Un coerede può denunciare un abuso edilizio ereditato: cosa sapere

Un coerede può denunciare un abuso edilizio ereditato? È un dubbio che sarà sicuramente sorto a molti, nel rilevare irregolarità su un immobile ottenuto tramite successione. Sono diverse le ragioni che possono portare alla denuncia di abusi su immobili ereditati, come ad esempio la necessità di evitare conflitti fra i comproprietari o, ancora, regolarizzare la proprietà in vista di responsabilità legali future. Ma come avviene questo processo e, soprattutto, come sanare l’immobile non conforme alle normative urbanistiche vigenti?

Cosa si intende per abuso edilizio ereditato

Innanzitutto, è bene specificare cosa si intenda per abuso edilizio ereditato. In linea generale, il riferimento è alla presenza di irregolarità urbanistiche o edilizie presenti in un immobile ricevuto in eredità: degli abusi che sono stati commessi dal precedente proprietario, senza che i titolari della successione ne fossero al corrente.

Ad esempio, l’immobile di cui si è diventati comproprietari può essere stato soggetto ad ampliamenti non approvati o, ancora, a violazione delle norme urbanistiche vigenti al momento della costruzione. Si pensi, ad esempio, a un cambio di destinazione d’uso non dichiarato o, ancora, alla predisposizione di una veranda in muratura senza titoli abilitativi.

Gli abusi edilizi possono essere sia formali, come l’assenza di titoli abilitativi, che sostanziali, ovvero opere in contrasto con i regolamenti urbanistici, così come definito dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001. Chi eredita un immobile che presenta simili irregolarità, si può trovare a dover affrontare responsabilità legali e amministrative, che possono comprendere:

• sanzioni di varia entità;
• ordini di demolizione;
• procedimenti penali, nei casi più gravi.

Per questo si rende indispensabile la denuncia dell’abuso ereditato, affinché si possa provvedere a sanarlo, a seguito di perizia tecnica.

Chi può denunciare un abuso edilizio

Quando ci si trova a dover ereditare un immobile con un abuso edilizio, è utile anche sapere chi possa provvedere alla relativa denuncia. Non sono infatti unicamente i comproprietari a poter segnalare l’irregolarità, ma anche altri soggetti, in generale chiunque abbia un interesse legittimo sull’immobile:

• i coeredi;
• i vicini, se l’abuso danneggia o limita la loro proprietà;
• le autorità pubbliche, a seguito di controlli;
• eventuali altri soggetti coinvolti, come ad esempio i titolari di diritti reali sull’immobile.

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Proprio per questa ragione, è fondamentale che i comproprietari denuncino l’abuso il prima possibile, anche e soprattutto a scopo di tutela personale. La denuncia può essere presentata al Comune, all’autorità giudiziaria o alla Polizia Municipale, a seconda della gravità dell’irregolarità.

Chi può venire a controllare gli abusi edilizi

È anche utile ricordare che un abuso edilizio può essere verificato anche in assenza di una denuncia, ad esempio nell'ambito di controlli di routine condotti dalle autorità. Ma chi può accertare un abuso edilizio? In linea generale:

• l’Ufficio Tecnico del Comune, ovvero l’ente principale incaricato di verificare la conformità urbanistica, tramite analisi documentate e sopralluoghi;
• la Polizia Municipale, che di solito esegue ispezioni in caso di segnalazioni o denuncie;
• i Carabinieri o la Guardia di Finanza, che possono intervenire per abusi in aree vincolate o in presenza di reati;
• la Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali, per gli immobili presenti in zone sottoposte a vincoli, ad esempio paesaggistici.

Cosa fare in caso di abuso edilizio ereditato

Ricevere in eredità un immobile abusivo accatastato può generare una più che comprensibile preoccupazione, tuttavia vi sono diverse alternative per regolarizzare la situazione. Ma quali passi è necessario seguire?

Il coinvolgimento dei coeredi

Il primo e fondamentale passo è rappresentato dal coinvolgimento degli altri eredi. Quando un immobile è in comproprietà, la sanatoria richiesta da un solo comproprietario prevede generalmente l’accordo della maggioranza dei coeredi, poiché si tratta di un atto di straordinaria amministrazione che incide sul diritto comune, in base all’articolo 1108 del Codice Civile. Tuttavia, un coerede può denunciare autonomamente l’abuso edilizio alle autorità pubbliche, senza il consenso degli altri, purché ciò non pregiudichi i loro diritti.

In caso di disaccordo sulla sanatoria, il coerede interessato può rivolgersi al tribunale per ottenere l’autorizzazione a procedere, in base a quanto previsto dall’articolo 1105 del Codice Civile. Quest’ultimo disciplina la gestione dei beni in comunione, stabilendo che, in mancanza di accordo tra i comproprietari, il tribunale può adottare i provvedimenti necessari. 

Prima di richiedere l’intervento del giudice, si può però tentare di convincere i comproprietari dubbiosi, specificando che la denuncia è utile per:

• tutela legale, così da evitare responsabilità amministrative o penali legate all’abuso;
• avviare il processo di regolarizzazione, quando l’abuso è sanabile;
• evitare i conflitti tra coeredi, anche in relazione a possibili conseguenze future dell’abuso.

La sanatoria dell’abuso rilevato

Una volta trovato l’accordo fra i coeredi per la denuncia, si può avviare il processo per sanare un abuso edilizio ereditato, se rientra nei casi previsti dalla legge. In linea generale, la sanatoria è possibile - così come previsto dagli articolo 36 e 37 del Testo Unico dell’Edilizia - per:

• abusi formali, come la mancanza di titoli abilitativi, purché l’opera sia conforme alle norme urbanistiche vigenti al momento della costruzione e, ancora, a quelle attuali. Questa procedura è denominata accertamento di conformità e richiede la presentazione di una domanda al Comune, accompagnata da una relazione tecnica sull’abuso e al pagamento di un’oblazione;
• abusi minori, ovvero relativi a interventi edilizi di lieve entità, come ad esempio piccole difformità rispetto al progetto autorizzato. La sanatoria è subordinata sempre al pagamento di una sanzione amministrativa.

È certamente interessante notare che, per effetto del Decreto Salva Casa - il D.L 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - sono state introdotte delle semplificazioni per alcuni abusi edilizi minori, anche ereditati. In particolare, vengono ampliate le possibilità di sanatoria per:

• tolleranze costruttive su difformità minori, con scostamenti tra il 2 e il 5%, a seconda della dimensione del progetto;
• variazioni interne, con modifiche non essenziali come lo spostamento di porte o la realizzazione di tramezzi, che non alterano la destinazione d’uso o la volumetria;
• abusi su immobili vincolati, in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o culturali, purché non sia compromesso il valore protetto.

Per poter ottenere la sanatoria, l’opera abusiva deve rispettare la doppia conformità, come già specificato: deve essere conforme sia alle norme urbanistiche vigenti al momento della costruzione che quelle in vigore al momento della richiesta. La domanda, presentata al Comune, deve essere corredata da:

• una perizia tecnica redatta da un geometra, un architetto o un ingegnere;
• la documentazione che dimostra la data della realizzazione dell’abuso, per verificare condoni o prescrizioni;
• il pagamento delle sanzioni previste.

Ma quanto costa sanare un abuso edilizio? Le sanzioni variano a seconda della gravità dell’irregolarità, della tipologia di abuso e delle normative locali, e possono includere oblazioni calcolate in base al valore dell’opera abusiva. Se l’abuso non è invece sanabile, si può valutare la sua demolizione, al fine di ripristinarne la conformità edilizia e urbanistica.

Quando un abuso edilizio va in prescrizione

Ma quando un abuso edilizio, anche ereditato, va in prescrizione? Le sanzioni amministrative pecuniarie, come le multe per opere abusive, si prescrivono in 5 anni, come previsto dalla Legge 689/1981. Tuttavia, secondo la giurisprudenza - ad esempio, la sentenza della Cassazione 17202/2020 - questo termine decorre dal momento in cui l’amministrazione ha avuto - o avrebbe potuto - avere conoscenza dell’abuso, non automaticamente dalla data della violazione.

La prescrizione amministrativa

In base alla Legge 689/1981, le sanzioni amministrative pecuniarie per abusi edilizi si prescrivono in 5 anni dal momento in cui l’amministrazione è in grado di accertare la violazione con l’ordinaria diligenza, come già visto con la sentenza 17202/2020 della Corte di Cassazione. 

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Una volta accertata la violazione, l’amministrazione deve contestare o notificare la sanzione entro 90 giorni - o 180 giorni, per i non residenti - altrimenti decade il diritto di applicarla, fermo restando il termine di prescrizione di 5 anni dalla possibilità di accertamento. Ad esempio, la prescrizione di un abuso edilizio dopo 50 anni dalla sua realizzazione non si applica automaticamente alle sanzioni pecuniarie, se l’amministrazione non ne era a conoscenza o non poteva ragionevolmente esserlo: perciò, tali sanzioni si prescrivono dopo 5 anni dalla possibilità di accertamento.

Bisogna però considerare che, se l’abuso è stato realizzato parecchi decenni prima di aver ereditato l’immobile, potrebbe essere stato nel frattempo condonato. Ad esempio, un abuso edilizio ante 1985, realizzato entro il primo ottobre 1983, potrebbe aver beneficiato del condono edilizio previsto dalla Legge 47/1985, in presenza dei requisiti di legge.

A differenza delle sanzioni amministrative, è indispensabile sottolineare che l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione, così come ribadito dalla Cassazione Penale con la sentenza 1872/2023 e dal Consiglio di Stato con la 288/2019.

La prescrizione penale

Quando l’abuso edilizio si configura come reato, la prescrizione dipende dalla gravità. Per i reati contravvenzionali, come ad esempio la costruzione senza permesso, il tempo di prescrizione è generalmente di 5 anni, come previsto dall’articolo 157 del Codice Penale, a meno che non vi siano stati atti interruttivi, come procedimenti giudiziari.

Anche in questo caso, quando il reato viene prescritto, l’eventuale ordine di demolizione resta valido. Data la complessità della materia, il consiglio è quello di affidarsi sempre al proprio legale di fiducia, per comprendere se l’abuso possa essere sanato, se sia prescritto o possa beneficiare di eventuali condoni.