Condominio parziale: cos’è e come vengono ripartite le spese

Il condominio parziale rappresenta un istituto giuridico sempre più frequente, che si concretizza - in modo del tutto automatico - quando alcune parti comuni dell’edificio sono destinate all’uso esclusivo di un gruppo di condomini. È il caso, ad esempio, di complessi residenziali che prevedono più entrate o più scale, quindi a disposizione dei soli condomini che ne traggono beneficio.

Ma quali sono le condizioni affinché un condominio possa essere considerato parziale e, soprattutto, come avviene la suddivisione delle spese?

Che cos’è un condominio parziale

Sebbene il Codice Civile non si riferisca esplicitamente al condominio parziale, quest’ultimo rappresenta una configurazione sempre più frequente per la gestione degli spazi comuni degli edifici. Così come già accennato in apertura, questa tipologia di condominio si concretizza automaticamente quando:

• alcune parti comuni dell’edificio sono destinate solo a specifici gruppi di condomini;
• questi ultimi traggano, dagli stessi spazi comuni in questione, un beneficio esclusivo.

Pur in assenza di precisi riferimenti al condominio parziale nel Codice Civile, si tratta comunque di un istituto giuridico riconosciuto. Infatti, si viene a creare in modo naturale - ovvero, “ope legis”, in automatico - in presenza delle condizioni sopraelencate. A specificarlo è stata anche la Corte di Cassazione, con la sentenza 651/2000. Ciò significa che non serve un atto costitutivo formale, per definire un condominio parziale come tale.

D’altronde, la stessa esistenza di questa forma di condominio è indirettamente confermata dall’articolo 1123 del Codice Civile che, in tema di ripartizione delle spese, specifica che gli spazi comuni che servono singole parti dell’edificio siano a carico solo del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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Tuttavia, è bene specificare - così come da ultima sentenza della Cassazione sul condominio parziale, la 32475/2023 - che i beni situati in porzioni parziali, ma strutturalmente funzionali all’intero edificio, rimangono comuni a tutti i condomini. Ad esempio, il pilastro che sorge in un’area parziale - ad esempio, una scala esclusiva - ma che sorregge l’intero palazzo, è da considerarsi parte per tutti comune, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Un esempio di condominio parziale

Per agevolare la comprensione su cosa sia un condominio parziale, è utile ricorrere a un comodo esempio. Si ipotizzi che un edificio condominiale presenti:

• una scala A che serve i condomini dell’ala destra del palazzo, dove sono presenti servizi esclusivi, come ascensori e impianti di riscaldamento dedicati;
• una scala B, che serve invece i condomini dell’ala sinistra del palazzo, dove sono sempre presenti servizi a uso esclusivo di chi risiede in questa porzione del palazzo.

Pur trattandosi di un unico condominio, in questa tipologia di configurazione si verificano le condizioni automatiche affinché si possa parlare di condominio parziale. Infatti, il gruppo di condomini che si avvale della scala A gode di parti e impianti comuni esclusivamente dedicati a questa porzione dello stabile, così come i residenti che si avvalgono della scala B approfittano di porzioni comuni e servizi a uso esclusivo.

Quanti tipi di condominio esistono

Vale però la pena sottolineare che quella parziale rappresenta una delle tante forme che può assumere uno stabile condominiale. Innanzitutto, è necessario distinguerlo dal condominio minimo, che si verifica quando un edificio presenta almeno due proprietari, ma meno di quattro, ed è quindi definito “mini-condominio”. Dopodiché, si possono identificare:

• il condominio ordinario, dove l’edificio è suddiviso in più unità immobiliari e i beni, i servizi e le parti comuni sono gestiti collettivamente;
• il supercondominio, rappresentato dalla presenza di più edifici autonomi, che però condividono alcune parti comuni come i vialetti, i giardini o alcuni impianti centralizzati.

Non ultimo, è utile anche distinguere tra condomini verticali - che si estendono quindi in altezza, spesso in un unico stabile - e orizzontali, come ad esempio nel caso delle villette a schiera indipendenti, ma legate dalla condivisione di alcuni spazi comuni, ad esempio i giardini.

Condominio parziale: funzionamento e spese

Compreso in quali condizioni un condominio possa essere considerato parziale, come funziona? Ad esempio, che ruolo assume l’amministrazione e, fatto di certo non meno importante, come vengono ripartite le spese?

Condominio parziale e amministratore

Nonostante la presenza di alcune porzioni dello stabile che vengono gestite in modo differenziato, a seconda del gruppo di condomini che ne beneficia in via esclusiva, il condominio parziale si avvale di un unico amministratore. All’interno di un simile contesto, per l’amministratore divengono di fondamentale importanza alcuni compiti:

• verificare quali siano le porzioni comuni che effettivamente sono a beneficio di tutti i condomini, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, e quali invece sono parziali;
• predisporre resoconti, dove siano ben distinte le spese generali - ovvero, quelle condivise da tutti - da quelle che, invece, riguardano solo un gruppo di condomini;
• accertarsi che la suddivisione delle spese, generali o parziali, avvenga secondo i criteri di ripartizione millesimali previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile;
• garantire la corretta applicazione del regolamento condominiale e delle normative di legge.

Condominio parziale e ripartizione delle spese

All’interno di un condominio parziale, la ripartizione delle spese - ad esempio, quelle di manutenzione ordinaria o straordinaria dello stabile - avviene in modo diverso rispetto alla gestione ordinaria. Come facile intuire, ci si trova in una situazione in cui:

• le spese generali vengono ripartite fra tutti i condomini, in base ai criteri millesimali previsti dal già citato articolo 1123 del Codice Civile;
• le spese parziali, invece, sono suddivise solo fra i condomini che beneficiano di impianti o di servizi in modo esclusivo, sempre seguendo criteri millesimali;
• le spese straordinarie variano, nella loro suddivisione, a seconda riguardino tutti i condomini o singoli gruppi.

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Riprendendo l’esempio fatto in precedenza, le spese di illuminazione della scala A verranno ripartite, secondo i millesimi, unicamente fra i condomini che se ne avvalgono. Per contro, la manutenzione di un impianto centralizzato - di cui tutti beneficiano - sarà ripartita fra tutte le unità del condominio. 

Ma come vengono approvate spese e interventi che riguardano solo una porzione dei condomini, quindi non l’intero condominio? Ad esempio, come si comporta l’assemblea per preventivi di ristrutturazione che riguardano solo zone parziali dell’edificio? Di solito, si procede con:

• un’assemblea separata, rispetto a quella generale, che riguarda solo i condomini interessati. Ad esempio, se si vuole cambiare l’ascensore della scala A, la decisione riguarda solo questi ultimi, mentre quelli della scala B non saranno coinvolti nella discussione e nella votazione;
• un’assemblea mista, per le questioni che riguardano sia le parti parziali che quelle comuni, come ad esempio implicazioni di carattere strutturale o di sicurezza;
• il raggiungimento delle maggioranze richieste, in base all’articolo 1136 del Codice Civile, fra i partecipanti all’assemblea separata;
• la ripartizione delle spese, in base a criteri millesimali, solo fra i condomini interessati.

Come facile intuire, la gestione di un condominio parziale può essere molto complessa, di conseguenza la figura dell’amministrazione - e la fiducia che gli stessi condomini vi ripongono - diventa ancora più fondamentale rispetto ad altri contesti.