Topi e umidità non giustificano il mancato pagamento dell’affitto

Con la sentenza 11906 dell’8 giugno 2017 il Tribunale di Roma ha stabilito che il conduttore non può astenersi dal versare il canone di locazione se non viene a mancare la controprestazione da parte del locatore. Vediamo quanto affermato.

Come riportato dal Sole 24 Ore, il Tribunale si è espresso in merito al caso che riguardava un conduttore che ha sospeso il pagamento per alcuni mesi perché, a causa dell’umidità causata da perdite d’acqua nel bagno e di topi, non ha goduto della casa, incompatibile con la salute del figlio.

Il locatore ha intimato lo sfratto per morosità e ha chiesto il pagamento dei canoni scaduti. Dopo l’ordinanza di rilascio dell’immobile e il mutamento di rito, il conduttore si è costituito e ha formulato eccezione di inadempimento (articolo 1460 del Codice civile) sostenendo che il locale concesso in locazione era inutilizzabile a causa dei vizi originari e il mancato pagamento sarebbe stato giustificato dall’inadempimento della locatrice.

Il Tribunale ha evidenziato che l’eccezione di inadempimento non poteva essere formulata dal conduttore anche alla luce di un articolo contenuto nel contratto di locazione, il quale stabiliva che la parte conduttrice non poteva sospendere o ritardare il pagamento dei canoni sulla base delle proprie pretese o eccezioni.

Richiamando poi alcune sentenza della Corte di cassazione, il giudice ha precisato che “il conduttore non può astenersi dal pagare il canone o ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione del godimento del bene e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile al locatore”.

Egli può sospendere totalmente o parzialmente l’adempimento della propria obbligazione solo quando venga a mancare completamente la controprestazione del locatore (sentenza n. 13133/2006 della Corte di cassazione).

Dagli atti di causa è emerso che gli inadempimenti erano riconducibili al fatto di terzi, in quanto l’ingresso dei topi nell’appartamento era legato a una infestazione condominiale che interessava le intercapedini murarie e responsabile ne era il condominio. E le infiltrazioni lamentate provenivano da rottura delle tubazioni del bagno dell’appartamento sovrastante. Responsabile ne era il rispettivo proprietario e/o eventualmente il condominio.

In entrambi i casi, il locatore non era tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi (articolo 1585, secondo comma, Codice civile), pur potendo il conduttore agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire tuttavia al proprietario di agire in nome proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti dall’autore del danno.

Per questi motivi il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di parte attrice, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore e, per l’effetto, ha confermato l’ordinanza di rilascio dell’immobile.