Rampa d’accesso al garage di condominio: uso e norme di riferimento

La rampa d’accesso al garage di condominio è una struttura fondamentale per tutti quegli stabili che presentano parcheggi sotterranei o interrati. Trattandosi di una parte comune dell’edificio condominiale, è però soggetta non solo a specifiche disposizioni di utilizzo, ma anche a obblighi tecnici e giuridici, per garantirne il massimo della stabilità e della sicurezza.

Ma come viene gestita la rampa d’accesso a livello condominiale e, soprattutto, come possono avvenire tutti gli interventi di modifica o miglioramento? Oltre al regolamento di condominio, è necessario prestare attenzione a specifiche disposizioni di legge.

Cos’è la rampa d’accesso al garage

Di norma, si definisce come rampa di accesso al garage quella struttura, dotata di idonea pendenza, che permette di collegare il transito stradale esterno ai box condominiali, oppure ai posti auto, sotterranei o interrati. In genere, questa parte dell’edificio è realizzata in cemento, asfalto o altri materiali antiscivolo e, ancora, può essere a singola o doppia corsia.

Come già spiegato in apertura, anche la rampa d’accesso al garage - essendo funzionale all’uso delle parti comuni o delle proprietà esclusive - può essere considerata una parte comune del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, fatta eccezione per diverse indicazioni da regolamento contrattuale. I singoli parcheggi, oppure i box se presenti, possono invece essere sia di proprietà di singoli condomini che in uso condiviso, in base ai titoli di proprietà o al regolamento condominiale.

I requisiti tecnici della rampa d’accesso al garage

Per poter essere a norma di legge, la rampa di accesso al garage condominiale deve rispondere ad alcuni requisiti tecnici, definiti soprattutto dal D.M. 236/1989, nonché da successivi aggiornamenti. In altre parole, questa struttura deve essere costruita affinché possa garantire la massima stabilità e sicurezza, sia dell’edificio condominiale che degli stessi condomini.

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In particolare, la normativa si concentra sulla pendenza della rampa del garage, stabilendo:

• una pendenza massima del 20%;
• una pendenza massima ridotta al 15%, se la rampa prevede dei tratti più lunghi di 10 metri.

Non è però tutto, poiché questa struttura deve anche presentare:

• una larghezza di almeno 3 metri per le rampe a senso unico e di 4,5 per il doppio senso;
• un raggio di curvatura minimo, per rampe curve, di almeno 7 metri per il senso unico e di 8,25 per il doppio senso;
• un’altezza minima di 2,40 metri e, comunque, mai inferiore ai 2 metri sotto travi o impianti;
• adeguati dispositivi antiscivolo e sistemi di drenaggio dell’acqua.

Inoltre, si renderà necessario anche valutare eventuali normative e regolamenti locali, approvati nel Comune dove sorge il condominio. 

Rampa d’accesso al garage: gestione, modifica e spese

Compresi i requisiti di base di una rampa d’accesso al garage, è utile analizzarne le modalità di utilizzo e di gestione, nonché le eventuali modifiche in itinere e le relative spese di manutenzione. Ad esempio, chi può avvalersi di questa struttura? E, ancora, chi deve approvare eventuali interventi di adeguamento o ristrutturazione e come deve essere ripartita la spesa?

Chi ha accesso alla rampa del garage

Innanzitutto, è necessario stabilire chi abbia accesso alla rampa del garage condominiale e, ancora, secondo quali modalità. Così come già accennato, la rampa dei parcheggi sotterranei rappresenta una parte comune del condominio, quindi è soggetta alle disposizioni di legge stabilite dall’articolo 1117 del Codice Civile. In linea generale:

• tutti i condomini se ne possono avvalere;
• purché non ne alterino la destinazione d’uso o non impediscano ad altri di usufruirne parimenti.

Tuttavia, è utile ricordare che il regolamento di condominio può stabilire non solo precise modalità di accesso ai box condominiali - ad esempio, vincolando l’ingresso con specifiche chiavi o codici di sblocco - ma anche chi effettivamente possa usufruirne. Infatti, il condominio può riservarne l’uso unicamente a quei condomini che dispongono di un posto auto.

Su questo tema è intervenuta anche la giurisprudenza, ad esempio con la sentenza 13573/2020 del Tribunale di Roma. In questo caso, i giudici hanno rigettato la richiesta di due condomini che, pur non essendo dotati di codice di sblocco per il parcheggio condominiale, richiedevano il diritto di accesso al passo carrabile anche con automezzi, poiché parte comune dell’edificio. Nella controversia in oggetto, l’assemblea condominiale aveva deliberato all’unanimità che l’ingresso ai garage fosse consentito ai soli condomini dotati di posto auto. Il Tribunale ha quindi ribadito che l’uso degli stessi box, e quindi delle strutture connesse come le rampe, sia da destinarsi solo a coloro che ne hanno un’oggettiva utilità, ai sensi degli articoli 1102 e 1117 del Codice Civile.

Come modificare la rampa del garage

Può capitare che, per l’usura o per sopraggiunte nuove esigenze dei condomini, la rampa per il garage necessiti di interventi di modifiche oppure di manutenzione. Come si procede in questi casi?

La questione deve essere messa all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale, che dovrà discutere e approvare ogni intervento, seguendo le maggioranze definite dall’articolo 1136 del Codice Civile. In generale:

• la manutenzione ordinaria della rampa richiede una maggioranza semplice degli intervenuti in assemblea;
• la manutenzione straordinaria, invece, impone il raggiungimento di una maggioranza qualificata.

Se gli interventi vengono approvati, in base alla natura dei lavori da effettuare, l’amministratore e l’assemblea identificheranno l’azienda a cui affidare la manutenzione. Inoltre, se le modifiche sono tali da richiedere importanti opere di costruzione o ristrutturazione, sarà anche necessario:

• assicurarsi, tramite un eventuale progetto preliminare, che possano essere rispettate tutte le richieste tecniche di legge, come visto nei precedenti paragrafi;
• ottenere le autorizzazioni necessarie, come una pratica edilizia quale la SCIA o il permesso a costruire, se previste. Di norma, sono necessarie per interventi significativi sulla rampa d’accesso al garage, tali da modificare la struttura dell’edificio.

Quanto costa rifare una rampa del garage

Ma quanto costa ristrutturare o modificare la rampa di un garage condominiale? Molto dipende dal tipo di intervento che si deve eseguire. Tra i fattori che possono influire sulla spesa, si elencano:

• le dimensioni dell’area sottoposta a manutenzione;
• l’intensità degli interventi di adeguamento e sicurezza;
• l’eventuale predisposizione di nuovi impianti, come quello di illuminazione o, ancora, il sistema di scarico delle acque.

In linea generale, i prezzi possono variare da qualche centinaia a qualche migliaia di euro. Se si rende necessario solamente rifare la porzione superficiale della rampa, le tariffe variano dai 100 ai 400 euro al metro quadro, in presenza di altre necessità possono crescere ulteriormente.

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Una volta approvati i costi, come avviene la ripartizione delle spese per la rampa del garage? Come qualsiasi altro intervento sulle parti comuni, si seguono le disposizioni dell’articolo 1123 del Codice Civile:

• la spesa va ripartita fra tutti i condomini, proporzionalmente alle tabelle millesimali. Di conseguenza, ognuno pagherà in relazione ai millesimi posseduti;
• se l’accesso e l’uso della rampa è riservato solo a un gruppo di condomini, la spesa dovrà essere suddivisa unicamente fra di loro, sempre seguendo il  criterio millesimale.

Cosa non si può fare in un garage condominiale

Infine, è utile anche sottolineare quali siano le attività normalmente non ammesse all’interno di un garage condominiale.

Di solito, in base alle disposizioni di legge e da regolamento condominiale, sulla rampa e all’interno del parcheggio non è consentito:

• condurre attività che alterano la destinazione d’uso del garage, ad esempio adibendo gli spazi comuni a proprio deposito personale o, ancora, utilizzarli per questioni personali, come la riparazione di propri autoveicoli;
• procedere autonomamente alla modifica degli spazi poiché, come visto, qualsiasi intervento deve essere approvato dall’assemblea condominiale;
• ostacolare il passaggio agli altri condomini che hanno diritto d’accesso, ad esempio parcheggiando veicoli in modo che ostacolino il transito.

Si può parcheggiare sopra la rampa del garage?

Un dubbio comune fra i condomini è sapere se si possa parcheggiare sopra la rampa del garage, ad esempio per una sosta temporanea oppure quando i posti auto disponibili sono tutti occupati. Anche in questo, bisogna verificare sia le disposizioni del condominio che le normative vigenti:

• il regolamento condominiale potrebbe espressamente vietare di parcheggiare sulla rampa di condominio;
• il parcheggio sulla rampa potrebbe essere considerato uso improprio delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile, impedendone il godimento da parte di altri condomini;
• l’uso improprio della rampa potrebbe inoltre essere in contrasto con le disposizioni di sicurezza, ad esempio impedendo l’accesso o l’uscita dal garage in caso di emergenze.

Per questa ragione, è sempre sconsigliato parcheggiare sulla rampa del garage, anche per brevi soste. Se si dovesse avere la necessità di maggiori spazi, come ad esempio più posti auto, l’unica strada è la discussione in assemblea con la successiva approvazione di interventi di modifica.