Sostituzione della porta d’ingresso dell’appartamento in condominio

C'è un dubbio che di frequente sorge ai proprietari di singole unità immobiliari, ad esempio se interessati ad aumentare la sicurezza dell’immobile con una porta blindata. Quando si può procedere alla sostituzione della porta d’ingresso di un appartamento in condominio? Per quanto sia possibile cambiare la porta principale di casa, è necessario verificare i vincoli da regolamento condominiale e, in ogni caso, assicurarsi che il nuovo ingresso non alteri il decoro o l’estetica delle parti comuni dello stesso condominio.

Porta d’ingresso dell’appartamento: privata o comune

Prima di comprendere quando la porta d’ingresso di un appartamento possa essere sostituita, è indispensabile valutare se si tratti di un bene esclusivamente privato - e, di conseguenza, di sola responsabilità del proprietario - oppure comune a tutto il condominio.

In linea generale, la porta principale di un’unità immobiliare è di proprietà esclusiva del titolare dello stesso appartamento. Eppure, ciò non significa che il proprietario possa farne quel che vuole, poiché la porzione esterna - si pensi, ad esempio, al pannello della porta blindata in condominio che si affaccia sul pianerottolo - può influenzare i beni comuni. In altre parole:

• la porta d’ingresso al singolo appartamento è privata;
• la sua modifica è però vincolata agli spazi comuni, di conseguenza dovrà rispettare il decoro architettonico ed estetico del condominio.

Quando e come si può sostituire la porta d’ingresso

Può di certo capitare che un condomino desideri cambiare l’ingresso al proprio appartamento, ad esempio allo scopo di sostituire una porta normale con una blindata. Come si è visto, per quanto questo elemento dell’appartamento sia privato, per farlo bisogna rispettare dei precisi vincoli. Ma come procedere?

I vincoli alla sostituzione della porta d’ingresso

Innanzitutto, è necessario verificare il regolamento condominiale. Quest’ultimo potrebbe incorporare specifici divieti alla modifica delle porte d’ingresso delle singole unità immobiliari o, ancora, precise indicazioni su estetica, colori e materiali da utilizzare.

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Non è però tutto, poiché secondo l’articolo 1122 del Codice Civile, nella sua unità immobiliare il singolo proprietario non può eseguire opere che:

• possano arrecare danno alle parti comuni dello stabile;
• determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Sul tema del decoro architettonico si è espressa anche la Corte di Cassazione, con la sentenza 1286/2010, nell’evidenziare come le alterazioni debbano essere considerate come un pregiudizio economico, poiché possono comportare un deprezzamento delle parti comuni e, di conseguenza, anche delle singole unità immobiliari.

Di conseguenza, è utile ribadire che la sostituzione della porta può avvenire solo se non ha effetti negativi sulle parti comuni. Oltre a quanto stabilito dall’articolo 1102 del Codice Civile, che impedisce di alterare l’uso delle parti comuni o impedire ad altri di servirsene parimenti, sarà quindi necessario assicurarsi che la modifica dell’ingresso dell’appartamento avvenga nel rispetto delle regole estetiche e di decoro, nonché senza cagionare danni allo stabile condominiale.

Come si procede alla sostituzione della porta

Evidenziati i limiti alla sostituzione di una porta condominiale, è necessario seguire un preciso processo prima di poter materialmente eseguire il cambio. Innanzitutto, così come stabilito dalla Legge 220/2012 - nota anche come la Riforma del Condominio - il singolo proprietario è tenuto a comunicare all’amministratore di condominio tutti gli interventi che intendono eseguire, se influiscono sul decoro o sulle parti comuni. Dopodiché sarà necessario:

• verificare il regolamento condominiale, così come già illustrato;
• richiedere, se necessaria, l’approvazione in sede di assemblea condominiale.

Ma quando l’approvazione da parte dell’assemblea è richiesta? In linea generale:

• non serve autorizzazione se la sostituzione della porta d’ingresso in condominio non richiede modifiche sostanziali al decoro architettonico dell’edificio. Ad esempio, se si installa una nuova porta con medesime estetica, forma e colore della precedente, non vi sono problemi di sorta. Questo anche se si decide di cambiare tecnologia, come l’installazione di una blindata;
• è invece necessaria l’autorizzazione, con il raggiungimento delle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, se la nuova porta cambia l’aspetto estetico del pianerottolo, ad esempio con finiture o colori differenti.

In caso si dovesse rendere necessaria un’approvazione in assemblea, dovrà essere preventivamente consegnato un piano o un progetto dettagliato delle modifiche che si vorranno realizzare, affinché possano essere valutate con attenzione dagli altri condomini.

È però importante sottolineare che, in presenza di alterazioni non autorizzate e di gravi danni al decoro, non solo il proprietario potrebbe essere costretto al ripristino della porta affinché sia conforme, ma anche a risarcire eventuali danni subiti dagli altri condomini.

Scelta della porta, costi e agevolazioni

Definiti quali siano i criteri e i vincoli per la sostituzione della porta d’ingresso di un appartamento, come si procede alla sua scelta e, soprattutto, quali sono i costi e le relative agevolazioni?

La scelta della nuova porta dell’appartamento

La scelta della porta che si andrà a installare è molto importante poiché, oltre al rispetto dei vincoli di forma ed estetica, non bisognerà compromettere la stabilità e la sicurezza dello stabili. È quindi necessario che la stessa porta sia conforme a tutti gli standard previsti dalle varie normative vigenti. Ad esempio, come scegliere una porta blindata?

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Di norma, è necessario rispettare:

• la classe di sicurezza, generalmente optando per porte di Classe 3 o 4, che rispondono pienamente ai requisiti della normativa UNI EN 1627:2021;
• i requisiti antincendio, se previsti a livello di regolamento condominiale, oppure le certificazioni EI 30 ed EI 60, previste per le porte che si affacciano su spazi comuni, come appunto corridoi e pianerottoli, in edifici soggetti a regolamenti antincendio come da D.P.R. 151/2011.

A questo scopo è utile avvalersi dell’aiuto di tecnici qualificati, anche perché le normative da rispettare potrebbero essere molteplici e di difficile comprensione.

Quanto costa cambiare porta d’ingresso

Ma a quanto ammonta il prezzo della porta d’ingresso di un appartamento? I costi variano a seconda del modello, delle dimensioni, delle specifiche tecniche e delle medie di mercato del luogo in cui si vive. Indicativamente, si potrà spendere:

• dai 200 ai 700 euro per la sostituzione del pannello esterno di una porta classica o blindata già esistente;
• dai 500 ai 1.300 euro per una porta classica rinforzata;
• dai 1.200 ai 2.500 euro per una porta blindata di base;
• dai 2.000 ai 4.000 euro per una porta blindata personalizzata nello stile e nel design;
• dai 2.700 euro ai 5.000 euro per porte blindate che rispettino alte certificazioni antincendio.

Tuttavia, è utile sapere che parte della spesa può essere recuperata, grazie alle detrazioni fiscali sulla porta d’ingresso. Al momento, la sostituzione di questa componente può rientrare nelle agevolazioni previste da diversi bonus, come ad esempio il Bonus Ristrutturazioni, con detrazioni complessive fino al 50, oppure lo specifico Bonus Sicurezza, con la possibilità di ottenere fino al 36% su una spesa massima di 48.000 euro. Per comprendere a quali detrazioni si abbia effettivamente diritto, e secondo quali modalità, è utile chiedere un parere al proprio commercialista di fiducia o, ancora, anche alla stessa azienda che realizzerà i lavori.