Cambio residenza bonus prima casa, il termine decorre dal rogito

Nell’ordinanza n. 9433 del 17 aprile scorso la Cassazione ha stabilito che chi compra la prima casa e non risiede nel Comune ove l’abitazione è ubicata ha tempo 18 mesi per trasferirvi la residenza, il termine decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di fine lavori, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. La decisione è arrivata in riforma di una sentenza della Ctr Toscana (n. 712 del 20 settembre 2016) nella quale, al contrario, era stato deciso che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione.

Il tema è regolato dalla norma contenuta nel comma 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1 del Testo unico della legge di registro (Dpr 131/1986). Secondo quanto affermato, per aversi l’agevolazione prima casa occorre che l’immobile oggetto di acquisto sia “ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”. Bisogna dunque comprendere se il termine di 18 mesi inesorabilmente decorra dal giorno del contratto di acquisto o se, essendo l’immobile oggetto di acquisto per qualsiasi motivo indisponibile ad essere abitato, il termine possa invece decorrere dal giorno in cui l’impedimento è cessato.

Un tema collegato è poi quello se il contribuente possa dimostrare (per evitare la decadenza dall’agevolazione conseguente al decorso del diciottesimo mese senza che la residenza sia stata trasferita) l’esistenza di una causa di forza maggiore tale da impedire lo spostamento della residenza. Con l’ordinanza 9433/2018, la Cassazione ribadisce quanto già affermato con la sentenza 2527/2014 e cioè che i 18 mesi in questione si computano dalla data del rogito a meno che appunto ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non ricorre nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di “inevitabilità e imprevedibilità”.

Come evidenziato dal Sole 24 Ore, in merito sono state molte le pronunce e di segno diverso. La Ctp di Cagliari (n. 44/2015) ha deciso nello stesso senso della Cassazione, mentre la Ctr Veneto (n. 34/2007) ha ritenuto che il termine dei 18 mesi “decorre unicamente dal momento in cui l’immobile in corso di costruzione ed oggetto di compravendita è divenuto effettivamente idoneo all’utilizzo ed al soddisfacimento dell’esigenza abitativa”. Nel medesimo senso la Ctp di Treviso (n. 26/2010) e la Ctr Veneto che, nella sentenza n. 25/2015, ha puntualizzato che “nei diciotto mesi previsti per il trasferimento della residenza non va computato il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di abitabilità”.

Per la Ctr Lombardia (4 gennaio 2016), il termine di 18 mesi non è perentorio, “laddove sussistano eventi impeditivi che possano aver ostacolato l’acquisizione della residenza in un dato Comune”; inoltre, secondo la Ctp Reggio Emilia (16 maggio 2017), il termine di 18 mesi decorre dal giorno in cui ricorrono tutte le condizioni occorrenti “per ottenere il certificato di conformità edilizia ed agibilità”.

Nella risposta n. 5-08887 del 14 giugno 2016 a una interrogazione parlamentare presentata alla Camera dei deputati è stato rappresentato che l’Agenzia delle Entrate ritiene che il termine di 18 mesi decorra dalla data del contratto di acquisto anche se si tratti di immobile in corso di costruzione; e che il contribuente può comunque validamente addurre, a suo favore, che il mancato trasferimento della residenza, è dovuto a causa di forza maggiore.