Trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast o in un’attività di affittacamere è possibile a patto che il regolamento di condominio, approvato all’unanimità, non lo vieti in modo esplicito e chiaro. La semplice clausola che vieta ai condomini un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità non è sufficiente.
Questo è l’orientamento seguito dalla giurisprudenza e di recente ricordato dal Tribunale di Roma, con la sentenza n.18557/17 del 7 ottobre 2016. Secondo quanto previsto dalla legge, il proprietario di un appartamento può trarre dal bene l’utilità che meglio ritiene. Gli unici limiti possono essere contenuti nel regolamento di condominio, che deve essere approvato all’unanimità.
L’unanimità può essere raggiunta o con voto in assemblea o con la firma del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio. In questo caso il consenso unanime non si forma nel medesimo istante, ma all’atto dei singoli atti di acquisto.
Solo il consenso di tutti i condomini, dunque, può impedire un particolare utilizzo dei rispettivi appartamenti. Questo perché tra tutti i condomini figura anche lo stesso titolare dell’immobile, si tratta quindi di un’autolimitazione.
Ne consegue che l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere in condominio è vietata solo se il regolamento, adottato all’unanimità, lo impedisce riferendosi in modo esplicito proprio all’esercizio di una di tali attività. Tale eventuale clausola del regolamento vale anche nei confronti di terzi, ossia successivi acquirenti degli immobili, solo se trascritta nei registri immobiliari.
Con le sentenze n. 24707/2014 e n. 19212/2016, la Cassazione ha stabilito che le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale approvato all’unanimità devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni. Nell’imporre il divieto, il regolamento si deve riferire espressamente all’apertura di bed and breakfast o di affittacamere.
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