Difetti nelle parti comuni: denuncia al condominio o al costruttore?

Cosa accade quando ci si accorge di gravi difetti nelle parti comuni per un immobile da poco acquistato, si procede alla denuncia al condominio o al costruttore? Può capitare che, dopo aver effettuato il rogito per un’unità immobiliare, ci si accorga di problematiche che affliggono le porzioni comuni dell'edificio. Questioni che possono andare a inficiare il godimento dello stesso immobile acquistato: basti pensare, ad esempio, all’installazione di pannelli isolanti non conformi, tali da aumentare l’umidità degli ambienti o peggiorare il loro isolamento termico. Che fare?

Innanzitutto, bisogna distinguere fra due situazioni diverse. Da un lato, l’acquirente che si ritrova con problemi dopo l’acquisto di un immobile, può far valere le sue opzioni di garanzia nei confronti del venditore. Dall’altro, in presenza di problemi profondi che coinvolgono più condomini, il condominio stesso può tentare di rivalersi sul costruttore.

Difetti costruttivi nelle parti comuni: cosa dice la legge

Così come già accennato, può capitare di notare dei gravi difetti che affliggono le parti comuni di un condominio, solo dopo aver acquistato un appartamento. Ma dal punto di vista legale, cosa si intende per difetti o, più propriamente, per gravi vizi?

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In linea generale, per grave difetto si intende un problema che, sebbene non influisca sulla tenuta strutturale dell’edificio, incide sulle sue funzionalità, impedendone il suo pieno godimento o, ancora, rendendone impossibile la sua destinazione d’uso. Di norma, il vizio costruttivo può essere dovuto:

• a errori di progettazione dell’edificio;
• a errori di esecuzione dello stesso progetto, quindi durante la costruzione.

A titolo esemplificativo, possono rientrare fra i difetti di costruzione:

• la mancata o parziale impermeabilizzazione del manto di copertura, con conseguenti infiltrazioni d’acqua e di umidità sia negli spazi comuni che nei singoli appartamenti;
• cedimenti dei controsoffitti oppure comparsa di crepe o fratture sulle piastrelle della pavimentazione;
• distacco di pannelli o altri elementi della facciata, o di rivestimento delle parti comuni, che potrebbero cagionare danno al singolo o all’intero condominio.

Secondo l’articolo 1669 del Codice Civile, in caso si scoprano gravi difetti su un immobile:

• l’appaltatore - o il costruttore - ne è responsabile;
• i difetti devono manifestarsi entro 10 anni dal compimento dell’opera, ovvero dalla sua costruzione;
• è possibile procedere a denuncia entro un anno da quando si è scoperto il vizio.

La denuncia per i difetti nelle parti comuni

Come già accennato in apertura, quando si scoprono gravi difetti all’interno di un immobile di recente acquisto, tali da inficiarne il normale uso, si possono aprire due strade:

• l’acquirente può tentare di far valere i propri diritti di garanzia sul venditore;
• il condominio può tentare di rivalersi sul costruttore.

La garanzia per i vizi sul singolo immobile acquistato

Quando un difetto costruttivo si manifesta sulle parti comuni può, come facile intuire, avere anche conseguenze sul godimento della singola unità immobiliare. Ad esempio, in caso le coperture delle facciate non fossero sufficientemente impermeabili, un condomino può rilevare preoccupanti infiltrazioni d’acqua in casa. Ma cosa accade se l’appartamento colpito è di recente acquisto e, prima del rogito, il venditore non ha provveduto a comunicare la presenza di vizi all’acquirente?

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In questo caso, il compratore può avvalersi della garanzia sui vizi per l’immobile acquistato. L’articolo 1490 del Codice Civile afferma, infatti, che il venditore sia tenuto a garantire che l’immobile non presenti difetti che ne impediscano l’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. In genere, quando vi sono vizi che coinvolgono il singolo immobile, è possibile:

• entro 8 giorni dalla loro scoperta, l’acquirente deve denunciare la presenza dei vizi. L’azione si prescrive entro un anno dalla scoperta;
• l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto, quindi la restituzione del denaro, oppure una riduzione di prezzo proporzionale ai vizi rilevati;
• il compratore, inoltre, può avere diritto a un risarcimento per i danni subiti.

È inoltre utile sottolineare che il venditore può essere  responsabile di difetti di costruzione anche sulle parti comuni, quando:

• è anche il costruttore dell’immobile;
• i difetti sono emersi a seguito di opere di ristrutturazioni da lui commissionate e dirette;
• se, pur non avendo avuto alcun ruolo nella comparsa del difetto, non ne abbia comunque dato puntuale comunicazione al suo acquirente.

Difetti nelle parti comuni, tra condominio e costruttore

Ma cosa succede se i vizi rilevati sono talmente gravi da coinvolgere diversi condomini e, in ogni caso, compromettere in modo pressoché irrimediabile la possibilità di servirsi delle porzioni comuni dell’edificio?

In questo caso si può procedere con un’azione legale nei confronti del costruttore e degli altri soggetti che hanno partecipato alla realizzazione dell’opera. La denuncia può avvenire:

• da parte degli stessi condomini;
• da parte dell’amministratore di condominio, anche senza una precisa delibera da parte dell’assemblea condominiale.

Con l’avvio dell’azione legale, si potrà richiedere il risarcimento da parte del costruttore e il ripristino delle parti difettose, qualora ne venisse confermata la responsabilità. È utile sottolineare che se i difetti rilevati coinvolgono singole unità immobiliari, ma non le parti comuni dell’edificio, potranno procedere i singoli condomini coinvolti e non l’intero condominio.

Quando si può denunciare il condominio?

Ma il singolo residente può agire nei confronti del condominio, anziché tentare la strada del risarcimento da parte del costruttore? Alcune passate sentenze, in effetti, hanno determinato un allargamento delle responsabilità per difetti sulle parti comuni anche all’intero condominio, seppur in rari casi. In particolare:

• quando i vizi sono emersi a causa dell’omessa custodia dei beni comuni;
• quando le problematiche sono dovute alla mancata manutenzione, straordinaria oppure ordinaria, delle parti comuni.

Come facile intuire, si tratta di un’eventualità decisamente complessa da dimostrare, a meno che le mancanze dell’intero condominio non siano palesemente evidenti, come ad esempio la presenza di porzioni della facciata pericolanti sulle quali il condominio ha deciso di non intervenire. Per questa ragione, è sempre necessario affidarsi all’esperienza del proprio legale di fiducia.