in gioco due fattori importanti: il ricorso al risparmio personale e il sostegno della rete familiare interpersonale

D.cosa deve fare oggi chi vuol vendere casa?
R. Sicuramente deve avere pazienza e fissare fin da subito un prezzo congruo. Con un’offerta così ampia e sproporzionata alla domanda non c’è tempo per ribassi in sede di trattativa. Non si può partire dalla luna per arrivare alla terra

D. Le tecniche di vendita devono adeguarsi ai tempi?
R. Bisogna avere un sistema di offerta adeguato ai tempi, anche attraverso l’utilizzo dei giusti sistemi informatici. Ma più che altro bisogna essere “trasparenti” negli annunci, far vedere le case come sono realmente, tutto il resto viene scartato a priori.  Bisogna affidarsi a operatori specializzati, che non speculino su una domanda che oggi non c’è

D. Quanto dovrebbero scendere i prezzi per trovare un equilibrio tra acquirenti e venditori?
R. È difficile trovare l’equilibrio giusto, tanto maggiore sarà la ripresa economica tanto minore dovrà essere la flessione dei prezzi per raggiungere l’equilibrio tra venditori e acquirenti. Per il prossimo biennio non si prevede, inoltre, un’accentuazione, semmai un’attenuazione del calo dei prezzi

D. Cosa vi aspettate in termini di prezzi e compravendite nell'immediato futuro?
R. Nel prossimo biennio ci sarà una flessione dei prezzi intorno al 6, 7%, nel 2014 sarà del 3,4%. Per quanto riguarda le compravendite, presumibilmente chiuderemo il 2014 intorno ai 430-440mila compravendite. Ma non raggiungeremo mail il numero di transazioni del 2006-2007, neanche i figli dei nostri figli assisteranno a uno scenario simile