Contratti a canone concordato e cedolare secca: differenze e vantaggi

Per quanto riguarda le locazioni, l’argomento che suscita maggior interesse tra proprietari e affittuari è quello riguardante le agevolazioni fiscali e le formule di contratto più convenienti. Proprio per questo nasce spontanea la domanda: che differenza c’è tra canone concordato e cedolare secca? Ecco, di seguito, un’analisi circa definizioni, differenze e vantaggi, così da poter comprendere quale sia la soluzione più vantaggiosa in base alle proprie esigenze.

Che differenza c'è tra cedolare secca e contratto concordato?

Contratto concordato e cedolare secca non sono la stessa cosa, anzi, sono due cose completamente diverse fra loro. 

Il contratto di locazione a canone concordato è un tipo di contratto d’affitto il cui canone viene deciso seguendo gli accordi territoriali stabiliti fra proprietari e inquilini. Questa tipologia di contratti è disciplinata dalla Legge n. 431/1998: questa stabilisce quali requisiti un contratto di locazione è tenuto a rispettare per essere considerato a canone concordato. Questo sta a significare che il locatore non potrà scegliere arbitrariamente il canone da richiedere al conduttore, ma dovrà effettuare una richiesta entro un determinato range, che viene deciso dalle associazioni di categoria maggiormente dei locatori e dei conduttori.

Il regime di cedolare secca, d’altro canto, è un regime opzionale per i contratti d’affitto di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono secondo un’attività d’impresa o professionale. Tale opzione fiscale permette ai proprietari d’immobili – ricordiamo ad uso abitativo – di sostituire con l’IRPEF con un’imposta sostitutiva: quest’ultima è: 

• un’aliquota fissa del 21% per i contratti a libero mercato
• e del 10% per i contratti a canone concordato. 

Bisogna sottolineare che, scegliendo di usufruire della cedolare secca, il locatore andrà a rinunciare in automatico alla possibilità di modificare il canone di locazione durante tutta la durata del contratto.

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Quali sono i vantaggi del canone concordato?

Il contratto a canone concordato offre vantaggi e svantaggi sia per il locatore, sia per il conduttore dell’affitto; questa tipologia di accordo offre condizioni fiscali favorevoli e a un canone più contenuto rispetto al mercato libero, così da renderli più accessibili per gli inquilini. In particolar modo, il canone concordato è vantaggioso quando l’immobile in soggetto si trova in aree con molta richiesta e con accordi territoriali favorevoli.

• Dal punto di vista del conduttore, il contratto a canone concordato risulta vantaggioso in quanto si possono beneficiare di agevolazioni fiscali locali sull’IMU e se si desidera avere una stabilità contrattuale.
• Mentre, per quanto riguarda l'inquilino i vantaggi del canone concordato sono relativi alla possibilità di trovare più stabilità contrattuale e un contratto d'affitto più accessibile.

Tra gli svantaggi del canone concordato troviamo una maggiore complessità burocratica e la necessità di conformarsi agli accordi locali, ma tra tutti il fatto che il canone di locazione è generalmente inferiore rispetto ai valori di mercato.

E quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Il contratto d'affitto a cedolare secca offre diversi vantaggi per l'inquilino. Con questa tassa sostitutiva, l’affitto non viene sommato agli altri redditi per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, non bisogna pagare né l’imposta di registro né quella di bollo per registrare, rinnovare o chiudere il contratto.

Qual è l'aliquota della cedolare secca per i contratti con affitto concordato?

L'aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato è pari al 10%. Questa tipologia d’aliquota ridotta si può applicare ai contratti agevolati stipulati nei comuni ad alta densità abitativa, come le grandi città e le zone con difficoltà nel mercato immobiliare. Per i contratti di locazione a libero mercato, invece, l'aliquota della cedolare secca è del 21%.

Quando si può applicare la cedolare secca al 10%?

Qualora il locatore dell’immobile decida per il regime a cedolare secca, potrà usufruire dell’imposta sostitutiva al 10% se il contratto di locazione in soggetto è di tipo a canone concordato. 

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Quali tipologie di contratto possono essere a canone concordato?

Le tipologie di contratti di locazione a canone concordato sono tre: il contratto di locazione agevolato (detto in gergo contratto di locazione 3+2) il quale ha durata minima di 3 anni ed è rinnovabile automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta.

Poi, il cosiddetto contratto transitorio, il quale ha durata compresa tra 1 e 18 mesi e senza rinnovo automatico, è pensato per esigenze temporanee, come trasferimenti lavorativi o periodi di studio. Infine, anche i contratti per studenti universitari (di durata dai 6 fino ai 36 mesi) possono rientrare in questa categoria.

Quali tipologie di contratto possono essere a cedolare secca?

Come analizzato, la cedolare secca non è applicabile agli affitti di immobili a uso commerciale. Per entrare più nello specifico, le tipologie di contratti che possono essere registrati in cedolare secca sono quattro.

I contratti di locazione a canone libero (4+4) hanno un’aliquota del 21%, mentre i contratti di locazione a canone concordato (3+2), i contratti transitori (1-18 mesi) ed i contratti per studenti universitari (6-36 mesi) godono di un’aliquota fissa del 10%.