Vizi occulti nella compravendita di una casa: quali sono e cosa fare

Finalizzata la compravendita di una casa, può di certo capitare che l’acquirente si accorga della presenza di alcuni vizi occulti. Questi ultimi sono difetti e problematiche di natura strutturale o funzionale, preesistenti all’acquisto dell’immobile e di cui il compratore non era a debita conoscenza prima della firma del contratto. Ma come si gestiscono i vizi occulti e, soprattutto, quali conseguenze possono determinare nel rapporto tra venditore e acquirente?

Per quanto nemmeno con un’accurata diligenza sia semplice rilevare preventivamente i vizi occulti, di certo una corretta valutazione dell’immobile può ridurre la probabilità che venditore e compratore si imbattano in brutte sorprese post-vendita.

Cosa si intende per vizi occulti sull’immobile

Come già accennato in apertura, può succedere che l’acquirente si accorga di alcune problematiche che affliggono la casa, solo dopo aver completato la compravendita. In linea generale, tali difetti vengono definiti vizi occulti, proprio perché il compratore non poteva averne sentore prima di firmare il contratto, nonostante un’accurata diligenza nel valutare l’immobile.

I vizi occulti sono tali quando compromettono la funzionalità, l’uso o il valore dell’immobile e, secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, ne è responsabile il venditore, il quale è tenuto a garantire che la cosa venduta sia libera da problematiche che la rendono inidonea all’uso a cui destinata, a meno che l’acquirente non ne fosse a conoscenza o, ancora, che il vizio fosse facilmente riconoscibile.

A questo scopo, è utile sapere che la Cassazione ha chiarito vizi e difetti sugli immobili, con la sentenza 2723/2020. In particolare, la Corte ha specificato che i vizi occulti:

• devono compromettere gravemente l’uso dell’immobile e il suo valore economico;
• non riguardano difetti minori o facilmente riconoscibili da un’ispezione ordinaria, ovvero tramite una ragionevole diligenza da parte del compratore.

Quali sono i vizi occulti

Per comprendere al meglio la questione, è utile avvalersi di alcuni esempi di vizi occulti. Possono rientrare in questa categoria:

• i vizi occulti sull’immobile da infiltrazioni, dovuti a tubature difettose, problemi di impermeabilizzazione o da guaine deteriorate, non visibili prima dell’acquisto;
• le crepe strutturali nascoste, ad esempio per l’applicazione di rivestimenti e intonaci;
• gli impianti elettrici, idrici o per il gas metano non a norma, che si rivelano tali solo dopo interventi di verifica o smontaggio;
• le fondazioni instabili o difettose, tipici vizi occulti di un immobile vecchio, che non sono rilevabili senza analisi geotecniche;
• l’uso di materiali di costruzione difettosi, tra cui travi deteriorate o calcestruzzo di bassa qualità, tali da determinare gravi problemi nella resistenza dell’edificio;
• infestazioni nascoste, come termiti nelle pareti in legno o muffa non visibile perché occultata da rivestimenti, non visibili senza un’ispezione specifica.

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Come facile intuire, vengono riportate solo le problematiche più comuni, ma l’elenco può essere ben più esteso: se il difetto non viene comunicato, e compromette l’immobile dal punto di vista funzionale o strutturale, può essere considerato un vizio occulto. Per questa ragione, prima di procedere alla vendita dell’immobile, è sempre utile affidarsi a dei professionisti che possano consigliarti al meglio. Un consiglio, infatti, potrebbe essere quello di trovare la migliore agenzia immobiliare in zona per vendere casa.

Come denunciare un vizio occulto

Oltre che a cogliere l’acquirente di sorpresa, accorgersi di vizi occulti sull’immobile dopo il rogito rappresenta una situazione che può avere risvolti di tipo legale. Infatti, entro i termini previsti per legge, il compratore può rivalersi sul venditore. Ma come denunciare un vizio occulto e, soprattutto, quali sono le conseguenze di una simile azione?

La procedura di segnalazione di un vizio occulto

Segnalare la presenza di un vizio occulto è fondamentale sia per il compratore, che può perciò ottenere tutela, che per il venditore, allo scopo di intervenire tempestivamente e ridurre le possibilità di subire una causa legale. L’articolo 1495 del Codice Civile prevede che:

• il compratore debba segnalare il difetto entro 8 giorni della sua scoperta;
• possono essere previsti termini diversi, purché sottoscritti da contratto.

La segnalazione del vizio rilevato deve avvenire con una comunicazione formale, ad esempio una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure una PEC, affinché funga da prova sulla data di invio, secondo i termini di legge. 

Per procedere alla comunicazione, il compratore deve:

• identificare il difetto, accertandosi sia davvero un vizio occulto, anche con una perizia tecnica se necessario e, ancora, raccogliendo tutte le prove necessarie;
• avvisare il venditore, tramite appunto comunicazione formale, descrivendo nel dettaglio il difetto riscontrato e indicando le modalità di rimedio necessario, come ad esempio la riparazione o la riduzione del prezzo.

In caso il venditore non rispondesse o contestasse il vizio, il compratore può avviare un’azione legale. È utile sapere che l’agenzia immobiliare, secondo la già elencata sentenza della Cassazione 2723/2020, non è responsabile per i vizi occulti in sé, poiché la garanzia ricade sul venditore, in base all’articolo 1490 del Codice Civile. 

Tuttavia, la stessa agenzia può essere chiamata in causa per dolo o colpa grave, ai sensi dell’articolo 1759 del Codice Civile, se a conoscenza di un difetto non comunicato al compratore, violando gli obblighi professionali.

Le conseguenze di un contenzioso sui vizi occulti

Ma quali sono le conseguenze, sia per il compratore che per il venditore, della denuncia di un vizio occulto sull’immobile? Partendo proprio dall’acquirente, l’articolo 1492 del Codice Civile prevede che al difetto si possa porre rimedio:

• con la risoluzione del contratto, ovvero la richiesta da parte dell’acquirente di annullare la vendita, con la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese sostenute;
• con la riduzione del prezzo, proporzionale alla diminuzione del valore dell’immobile in relazione al difetto.

Le parti possono inoltre accordarsi per eventuali riparazioni a carico del venditore, purché vi sia testimonianza scritta.

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Al contempo, ricevuta la comunicazione sul vizio occulto, il venditore deve:

• valutare la denuncia e, se il vizio è riconosciuto, proporre una soluzione come la riduzione del prezzo o la riparazione del difetto;
• se il difetto viene riconosciuto, il venditore può essere tenuto a rimborsare parte del prezzo di vendita o, ancora, l’intero importo se si giunge alla risoluzione del contratto. In caso di dolo dimostrato, ovvero quando il venditore è consapevole del vizio ma l’ha volutamente nascosto alla controparte, con la sentenza 2723/2020 la Cassazione ha stabilito che dovrà provvedere anche al risarcimento dei danni;
• se il difetto viene contestato, il venditore deve fornire prove che il vizio non era presente al momento della compravendita. Ancora, se il contratto include un’esclusione di garanzia, come previsto dall’articolo 1490 del Codice Civile, tale clausola esonera il venditore dalla responsabilità per i vizi occulti, salvo che il compratore dimostri che quest’ultimo il venditore ha taciuto in mala fede il difetto di cui era a conoscenza.

È utile ricordare che, in caso il venditore ignori la segnalazione da parte dell’acquirente o non si trovi un accordo fra le parti, il contenzioso può sfociare in una causa legale. Proprio per la gravità di una simile conseguenza, per i proprietari è fondamentale consultare una guida su come vendere casa velocemente prima di immettere l’immobile sul mercato, così da procedere valutando ogni necessità di legge e cosa verificare per escludere vizi occulti.

Qual è la prescrizione per i vizi occulti di un immobile

Ovviamente, è indispensabile conoscere anche i limiti temporali della denuncia dei vizi occulti di un immobile. Secondo l’articolo 1495 del Codice Civile:

• i diritti di garanzia per vizi prevedono il termine di un anno dalla consegna dell’immobile;
• il compratore deve provvedere a denuncia sempre entro 8 giorni dalla scoperta del vizio e, se necessario, avviare un’azione legale entro un anno dalla consegna.

È però bene sapere che, in caso di dolo, ovvero di un venditore che consapevolmente ha taciuto il difetto, il compratore può richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni, come previsto dall’articolo 1492 del Codice Civile, purché rispetti i già elencati termini dell’articolo 1495: la denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e l’azione legale entro un anno dalla consegna. Inoltre, se il dolo del venditore ha viziato il consenso, inducendo il compratore a stipulare il contratto ai sensi dell’articolo 1439, è possibile agire per l’annullamento del contratto entro 5 anni dalla scoperta del dolo, come previsto dall’articolo 1442 del Codice Civile.

Per i vizi occulti di un immobile dopo 10 anni, un’azione è generalmente esclusa, salvo che il compratore dimostri un dolo che ha viziato il consenso, con prove concrete, e agisca per l’annullamento entro 5 anni dalla scoperta. Data la complessità di questi casi e la difficoltà di dimostrare lo stesso dolo a distanza di tempo, è consigliabile consultare un esperto legale per valutare le opzioni disponibili.