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Vendita immobile con abuso edilizio sanabile, cosa accade al preliminare

Quanto spiegato dall’ordinanza 22168/2019
Quanto spiegato dall’ordinanza 22168/2019 della Suprema Corte / Gtres
Autore: Redazione

Con l’ordinanza 22168/2019, la Suprema corte è intervenuta in materia di vendita di un immobile con abuso edilizio sanabile.

Secondo quanto chiarito, in caso di inadempimento di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile affetto da difformità – sanabili, ma non condonate – rispetto al progetto edilizio è possibile:

ottenere comunque l’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto (articolo 2932 del Codice civile) pur a fronte delle difformità rilevate, non costituendo esse una causa di “incommerciabilità” e quindi di illiceità dell’oggetto;

ai fini dell’esecuzione medesima, consentire che le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia edilizia e non rese in sede di contratto preliminare dal promittente alienante possano sopravvenire, dalla stessa parte promissaria acquirente, anche in corso di causa e sino al momento della decisione.

In merito al primo punto, il giudice ha distinto l’elemento formale-dichiarativo e la condotta illecita per violazione di norme urbanistiche, rilevando come la norma imponga solo la corrispondenza della dichiarazione di volta in volta richiesta – semmai recuperata anche in un eventuale postumo atto di conferma – a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In relazione a ciò non si può argomentare in termini di improponibilità dell’esecuzione in forma specifica solo a fronte delle lamentate difformità edilizie.

In merito al secondo punto, i giudici hanno precisato che le dichiarazioni edilizie richieste dalla norma integrano una condizione dell’azione, come tale suscettibile di figurare e sopravvenire anche in tempi successivi alla sua proposizione. Ciò rientra nel consolidato orientamento della Corte per cui in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 del Codice civile in assenza della dichiarazione edilizia prevista, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio.

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