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Vizi e difetti dell'immobile, i chiarimenti della Cassazione

Cosa dice la Cassazione con la sentenza 22093
I chiarimenti della Cassazione con la sentenza 22093 / Gtres
Autore: Redazione

Con la sentenza 22093, la Cassazione è intervenuta in tema di vizi e difetti dell'immobile. Vediamo quanto chiarito. 

Come spiegato da Edil portale, capire quando i vizi e i difetti strutturali dell'immobile sono gravi è importante perché da ciò "dipendono i termini a disposizione dell'acquirente per agire e ottenere un risarcimento". Secondo quanto spiegato dalla Cassazione, un vizio è grave non solo se mette a rischio la stabilità dell'edificio, ma anche se provoca effetti che ne compromettono l'utilità.

Il caso particolare riguarda un contenzioso tra il costruttore/venditore e gli acquirenti di alcuni immobili. Nello specifico, il venditore era stato citato in giudizio dagli acquirenti "per una serie di vizi emersi nelle parti comuni e nei singoli appartamenti". Gli acquirenti avevano chiesto un risarcimento di 50mila euro. 

La richiesta degli acquirenti era stata respinta dal Tribunale ordinario. Quest'ultimo aveva affermato che gli acquirenti, "in quanto tali, avrebbero dovuto agire secondo i termini contenuti nell'articolo 1495 del Codice Civile, in base al quale l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna, e non secondo l'articolo 1669, secondo cui il costruttore è responsabile per 10 anni per i vizi delle opere". La Corte d'Appello ha poi affermato qualcosa di diverso e ha condannato il costruttore/venditore al pagamento di 38mila euro per il risanamento dei vizi dell'opera.

Ma secondo il costruttore/venditore, "i giudici avevano erroneamente qualificato il difetto di isolamento delle strutture come grave vizio dell'opera, mentre si trattava piuttosto di difformità regolate dall'articolo 1667 del Codice Civile, che prevede un termine di prescrizione di 2 anni dalla consegna dell'opera".

Sulla questione si è espressa la Cassazione. La Suprema Corte ha prima rilevato che "il difetto di isolamento determinava una riduzione della resistenza climatica delle pareti del 50%" e ha poi spiegato che "tra i gravi difetti dell'opera di cui il costruttore deve rispondere, ai sensi dell'articolo 1669 del Codice Civile, non ci sono solo quelli che compromettono la stabilità totale o parziale dell'edificio". I giudici hanno affermato che "la gravità di un difetto è correlata alle conseguenze che può causare, a prescindere dalla sua 'consistenza obiettiva'". 

La sentenza ha sottolineato che "le carenze costruttive che pregiudicano in modo grave il normale godimento dell'immobile, la sua funzionalità e l'abitabilità devono sempre essere considerate gravi, anche se incidono su elementi secondari e accessori della costruzione e anche se possono essere risolte con semplici lavori di manutenzione ordinaria".