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Agevolazione prima casa e prezzo valore a confronto, i chiarimenti del Fisco

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Autore: Redazione

Un’analisi attenta dell’agevolazione prima casa e del criterio del prezzo valore. A fornirla il Fisco, che evidenzia analogie e differenze tra le due discipline. Vediamo quanto esaminato.

Quando si acquista una casa è possibile sfruttare due strumenti per ridurre il carico tributario dovuto per il trasferimento di un’abitazione a favore di persone fisiche:

  • l’agevolazione “prima casa”, che consente di ridurre l’aliquota da applicare;

  • il criterio del “prezzo valore”, che consente, quasi sempre, di ridurre la base imponibile.

In presenza delle condizioni di seguito riportate, il contribuente, in relazione al suo acquisto, può avvalersi di uno solo o di entrambi gli istituti in esame.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, la normativa di riferimento

Introdotta dalla legge 168/1982, l’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro (Dpr 131/1986). Il criterio del “prezzo valore” è regolato dall’articolo 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, la natura giuridica

Con il bonus “prima casa” il legislatore, prevedendo agevolazioni fiscali, ha voluto introdurre un regime che deroga a quello ordinario. La normativa sulla “prima casa", avendo natura agevolativa, non può essere applicata a ipotesi diverse da quelle espressamente contemplate dalla norma (risoluzioni 86/2010 e 17/2015; Cassazione 4501/2009, 5270/2009, 5394/2010 e 6925/2011).

Il criterio del “prezzo valore” non rappresenta un’agevolazione fiscale, ma una diversa modalità di calcolare la base imponibile su cui applicare le aliquote di legge. Quando si parla di trasferimenti immobiliari, di norma la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro è determinata in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 52 del Dpr 131/1986, il metodo del “prezzo valore” costituisce una deroga al criterio ordinario di determinazione della base imponibile.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, il fondamento

Introducendo l’agevolazione “prima casa”, il legislatore ha voluto favorire, mediante un carico fiscale ridotto, l’acquisto della prima casa e il miglioramento delle condizioni di utilizzo dell’abitazione, anche attraverso l’acquisto successivo di relative pertinenze (circolare 219/2000). Secondo la Cassazione, alla base dell’introduzione dell’agevolazione vi è stata anche l’intenzione del legislatore di vivacizzare il mercato immobiliare (sentenza 29371/2008), promuovere lo sviluppo dell’edilizia residenziale e stimolare l’investimento del risparmio popolare nella proprietà di abitazioni (sentenza 6476/1996).

Introducendo il criterio del “prezzo valore” si è voluto far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari (risoluzione 145/2009; circolare 18/2013).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, le conseguenze della richiesta del beneficio

Richiedendo l’agevolazione “prima casa”, se il trasferimento è soggetto a Iva, si applica l’aliquota ridotta al 4% in luogo di quella ordinaria del 10%; in caso di trasferimento soggetto a Iva sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo per 230 euro. Se il trasferimento è soggetto a imposta di registro, si applica l’aliquota ridotta del 2% (comunque, non inferiore a 1.000 euro) in luogo di quella ordinaria del 9%; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna e non si paga imposta di bollo.

Richiedendo il “prezzo valore", la base imponibile ai fini dell’imposta di registro è costituita dal valore catastale che, nella quasi totalità dei casi, è sensibilmente inferiore al corrispettivo. Il valore catastale di un’abitazione si ottiene moltiplicandone la rendita catastale per determinati coefficienti: 126 se non si tratta di acquisto di prima casa, 115,5 in caso di acquisto con agevolazione “prima casa”. La richiesta del “prezzo valore” non incide ai fini delle imposte ipocatastali e di bollo, di conseguenza ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna, mentre il bollo non si paga. Inoltre, nei trasferimenti immobiliari per i quali è stata richiesta l’applicazione del “prezzo valore” l’ufficio non può rettificare il valore indicato dalle parti.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, la forma dell’atto

L’agevolazione “prima casa” può essere richiesta non solo in caso di acquisto effettuato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, ma anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avvenga mediante una semplice scrittura privata non autenticata.

L’applicazione del criterio del “prezzo valore” può essere richiesta soltanto per gli acquisti perfezionati alla presenza di un notaio, non anche per quelli compiuti per scrittura privata non autenticata. Questo perché la norma di riferimento, ai fini dell’applicazione del “prezzo valore”, prevede espressamente la richiesta della parte acquirente “resa al notaio” (risoluzione 121/2007; circolare 18/2013).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, gli acquisti soggetti a Iva

L’agevolazione “prima casa” è applicabile sia in caso di acquisti soggetti a imposta di registro sia in caso di acquisti soggetti a Iva. Il criterio del “prezzo valore” è applicabile solo in caso di acquisti soggetti a imposta di registro (per i trasferimenti soggetti a Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e non dal valore catastale)

Agevolazione prima casa e prezzo valore, gli acquisti a titolo gratuito

L’agevolazione “prima casa” è applicabile sia in caso di acquisti a titolo oneroso sia in caso di acquisti a titolo gratuito (in questo caso si applica l’imposta sulle successioni e donazioni). Il criterio del “prezzo valore” è applicabile solo in relazione agli acquisti a titolo oneroso; per gli acquisti a titolo gratuito, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio (articolo 14, Dlgs 346/1990). Se il valore dichiarato dalle parti è superiore al “valore catastale”, l'ufficio non può comunque rettificare il valore dichiarato (articolo 34, Dlgs 346/1990).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, le caratteristiche del soggetto acquirente

L’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta solo alle persone fisiche, anche qualora si tratti di soggetti legalmente incapaci o stranieri (circolare 38/2005). Il criterio del “prezzo valore” può essere riconosciuto alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non essendo previste ulteriori limitazioni dal punto di vista soggettivo, possono avvalersi del “prezzo valore” anche soggetti legalmente incapaci o stranieri.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, le caratteristiche del soggetto alienante

Ai fini dell’agevolazione “prima casa” e del criterio del “prezzo valore” non rileva la natura del cedente (può trattarsi di una persona fisica o giuridica), in quest’ultimo caso però è necessario che la vendita non sia soggetta a Iva.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, le dichiarazioni da rendere nell’atto

Per ottenere l’agevolazione “prima casa” il contribuente, qualora non sia già residente nel comune in cui si trova l’abitazione acquistata, deve impegnarsi in atto a stabilire, in tale comune, la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Nell’atto di acquisto, poi, il contribuente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare e di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre case di abitazione acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

Per poter determinare la base imponibile secondo il metodo del “prezzo valore”, serve una specifica richiesta rivolta al notaio. Se il valore catastale è indicato in maniera errata, tale circostanza non determina l’inapplicabilità del “prezzo valore” (risoluzione 176/2009; circolare 18/2013). Nell’atto deve essere comunque indicato il corrispettivo pattuito, anche se tale importo non incide sulla tassazione dell’atto (circolare 18/2013).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, la tipologia del fabbricato abitativo

L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta solo in caso di acquisto di diritti reali su abitazioni censite nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Il beneficio non spetta sulle abitazioni con categoria A/1, A/8, A/9.

Il criterio del “prezzo valore” è applicabile con riferimento a qualunque immobile abitativo, anche se censito nelle categorie per le quali non è consentito chiedere l’agevolazione “prima casa”. Quel che è necessario è che l’immobile sia dotato di rendita catastale. Ad essere esclusi sono gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (circolare 6/2006).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, le abitazioni in costruzione

L’agevolazione “prima casa” può essere richiesta anche per l’acquisto di abitazioni in fase di costruzione. Il meccanismo del “prezzo valore”, invece, non può essere applicato in caso di immobile in costruzione (l’immobile in fase di costruzione non è ancora dotato di rendita catastale; pertanto non sarebbe possibile determinare il valore catastale.)

Agevolazione prima casa e prezzo valore, il numero di abitazioni

Ciascun contribuente può chiedere l’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di una sola abitazione. In caso di ulteriori acquisti, per godere nuovamente del beneficio, è necessario alienare l’abitazione già posseduta. Per quanto riguarda il “prezzo valore”, non ci sono limiti al numero di abitazioni che un contribuente può acquistare richiedendo l’applicazione di tale metodo di calcolo della base imponibile.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, la tipologia di pertinenze

L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta anche per le pertinenze dell’abitazione, purché censite in una delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, e l’acquisto della pertinenza può essere contestuale o anche successivo all’acquisto dell’abitazione. Il criterio del “prezzo valore” può essere applicato agli immobili abitativi e alle relative pertinenze, che devono essere pertinenze immobiliari dotate di rendita catastale. L’acquisto della pertinenza può essere contestuale oppure successivo all'acquisto dell'abitazione.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, il numero di pertinenze

L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta limitatamente a una pertinenza di ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7. Ai fini del criterio del “prezzo valore”, invece, non sono previsti limiti numerici per le pertinenze.

Agevolazione prima casa e prezzo valore, i terreni pertinenziali

L’agevolazione “prima casa” può essere chiesta anche con riferimento ai terreni pertinenziali, graffati unitamente all’abitazione. Il criterio del “prezzo valore” può essere applicato anche in relazione all’acquisto di terreni agricoli pertinenziali all'abitazione (per i terreni agricoli, il valore catastale si ottiene moltiplicando il reddito dominicale per il coefficiente di 112,5).

Agevolazione prima casa e prezzo valore, l’obbligo di residenza

Ai fini dell’agevolazione “prima casa”, l’acquirente deve risiedere, alla data dell’acquisto, nel comune in cui è sito l’immobile acquistato oppure deve obbligarsi a trasferire la residenza in detto comune entro 18 mesi dall’acquisto. In merito al criterio del “prezzo valore”, non sussiste alcun vincolo in merito alla residenza.