Domanda: quali conseguenze ci saranno sui mutui esistenti, su quelli futuri e sul mercato immobiliare?
Risponde ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
Il problema non è tanto questo aumento, che tutti davano già per scontato e che il mercato, in qualche modo, ha già assunto. La vera questione è che durante il 2011 potrebbero esserci altri due aumenti, sempre dello 0,25%. Ma il totale, alla fine, sarà un aumento fino a 1,75%. E questo valore si che cambia le cose
Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, 100 euro in più al mese, in questo momento, non sono pochi. Inoltre, per molti di coloro che hanno contratto un mutuo dal 2005 al 2008, quando cioè il buon senso è venuto meno, sarà pesante perché lo studio finanziario delle loro risorse disponibili non era stato prudente
La conseguenza sarà semplice: il sistema bancario continuerà a fare da ammortizzatore sociale, con surroghe, negoziazioni o sospensione della rata del mutuo. Ma proprio per questo erogare nuovi mutui sarà più difficile e le compravendite caleranno ulteriormente. Il vero aggiustamento dei prezzi partirà proprio quest’anno e i tassi di interesse saranno il motore
Il meccanismo è noto: quando i tassi crescono, i prezzi scendono. Solo durante la bolla immobiliare 2003-2007, salivano entrambi
275 Commenti:
"...dalle mie parti invece vi sono ribassi su tutto, quindi è una operazione fattibilissima, a breve inizierò a cercare con offerte al -40% ...." bravo, siamo orgogliosi di lei...si suggerisce tuttavia di mettere le basi per un -50%, e un bel -60%...non si sa mai...meglio non farsi cogliere impreparati...
"...dalle mie parti invece vi sono ribassi su tutto, quindi è una operazione fattibilissima, a breve inizierò a cercare con offerte al -40% ...." bravo, siamo orgogliosi di lei...si suggerisce tuttavia di mettere le basi per un -50%, e un bel -60%...non si sa mai...meglio non farsi cogliere impreparati...
"Dalle mie parti invece vi sono ribassi su tutto, quindi è una operazione fattibilissima, a breve inizierò a cercare con offerte al -40% ...." siamo tutti felici per lei, buona fortuna.
Chi vuole massimizzare il profitto sul proprio appartamento, chi vuole risparmiare sull'acquisto.
Due tesi, entrambe legittime ma contrapposte.
Cerchiamo di ragionare su chi ha il coltello dalla parte del manico.
A mio vedere, non esiste una regola precisa. Come in molti hanno già detto intanto il mercato immoliare varia da zona a zona anche nella stessa città.
Ci sono immobili che per esere venduti necessitano di forti ribassi ed altri che non ne necessitano.
Ho sentito dire che il mercato oggi lo fa la parte acquirente ed in parte è vero.
Ciò è dato da una semplice legge di mercato: eccesso di offerta in rapporto alla domanda.
Ho già scritto circa il fatto che la domanda è diminuita anche a causa della denatalità, ed a causa della bassa domanda di acquisto di prime case.
I giovani precari sono 4 milioni e normalmente sono quella fascia di acquirenti potenziali per le prime case.
Il mercato delle seconde case è in crisi per effetto di cambiamenti culturali. A questo si aggiunge una grave crisi economica.
Queste le premesse ma il punto che si ripete ossessivamente è : il prezzo è alto.
Orbene, i mercati mondiali dove la casa ha subito un tracollo, hanno visto i prezzi crollare quasi di colpo. Quei mercati governati da una bolla speculativa esagerata non hanno retto. I livelli dei prezzi sono scesi precipitosamente. In Italia ciò non è accaduto e bisogna chiedersi il perchè.
Non è accaduto perchè la bolla speculativa era stata minore che altrove, non è accaduto perchè le banche erano state più accorte, non è accaduto perchè la casa, in Italia, rappresenta più che un investimento. La casa nella tradizione italiana rappresenta un elemento fondamentale.
I livelli di prezzi di oggi sono circa quelli del 2004 ed hanno già subito una flessione. Io mi chiedo e vi chiedo: se come in altri paesi ci fosse stato bisogno, non credete che il crollo ci sarebbe stato anche qui?
Se non c'è stato, non sarà che questo crollo il mercato non l'ha reputato necessario?
La mia, la vostra opinione è valida ma resta un'opinione, il mercato invece da numeri e valori e ci dice che nel mercato residenzioale nel 2010 sono state vendite 600.000 case. Vi sembrano pochissime?
"...la mia, la vostra opinione è valida ma resta un'opinione, il mercato invece da numeri e valori e ci dice che nel mercato residenzioale nel 2010 sono state vendite 600.000 case. Vi sembrano pochissime?..." ovviamente no, sopratttutto se si considera che tale valore è - più o meno - lo stesso degli ultimi 20 anni. Bolla a parte. "...se non c'è stato, non sarà che questo crollo il mercato non l'ha reputato necessario?.." non c'è stato nemmeno in grecia, malgrado tutto.
Io ho fatto gli ultimi acquisti 1 anno fà
Dopo un anno di ricerca, e sei mesi di trattativa,con proposta di acquisto,
Con stacco di assegno,
Dopo vari giri io ho comprato per scopo "reddito"
Ma prima del rogito ho dovuto far fare una perizia asseverata,
Perchè ho acquistato l'immobile con il 27% di sconto sul valore catastale.
Questo per dire che ha volte sei costretto a vendere a determinati prezzi,
Altrimenti ti diconi che evadi il fisco.
È che se un appartamento per il catasto vale €100.000 non lo si può vendere a
50.000 solo perchè il mercato non tira,
Fino a una certa cifra puo dire che ci sono gli infissi fatiscenti,il bagno da rifare.
Ma questo non intacca il valore dell'immobile,giustifica solo il prezzo pattuito dalle parti,per un equa transazione
Devo dire che a distanza di un anno,mi ritengo fortunato.
Immagino che il valore catastale a cui ti riferisci sia il valore fiscale, ovvero la rendita catastale moltiplicata per il coefficente a seconda che sia prima o seconda abitazione.
Se è così, trattasi di un caso, almeno nella mia esperienza, abbastanza anomalo.
In genere la renbdita catastale, salvo rare eccezione, restituisce un valore fiscale inferiore al pur scontato valore di mercato.
"...immagino che il valore catastale...etc..."
Per me è turco...se cortesemente si può meglio spiegare...grazie...
Con l'introduzione del famoso "decreto bersani", a prescindere dal valore di vendita, nel caso di vendita tra privato, le imposte saranno dovute non sul reale prezzo di compravendita ma sul cd "valore fiscale". Tale valore è dato dalla rendita catastale, moltiplicata per un coefficente che varia a seconda della categoria catastyale dell'immobile e sulle abitazioni a seconda che si tratti di acquisti prima casa o seconda.
Spero di essere stato chiaro
5i3si
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