Domanda: quali conseguenze ci saranno sui mutui esistenti, su quelli futuri e sul mercato immobiliare?
Risponde ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
Il problema non è tanto questo aumento, che tutti davano già per scontato e che il mercato, in qualche modo, ha già assunto. La vera questione è che durante il 2011 potrebbero esserci altri due aumenti, sempre dello 0,25%. Ma il totale, alla fine, sarà un aumento fino a 1,75%. E questo valore si che cambia le cose
Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, 100 euro in più al mese, in questo momento, non sono pochi. Inoltre, per molti di coloro che hanno contratto un mutuo dal 2005 al 2008, quando cioè il buon senso è venuto meno, sarà pesante perché lo studio finanziario delle loro risorse disponibili non era stato prudente
La conseguenza sarà semplice: il sistema bancario continuerà a fare da ammortizzatore sociale, con surroghe, negoziazioni o sospensione della rata del mutuo. Ma proprio per questo erogare nuovi mutui sarà più difficile e le compravendite caleranno ulteriormente. Il vero aggiustamento dei prezzi partirà proprio quest’anno e i tassi di interesse saranno il motore
Il meccanismo è noto: quando i tassi crescono, i prezzi scendono. Solo durante la bolla immobiliare 2003-2007, salivano entrambi
275 Commenti:
Replico a te e chiudo, almeno per oggi.
Purtroppo non tutti sono disposti a ragionare.
In questo momento di mercato, il tuo ai dovrebbe convenire con il cliente venditore una strategia che necessita di un incarico non inferiore ai 12 mesi.
Tra i torti dei miei colleghi, il più grosso è quello di raccogliere il mandato e non farsi sentire per mesi con il cliente venditore che si sente abbandonato.
Ci vuol tempo ma occorre tenere al corrente il venditore delle visite, appuntarsi le critiche ed incontrarlo periodicamente. Ragionando insieme spesso si trovano piccoli aggiustamenti di strategia non necessariamente sul prezzo. Se ad esempio si riscontra che un elemente fortemente negativo si ripete ad ogni visita, occorre ragionare su come rendere quell'elemento accettabile. Talvolta bastano poche centinaia di euro.
Altre volte invece, pur se il prezzo è stato concordemente fissato tra venditore ed ai, occorre solo prendere atto che il mercato (purchè le visite si siano fatte in numero sufficiente), non lo assorbe.
Quel che voglio dire è che venditore ed ai devono interagire e non comportarsi da nemici.
L'interesse comune è quello di vendere ed è questo l'unica ottica da seguire insieme.
Giuseppe, tu stai raccontando di un sogno...la realtà, nella mia zona, è ben altra cosa.
Sono perfettamente d'accordo con te Giuseppe, infatti io mi sono accordato con il mio ai di non imporre un prezzo di vendita ma di valutare ogni genere di offerta sulla quale intavolare una trattativa, io mi sono reso disponibile ad effettuare qualsiasi sistemazione a mio carico che il cliente ritenga necessaria se questo vuol dire arrivare a chiudere la vendita ad un prezzo che risulti almeno vicino a quello del mercato per immobili di analoghe caratteristiche in quella zona e per almeno vicino intendo non arrivare a prezzi che vanno al di sotto di un 20%. Sul fatto (e qui rispondo ad altri utenti) che le case energeticamente scadenti avranno (e anzi già hanno) subito un abbassamento dei prezzi sono d'accordo, però bisogna fare attenzione ai reali vantaggi economici in base alla maggiore spesa a cui si và incontro. Per un appartamento di 80 mq in classe a rispetto ad un classe d può portare ad un risparmio sul consumo di gas per acs che si aggira sui 170 massimo 220 euro all'anno per cui personalmente farei attenzione anche sul fatto che il sovrapprezzo richiesto dovrebbe cmq essere ammortizzato in un numero di anni adeguato....e non superare i due secoli come in alcuni casi...
"I tempi medi di vendita si sono allungati. I datri in mio possesso parlano di circa 6/7 mesi. È chiaro che chi intendesse realizzare subito, con questi chiari di luna, deve ofrire qualche ragione in più e questa spesso è il prezzo."
Sono d'accordo con lei, purtroppo per un privato è piuttosto difficile scremare e trovare l'agente serio che cerca realmente di fare gli interessi di entrambe le parti.
Io ormai ho notato che spesso prendono i primi 5 o 6 immobile in zona e li propongono a prezzi di mercato o addirittura gonfiati per poi usarli come specchietto per poi prendere altri a prezzi stracciati (convincendo in modo scorretto i venditori) e proporli ai possibili compratori come "vero affare" comparandoli proprio con gli altri a prezzi decisamente molto più alti... questi agenti rovinano l'immagine della categoria e offrono un servizio poco serio ad entrambe le parti e rovinano il mercato locale creando un danno enorme per rimpinguare le loro casse.
Anche a me è capitato uno che voleva vendere a circa il 30% sopra il valore di mercato perché lui aveva fatto incautamente l'investimento al momento sbagliato. Ti elenco cosa aveva combinato dentro casa per renderla allettante: 1) mattonato nuovo fuori i balconi: mattonato, (attenzione!) appoggiato su quello esistente e vendutomi come una svolta perché, rientrando dal balcone non avrei rischiato di inciampare (nota bene su 5 mm di spessore) e finire per terra (costo delle mattonelle, si e no 70 euro, un barattolo di colla e 30 minuti di lavoro: mio nipote che ha 12 anni lo fa meglio il lavoro) 2) pitturato internamente da una mano che, evidentemente, non c'entrava nulla col mestiere 3) possibilità di vedere la televisione al bagno tramite scheda Dvbt (dai cinesi la scheda dvbt costa 15 euro), internet (alla faccia, qui facciamo invidia alla nasa) 4) fili d'acciaio con faretti, dell'ikea o dei cinesi, attaccati da tutte le parti 5) un grosso televisore in camera da pranzo e altri due (sempre merce da svendita euronics) sparsi tra cucina e camera da letto ovviamente attaccati al soffitto per rendere la cosa tecnologica 6) infissi dell'epoca de' mi' nonno che fornivano un perfetto isolamento dall'esterno bene: tutto quello che hai letto tra parentesi l'ho detto in faccia a lui e all'agente immobiliare che mi ha "illustrato la casa" e anche con una certa enfasi. Quando poi mi ha parlato della tranquillità della zona e delle finestre che fornivano un buon isolamento acustico gli ho fatto notare che, anche se tutte le finestre erano chiuse ed eravamo al terzo piano, dentro casa non si riusciva a parlare con un normale tono di voce normale per i clacson delle auto, per non parlare poi delle auto in doppia fila e dello smog. Usciti dall'appartamento, che era uno dei tantissimi visti, l'agente immobiliare mi ha confidato che lui in quella casa non ci sarebbe mai abitato e che non valeva assolutamente la cifra richiesta. Morale della favola: di polli da spennare forse ne esistevano tanti prima, forse ne esistono pochi oggi per immobili di poco conto. Ti assicuro che, almeno per quello che mi riguarda, per immobili da una certa cifra in su, non ci sono lavori da quattro soldi che tengano Di compratori rompiballe come te ne ho visti anche io, ma non mi preoccupano sono mosche bianche, sono molti di piu' quelli disposti a strapagare, io quelle poche volte che arriva gente come te taglio subito corto sapendo benissimo che non riuscirei a ottenere il mio lauto e sacrosanto guadagno.
Di compratori rompiballe come te ne ho visti anche io, ma non mi preoccupano sono mosche bianche, sono molti di piu' quelli disposti a strapagare, io quelle poche volte che arriva gente come te taglio subito corto sapendo benissimo che non riuscirei a ottenere il mio lauto e sacrosanto guadagno. Qui ti sbagli di grosso! non si tratta di rompere le balle, bensì di non farsi prendere per i fondelli da uno che è più stupido di me (del resto mi sembra che non hai una grossa stima di quello al quale sei riuscito a vendere casa o sbaglio?)
P.s.
Una precisazione.... sarebbe meglio definire le cose con i termini appropriati: non si tratta di sacrosanto guadagno, bensì di sacrosanta fregatura ai danni di un povero sprovveduto!
Stanno facendo lo stesso anche dalle mie parti. Le argomentazione addotte vanno oltre il ridicolo, sono offensive per l'intelligenza di un batterio. Con un paio di loro mi sono veramente incazzato, al punto di revocargli l'incarico. Capisco che si voglia vendere, ma c'è un limite nel fingere di non capire che ci stanno prendendo per il culo. Siete voi a non capire che i vostri immobili non valgono piu' i prezzi che chiedete, impavidi mattonari quando vi entrerà nella testa che dovete calare calare e calare, vi aspettano altri 5 o 6 anni di ribassi, vendete subito che fate l'affare della vita.
Io vedo nella mia zona solo trattative che si chiudono al -20% -25% e siamo solo all'inizio. Evidentementi di polli nella mia zona ce ne sono pochi.
Replica all'anonimo del post 85
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Ok, se le chiusure si attestano su ribassi del 20 - 25%, come dici, puoi confermarmi che ciò accade a prescindere dal prezzo di partenza?
Te lo chiedo perchè. se accadesse anche a te, sarebbe un'ulteriore conferma della mia ipotesi sulle parti acquirenti che, in difetto di uno sconto, a prescindere dal prezzo di partenza, non vogliono comprare.
Se così fosse, come credo che sia, sarebbe un gran peccato per tutti.
Perchè allora avrebbero ragione gli ai che sostengono che il prezzo vada gonfiato sempre e comunque.
Io sostengo la tesi opposta invece.
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