Libro bianco della fiscalità immobiliare: ecco le proposte per una nuova politica fiscale del settore

Presentare proposte cardine per il rilancio non solo del settore immobiliare, ma del sistema Paese. Fornire un quadro di riferimento per una nuova politica fiscale del comparto. Essere un manifesto d’intenti e di proposte in ambiti strategici della gestione del territorio, rigenerazione urbana, sicurezza sismica e risparmio energetico. Evidenziare i vantaggi per il cittadino e per lo Stato. Sono questi gli obiettivi del “Libro bianco della fiscalità immobiliare” elaborato dall’Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili), con il contributo di Luiss, Assoimmobiliare, Alleanza delle cooperative italiane, Legambiente e Legacoop produzione e servizi.

Mettendo in luce il valore aggiunto di questo documento, a idealista/news il vicepresidente Ance, Marco Dettori, ha spiegato: “Il valore aggiunto è un sostanziale ribaltamento delle logiche impositive fiscali che abbiamo avuto negli ultimi 20 anni”.

Dettori ha quindi sottolineato: “Noi abbiamo avuto, sul tema della casa e delle costruzioni, un atteggiamento storicamente legato a un’impostazione fiscale di natura patrimoniale che ha di fatto creato una condizione di ingessamento di qualsiasi processo di sviluppo, di qualsiasi processo produttivo. Oggi dobbiamo riportare, nell’ambito delle norme e della prospettiva, un’idea di leva fiscale che riconduca tutto il settore a un incremento dell’aspetto reddituale. Quindi, usare la leva fiscale sul prodotto immobiliare, sul prodotto casa, per consentire ai cittadini di poter utilmente utilizzare gli incentivi e al settore di poter utilmente cominciare una politica industriale di medio-lungo termine che abbia la base della crescita e la ripartenza del reddito”.

E ha aggiunto: “Credo che l’Ance, unitamente a tutte le altre organizzazioni che hanno firmato questo documento, abbia adesso un ruolo fondamentale, quello di presidiare e dare attenzione e competenza alla composizione della legge di Stabilità. Noi abbiamo due compiti fondamentali: da un lato, presidiare che ci siano le condizioni affinché la stabilizzazione degli incentivi e l’individuazione di forme un pochino nuove, un pochino rivoluzionarie, che vanno nella logica del reddito, siano inserite nella legge di Bilancio in modo strutturale; dall’altro lato, dare le competenze indispensabili a elementi di novità sui quali noi crediamo molto, ma che sono suffragati da una serie di ragionamenti scientifici e anche di basi di calcolo e di prospettiva di bilancio”.

Perché è nato il “Libro bianco della fiscalità immobiliare”

Nella prefazione – a cura del presidente Ance, Gabriele Buia, e del vicepresidente Ance, Marco Dettori – si legge: “Tutela dell’ambiente e della salute, rigenerazione urbana e riqualificazione del territorio, sviluppo sostenibile delle città, efficienza energetica e messa in sicurezza sismica, sono temi imprescindibili per chiunque si assuma la responsabilità di ‘intervenire’ sul territorio”.

E ancora: “Per passare dalle dichiarazioni di intenti alla realtà dei fatti serve una visione strategica di lungo periodo delle politiche urbane che abbia come obiettivo principale lo sviluppo sostenibile del territorio, ma questa visione non può realizzarsi senza una riflessione critica sugli ostacoli che, sino ad ora, si sono frapposti alla realizzazione di piani e programmi di reale rigenerazione urbana del territorio. Uno, in particolare, è legato all’uso della leva fiscale immobiliare che, nonostante i quasi trecento interventi legislativi degli ultimi vent’anni e malgrado l’imponenza del gettito complessivo sugli immobili, è ancora obsoleta e inadeguata rispetto ai temi della rigenerazione urbana e della sostituzione edilizia. Siamo convinti che la fiscalità immobiliare, se orientata all’ambiente e allo sviluppo sostenibile, possa diventare uno strumento fondamentale per il Paese, funzionale alla realizzazione dell’interesse pubblico. E’ da queste premesse che nasce il ‘Libro bianco della fiscalità immobiliare’”.

Il documento – che, come sottolineato, è un manifesto d’intenti, ma anche un documento tecnico – sintetizza alcune proposte cardine che potrebbero concorrere a una revisione della fiscalità immobiliare capace finalmente di renderla strumento di realizzazione dell’interesse pubblico alla tutela dell’ambiente e allo sviluppo sostenibile delle nostre città.

Le proposte del “Libro bianco della fiscalità immobiliare”

Per l’acquisto di case efficienti

Reintroduzione almeno fino al 2020 della detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto di abitazioni in classe energetica elevata (non inferiore alla A/1).

Per la rigenerazione urbana

Agevolazione degli interventi di demolizione e ricostruzione e delle operazioni di permuta del vecchio con il nuovo.

Applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 200 euro ciascuna) sull’acquisto di immobili da parte di imprese e cooperative che, entro i 5 anni successivi, si impegnino alla ricostruzione degli stessi, o alla loro integrale ristrutturazione, in classe non inferiore alla A/1 sotto il profilo energetico e nel rispetto delle regole di sicurezza che vigono per i nuovi edifici (DM 14 gennaio 2008 “Norme Tecniche per le Costruzioni”).

Per la sostituzione edilizia

Estensione della detrazione fiscale genericamente prevista per le ristrutturazioni (articolo 16-bis, co.3, Dpr 917/1986), all’acquisto di alloggi in classe energetica non inferiore alla A/1, realizzati nell’ambito di interventi di ristrutturazione urbanistica o di sostituzione edilizia, anche con variazione volumetrica (attualmente esclusa).

Estensione alle zone a rischio sismico 2 e 3 della detrazione Irpef 75%/85% del prezzo di vendita (fino a un massimo di 96.000 euro) per l’acquisto di case antisismiche (attualmente limitata alle sole case site in zona 1), cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, o assegnate da cooperative e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

Assoggettamento all’aliquota Iva ridotta al 5%, in coerenza con la disciplina comunitaria in materia di Iva, per gli interventi di adeguamento antisismico e di rimozione dell’amianto realizzati su fabbricati abitativi.

Individuazione, da parte dei Comuni, di ambiti di rigenerazione urbana, in cui attivare procedure semplificate di intervento e di cessione del credito per interventi di ristrutturazioni e ulteriori agevolazioni fiscali (aliquote ridotte Imu e Tasi e trasferimenti immobiliari con registro ed ipo-catastuali fisse).

Per la casa

Messa a regime della detrazione Irpef per il recupero edilizio nella misura del 50%, e dell’ecobonus, sempre nella formula maggiorata.

Rimodulazione di “ecobonus” e “sismabonus” in funzione dell’immobile su cui s’interviene, commisurando le premialità, se trattasi di opificio o altro immobile strumentale, non più al singolo immobile, ma ad una predeterminata superficie.

Sul catasto

Il catasto va adeguato alle nuove esigenze ambientali per premiare gli immobili performanti ed efficienti. E’ necessario intervenire sulla casa mediante l’introduzione di un coefficiente che tenga conto della classe di efficienza energetica posseduta dall’immobile, che agisca in senso inversamente proporzionale sulla rendita e sul valore catastale imponibile, proprio alla luce del minor impatto ambientale (e sociale) del fabbricato.

Per la locazione

Estensione della “cedolare secca” agli immobili abitativi locati a canone concordato da imprese, da cooperative e da società. Riconoscimento della piena deducibilità delle spese di manutenzione degli immobili abitativi posseduti da imprese, cooperative e società. O, in alternativa, ammortamento anche per i fabbricati abitativi delle imprese e delle cooperative con un coefficiente pari ad esempio al 10%-12% con contestuale possibilità di capitalizzare, nel costo di acquisto o di costruzione, le spese sostenute per gli interventi di recupero degli stessi, così da consentirne la deduzione attraverso il processo d’ammortamento.

Per le giovani generazioni

Estensione a tutte le imprese che concedono abitazioni in locazione della possibilità di optare per l’applicazione dell’Iva.

Applicazione di un’aliquota Iva ridotta al 5% per locazioni di immobili residenziali “a canone concordato”, nonché di “alloggi sociali”.

Riapertura dei termini, almeno per il triennio 2018-2020, delle detrazioni fiscali Irpef a favore dei conduttori e assegnatari in godimento di “alloggi sociali” dall’art.7 del Dl 47/2014.

Verso la legge di Bilancio

Intervenendo nel corso della presentazione del “Libro bianco della fiscalità immobiliare”, che si è tenuta all’università Luiss di Roma, il sottosegretario all’Economia, Massimo Garavaglia, ha detto: “Non limitiamoci a bonus da rifinanziare ogni volta, ma abbassiamo l’Ires in maniera strutturale. Questa secondo me è la misura più importante da mettere nella legge di Bilancio, che prevede già la cedolare sugli affitti commerciali”. Aggiungendo che “è da valutare con attenzione la reintroduzione della detrazione Irpef dell’Iva pagata sull’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica”.

In merito invece all’ecobonus, il presidente della Commissione Industria, Commercio, Turismo del Senato, Pietro Girotto, ha affermato: “Sull’ecobonus proponiamo l’estensione dello sgravio fino al 2021, ma con un decalage. Per chi non ha il capitale necessario all’investimento prevediamo la possibilità di un prestito agevolato e la riduzione da dieci a cinque anni per il rimborso”. E ha aggiunto: “Sulle ristrutturazioni semplici chiediamo una proroga dello sgravio del 50%, anche in questo caso con una riduzione da dieci a cinque anni”. Per quanto riguarda il sismabonus, l’idea è quella di inserire l’agevolazione sull’acquisto di case antisismiche nei territori dei Comuni a rischio sismico 2 e 3, oltre alla possibilità, anche in questo caso, di un prestito agevolato.