Qual è l’imposta di registro da pagare per un immobile di lusso

Qual è l’imposta di registro da pagare per un immobile di lusso? È una domanda più che lecita da porsi, quando si sta per acquistare un’abitazione di un certo pregio. Su alcune tipologie di immobili, appartenenti a precise categorie catastali, non sono infatti previste specifiche agevolazioni fiscali.

In linea generale, le tasse per l’acquisto di una casa di lusso sono da versare in misura massima, quindi l’imposta di registro sarà pari al 9% del valore catastale dell’immobile o, nelle compravendita soggette a IVA, di 200 euro. Al contempo, le imposte catastale e ipotecaria rimangono di importo fisso, con soglie differenti a seconda si acquisti da un privato oppure da un’impresa.

Quali sono le case di lusso per il fisco

Innanzitutto, prima di entrare nel merito dell’imposta di registro per una casa di lusso, è necessario comprendere quali siano le caratteristiche che il fisco prende in considerazione per questa tipologia di abitazioni.

Il primo passo è quello di controllare la categoria catastale dell’immobile di pregio che si intende acquistare, perché vi sono principalmente tre gruppi che identificano le case di lusso. Ai fini delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, il D.Lgs. 175/2014 esclude infatti dai benefici le categorie:

• A/1, ovvero le abitazioni di tipo signorile;
• A/8, cioè le ville;
• A/9, ovvero castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.

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Come già spiegato, ai fini delle agevolazioni sulla prima casa, il D.Lgs. 175/2014 ha identificato nella categoria catastale il criterio principale per definire le abitazioni di lusso. È utile però sottolineare che altre caratteristiche vengono invece illustrate dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969: queste ultime, pur non influenzando le disposizioni fiscali sulla prima casa, sono determinanti per altre questioni, come ad esempio l’imposizione IVA al 22%. Tra i requisiti delle case di lusso, è utile citare:

• una superficie complessiva superiore a 240 metri quadrati, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto;
• la presenza di piscine di ampie dimensioni, campi da tennis e altre strutture analoghe;
• rifiniture di pregio, ad esempio per le pavimentazioni o i rivestimenti delle pareti.

Quanto è l’imposta di registro sugli immobili

Determinati quali siano gli immobili di lusso, è utile comprendere a quanto ammonti l’imposta di registro. Quest’ultima è una tassa dovuta allo Stato per la registrazione di svariati atti, tra cui quelli relativi alle compravendite di abitazioni, così come previsto dal D.P.R. 131/1986, noto anche come Testo Unico dell’Imposta di Registro. Per questa imposta esistono delle precise agevolazioni fiscali, in particolare legate all’acquisto della prima casa se di categoria catastale non di lusso, che comportano un taglio dell’onere dovuto al fisco.

Imposta di registro per gli immobili non di lusso

Le abitazioni non di lusso sono sostanzialmente tutti gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A/2 ad A/7, a cui si aggiunge anche la categoria A/11, quest’ultima dedicata alle abitazioni e agli alloggi tipici dei luoghi. 

Gli immobili che ricadono all’interno di queste categorie catastali possono approfittare di una specifica agevolazione fiscale, che comporta il pagamento:

• di un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale di un immobile;
• di imposte catastale e ipotecaria in misura fissa, da 50 euro ciascuna.

Tuttavia, se si acquista una seconda casa appartenente alle sopracitate categorie catastali, l’agevolazione fiscale decade. Di conseguenza, si dovrà versare:

• un’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile;
• imposte catastale e ipotecaria sempre in misura fissa da 50 euro.

Bisogna prestare attenzione, però, anche alla tipologia di compravendita. Se l’acquisto avviene da un venditore soggetto a IVA - ad esempio, un’impresa di costruzione - entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure oltre i 5 anni con l’opzione di applicazione dell’IVA, alcuni oneri cambiano. Infatti, le imposte di registro, catastale e ipotecaria saranno da versare in misura fissa, considerando 200 euro per ognuna.

Imposta di registro per immobili di lusso

Proprio per le sue intrinseche caratteristiche di pregio, l’abitazione di lusso scelta come prima casa non beneficia delle agevolazioni fiscali vagliate in precedenza. Di conseguenza, indipendentemente si tratti della prima o della seconda casa, quanto si paga di imposta di registro per un immobile A/8 o, ancora, per altre categorie pregiate? Di norma, se l’acquisto è da privati, si versa:

• il 9% del valore catastale dell’immobile;
• 50 euro, in misura fissa, per le imposte catastale e ipotecaria.

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Anche in questo caso, vale l'imposizione fiscale vista in precedenza sugli immobili acquistati da imprese soggette IVA. Per le abitazioni appartenenti a categorie catastali di pregio, l’Imposta sul Valore Aggiunto è del 22%, in questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria saranno dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Altre considerazioni sulle case di lusso

L’imposta di registro, così come quella catastale e ipotecaria, non sono gli unici esborsi fiscali da prendere in considerazione quando si acquista un immobile di lusso. È infatti necessario ricordare che:

• questa tipologia di abitazioni sono soggette al pagamento dell’IMU anche quando si tratta della prima casa;
• non beneficiano di eventuali agevolazioni sulla TARI, decise a livello locale. Naturalmente, l’importo effettivo della TARI dipende molto dalle aliquote stabilite dal Comune in cui sorge l’immobile, di conseguenza è necessario informarsi preventivamente presso gli appositi uffici sparsi sul territorio.

Ma cosa succede se non si paga l’imposta di registro? Se il pagamento è semplicemente in ritardo, ci si farà carico di una multa del 30% sul valore dell’imposta. Se, invece, vi è stata completa omissione, si rischia di dover versare dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Tuttavia, si può approfittare del ravvedimento operoso, per ridurre l’entità della sanzione.

Come facile intuire, la valutazione sulle tasse effettivamente dovute non è semplice, poiché attività che richiede sia il controllo delle categorie catastali di lusso, sia eventuali oneri aggiuntivi stabiliti a livello comunale. Per questa ragione, il consiglio è quello di affidarsi sempre a professionisti qualificabili - come legali e commercialisti, ma anche un buon geometra o un architetto, per comprendere quanto effettivamente si andrà a spendere. La valutazione di figure competenti permette di evitare grossolani errori, che potrebbero determinare delle pesanti sanzioni da pagare.