Cosa succede quando scade il mandato dell’agenzia immobiliare?

Cosa succede quando scade il mandato dell’agenzia immobiliare? È un dubbio che accomuna molti acquirenti e venditori di immobili quando, al termine degli accordi con l’agente immobiliare, nessuna compravendita viene finalizzata. Alla scadenza del mandato, l’agente immobiliare non è più tenuto a operare per conto del proprietario. Qualora la compravendita si sia conclusa dopo la scadenza, ma le parti sono state messe in contatto dalla stessa agenzia, le provvigioni rimangono comunque dovute.

Quando scade un mandato all’agenzia immobiliare?

Innanzitutto, è necessario chiedersi quando effettivamente scade il mandato all’agenzia immobiliare. In linea generale, è necessario sapere che il rapporto di mediazione che si instaura con l’agenzia non necessita formalmente di un contratto: il semplice fatto che le parti, siano l’acquirente o il venditore, abbiano chiesto l’intervento di un agente immobiliare, dà diritto alla riscossione della provvigione in caso di conclusione dell’affare di compravendita.

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Tuttavia, è pratica abbastanza comune definire l’accordo per iscritto, riportando anche delle tempistiche di intervento. Le parti hanno inoltre facoltà di definire liberamente la durata massima del mandato. 

È però necessario sottolineare, visto che una formalizzazione scritta non è obbligatoria, che normalmente si è di fronte a un contratto consensuale, ai sensi dell’articolo 1321 del Codice Civile. Di conseguenza, in assenza di specifiche precisazioni, questo si esaurirà semplicemente al termine del tempo pattuito o, ancora, in caso di raggiungimento dello scopo di compravendita.

Quale potrebbe essere la durata del mandato di agenzia?

Definiti i casi in cui il mandato dell’agenzia immobiliare può ritenersi concluso, quale è la sua durata tipica? Come già accennato, le parti hanno facoltà di decidere liberamente la durata del mandato. Tipicamente, gli accordi prevedono:

• una durata media tra i 90 e i 180 giorni;
• la possibilità di rinnovo automatico, se l’eventuale formalizzazione scritta del contratto consensuale prevede specifiche clausole di rinnovo tacito, ai sensi dell’articolo 1341 del Codice Civile.

In questo ultimo caso, sebbene non obbligatorio, le agenzie immobiliari sono solite inoltrare comunicazione scritta - di disdetta oppure di rinnovo - entro 30 giorni dalla scadenza.

Quando scade il diritto alla provvigione

I dubbi relativi alla scadenza del mandato sono solitamente connessi alla questione provvigioni dell’agenzia immobiliare. Cosa accade, infatti, se la compravendita fra le parti viene conclusa dopo il termine del mandato con l’agente immobiliare? E, ancora, cosa prevede la normativa vigente sul diritto alla provvigione?

Si deve pagare la provvigione al termine del mandato?

Il dubbio di certo più diffuso è se sia necessario pagare l’agenzia immobiliare anche a mandato scaduto. Innanzitutto, è indispensabile sapere che il diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare è regolamentato dall’articolo 1755 del Codice Civile, che prevede che il pagamento dell’agente sia previsto se, per effetto del suo intervento, le parti concludono l’affare.

Non vi sono di certo dubbi sulla necessità di versare le dovute provvigioni se una compravendita, oppure una locazione, vengono finalizzate quando il mandato è ancora attivo. Ma cosa accade se, tuttavia, l’affare si conclude dopo la scadenza? A dispetto delle credenze comuni, con la falsa convinzione che a mandato concluso nulla sia più dovuto, è utile sapere che:

• le provvigioni sono dovute anche se la conclusione dell’affare avviene dopo il termine del mandato, se c’è un nesso causale tra lo stesso affare e l’azione dell’agenzia;
• purché le parti siano entrate fra di loro in contatto grazie all’intervento del mediatore, quindi dell’agenzia o del singolo agente immobiliare.

Così come più volte ribadito anche dalla giurisprudenza, ad esempio con la sentenza 2834/2018 della Corte di Appello di Napoli, è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione l’acquirente e il venditore - o il locatore e il locatario - affinché scatti il diritto alla provvigione. In questo modo si evita che le parti, ad esempio fingendo di non essere interessate alla conclusione dell’affare, in realtà si accordino per eludere il pagamento del compenso dell’agenzia.

Attenzione, però, poiché non solo la provvigione dell’agenzia immobiliare potrebbe essere dovuta anche dopo la scadenza del mandato, ma potrebbe persistere se la proposta d’acquisto avviene a mandato scaduto. Come appunto già evidenziato, non importa quando le parti procedano alla finalizzazione dell’accordo: se si sono conosciute grazie all’intervento dell’agenzia immobiliare, quindi vi è un nesso causale tra l’azione del mediatore e il loro accordo, il compenso è sempre dovuto. A questo scopo è utile anche sapere che, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice Civile, il tempo di prescrizione per la richiesta di pagamento delle provvigioni è di 10 anni dalla conclusione dell’affare.

Quando l’agenzia non ha diritto alla provvigione a scadenza del mandato

Ma è possibile che acquirente e venditore, precedentemente messi in contatto dall’agenzia immobiliare, possano condurre una compravendita privata senza doversi fare carico delle provvigioni? In altre parole, è dovuto il compenso all’agenzia se poi si compra da privato?

Secondo la sentenza della Cassazione 5952/2005, solo se le parti si siano incontrare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo collegabili con le precedenti dovute all’agenzia immobiliare. Si ipotizzi che acquirente e venditore - oppure e locatario - si siano incontrati grazie all’agenzia immobiliare ma, per ragioni di prezzo, abbiano deciso di non procedere alla compravendita. Se, passato diverso tempo, il venditore decide di procedere autonomamente alla vendita dell’immobile, e l’acquirente trova l’annuncio online e decide di farsi nuovamente vivo per concludere la compravendita, la provvigione potrebbe non essere dovuta.

Ancora, è utile sapere che, secondo la sentenza della Cassazione 785/2024, l’agenzia non ha diritto alla provvigione anche quando, alla scadenza del mandato, il contratto di compravendita viene firmato da un soggetto diverso, come ad esempio un familiare delle parti precedentemente gestite dal mediatore immobiliare. Per questa ragione, l’agenzia immobiliare non può prevedere clausole - che, pertanto, sarebbero vessatorie - per ottenere il pagamento della provvigione se la compravendita viene finalizzata da soggetti riconducibili alle parti.

Dopo quanto tempo posso vendere l’immobile finito il mandato immobiliare

Date le precedenti precisazione, e quindi l’obbligatorietà delle provvigioni se le parti si sono incontrate per effetto dell’agenzia immobiliare, è lecito chiedersi quando si possa vendere un immobile dopo la scadenza del mandato.

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In realtà, il proprietario è libero di procedere autonomamente alla vendita di un immobile immediatamente dopo la scadenza del mandato: non ci sono, infatti, precisi vincoli temporali. Di conseguenza:

• il proprietario può subito rimettersi sul mercato immobiliare come privato, quindi senza usufruire dei servizi dell’agenzia immobiliare;
• il pagamento delle provvigioni, come visto, sarà comunque dovuto se l’incontro delle parti è avvenuto per effetto dell’intervento del mediatore immobiliare.

Come svincolarsi da un’agenzia immobiliare?

Ma come svincolarsi da un’agenzia immobiliare, sia durante che al termine del mandato, se non si è soddisfatti dell’operato di mediazione?

È possibile recedere dagli accordi stretti con l’agenzia immobiliare in qualsiasi momento quando il mandato è attivo, inviando disdetta, meglio se con raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite PEC. In questo caso, è indispensabile:

• valutare la presenza di eventuali penali previste dall’accordo;
• ricordarsi che, se si conclude poi un affare con una parte conosciuta per effetto dell’attività di mediazione dell’agenzia, le provvigioni potrebbero essere comunque dovute.

È bene sapere che, se la volontà di non avvalersi più dell’agenzia avviene pressoché subito dopo la definizione del mandato, è utile valutare se si rimanga nelle tempistiche e nelle casistiche utili per avvalersi del diritto di recesso.

Al termine del mandato, si è immediatamente svincolati dall’agenzia immobiliare, a meno che non vi siano clausole particolari, come quelle di tacito rinnovo. Anche in questo caso, è utile inviare richiesta formale di non rinnovo del mandato, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Per le tempistiche, è sempre utile valutare gli accordi, in genere ci si muove con almeno 30 giorni di anticipo rispetto alla scadenza.

Poiché le questioni potrebbero essere complesse, e il rischio di pagare provvigioni o penali elevato, è sempre utile richiedere preventivamente un parere al proprio legale di fiducia.