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Quando si applicano le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate
I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate con le risposte n. 203 en. 204 / Gtres
Autore: Redazione

Con due risposte, la n. 203 e la n. 204, l'Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in merito all'applicazione delle imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa. Vediamo quanto spiegato.

Con entrambe le risposte, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna nel caso in cui ricorrano le seguenti condizioni:

  • l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

  • l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso. 

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

  • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche, ovvero ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001. Sia nel caso della ricostruzione che in quello della ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B;

  • all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato. 

Nel caso in cui tali condizioni non vengano rispettate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte. 

L'obiettivo della norma è quello di agevolare i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare per avviare un "reale processo di rigenerazione urbana". I fabbricati devono poi essere alienati entro il termine di dieci anni per almeno il 75 per cento del volume del fabbricato stesso.

Con la risposta n. 204, in particolare, l'Agenzia delle Entrate ha specificato che le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa non si applicano sugli immobili confluiti in un fondo immobiliare chiuso. Secondo quanto chiarito, "ai fini dell'applicabilità del beneficio fiscale di cui trattasi agli atti di trasferimento d'immobili che confluiranno nel patrimonio del fondo immobiliare chiuso (Fia) occorre, in primo luogo, verificare se il fondo comune d'investimento (acquirente) possa essere equiparato ai soggetti destinatari della norma agevolativa di cui trattasi, ossia le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare". In merito alla qualifica giuridica dei Fia, secondo quanto affermato dalla Cassazione, in particolare con la sentenza n. 16605 del 2010, "i fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti". 

L'Agenzia delle Entrate ha quindi ricordato quanto affermato dalla Cassazione: "In caso di acquisto nell'interesse del fondo l'immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia".