Applicazione del criterio prezzo valore, basta un’istanza

Con l’ordinanza 3409 del 6 febbraio 2019, la Cassazione ha fatto ulteriore chiarezza sul tema dell’applicazione del criterio del prezzo valore. Secondo quanto stabilito, è sufficiente un’istanza.

La Cassazione ha affermato che se una persona fisica acquista un’abitazione dotata di rendita catastale solamente proposta, per ottenere il risultato che la base imponibile dell’imposta di registro sia determinata in base al cosiddetto principio del “prezzo-valore” (articolo 1 comma 497, legge 266/2005), è necessario formulare un’istanza in tal senso nel contratto di compravendita.

Un’affermazione importante dal momento che nella sentenza 4055 del 12 febbraio 2019, la Cassazione ha deciso l’esatto contrario, ossia che occorre formulare non solo l’istanza di cui alla legge 266/2005, ma anche l’istanza (di cui all’articolo 12, comma 2-bis, dl 70/1988) “di volersi avvalere delle disposizioni” recate dal Dm 701/1994. In base alla sentenza 4055/2019, dunque, se manca la doppia istanza si passa da una tassazione fondata sulla rendita catastale a una tassazione sulla base del prezzo dichiarato (o del maggior valore accertato dall’ufficio).

Nella legislazione previgente rispetto al sistema del prezzo valore, il Dm 701/1994 è stato emanato per disciplinare la procedura da seguire per ottenere la tassazione sulla base della rendita catastale, nel caso di trasferimento di un fabbricato al quale non era stata attribuita una rendita catastale definitiva, ma solo proposta. Questo perché con il Dl 70/1988 era stato introdotto nel nostro ordinamento il sistema della rendita catastale proposta dal tecnico del contribuente, in luogo del previgente sistema della rendita catastale attribuita dal Catasto sulla base della denuncia di nuova costruzione o di variazione presentata dal contribuente.

Prima della legge 266/2005, il presupposto per ottenere la tassazione sulla base della rendita catastale, era quello di formulare nel rogito l’istanza “di volersi avvalere delle disposizioni recate dal Dm 701/1994”. Una volta entrata in vigore la legge 266/2005, per la quale la base imponibile “è costituita dal valore dell’immobile determinato” in base alla rendita catastale, solo che vi sia una “richiesta della parte acquirente resa al notaio”, nei casi in cui si applica il principio del prezzo valore, non ci sono mai stati dubbi sul fatto che è sufficiente la sola istanza di cui alla legge 266/2005.

Una volta formulata tale istanza nel rogito di compravendita si può anche non dichiarare alcuna base imponibile, in quanto la tassazione avviene in ogni caso su base catastale; se anche la base imponibile fosse indicata, e fosse espressa in un ammontare inferiore al calcolo risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale, l’ufficio altro non potrebbe che pretendere l’imposta sul valore catastale esatto e non certo sul valore venale.

Nel momento in cui si domanda l’applicazione del prezzo valore, è sufficiente l’istanza di cui alla legge 266/2005 e non occorre anche l’istanza di cui al Dl 70/1988. Quest’ultima è necessaria in tutti i casi in cui, non applicandosi il principio del prezzo valore, al contribuente è comunque concesso di calcolare l’imposta su base catastale ove il fabbricato non abbia una rendita definitiva, ma solo una rendita proposta.