Bar in condominio: quando si può aprire e quali regole rispettare

L’apertura di attività commerciali in contesti condominiali genera sempre molti dubbi, in particolare fra i condomini che, più che lecitamente, temono danni al decoro o rumori molesti. Fra le tante situazioni, quella del bar in condominio è la più comune: ma quando può essere aperto? In linea generale, il regolamento contrattuale - approvato all’unanimità dai condomini o accettato al momento dell’acquisto - può imporre limitazioni o vietare attività commerciali. In assenza di specifiche regole, non vi sono problemi ad aprire un bar anche in condominio, purché nel rispetto dei vincoli d’orario, rumore e decoro previsti dalla legge.

Quando si può aprire un bar in condominio

Quello dell’apertura di un bar in condominio è un tema complesso. Oltre alle disposizioni previste dal Codice Civile, è infatti necessario controllare anche eventuali limiti previsti nel regolamento e, a volte, vagliare il parere dell’assemblea condominiale. Ma cosa sapere?

Cosa prevede il regolamento

Il regolamento condominiale è uno dei principali strumenti che regola l’apertura di attività commerciali. In linea generale:

• il regolamento assembleare, ovvero approvato a maggioranza, regola l’uso delle parti comuni, ma non può vietare la presenza di attività commerciali, salvo che queste arrechino danno al condominio, in base all’articolo 1138 del Codice Civile. Non può quindi impedire l’apertura di un bar, ma può imporre vincoli su rumori e orari;
• il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità dei condomini o accettato dagli stessi al momento dell’acquisto delle loro unità immobiliari, può invece espressamente vietare attività commerciali come il bar. È bene sottolineare che il regolamento contrattuale è per tutti vincolante.

È bene sapere che, con la sentenza 2730/2017, la Corte d’Appello di Milano ha chiarito che i divieti da regolamento devono essere formulati indicando specificatamente le attività vietate o i pregiudizi da evitare, come ad esempio esalazioni nocive o rumori molesti.

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In assenza di specifici divieti, la presenza di un bar è consentita, nel rispetto delle norme sul decoro e sul rumore definite dal Codice Civile.

L’approvazione del bar da parte dell’assemblea

È inoltre utile sapere che l’approvazione da parte dell’assemblea non è sempre necessaria per un bar in condominio, anche se in alcuni casi si rende indispensabile. Ad esempio, la stessa assemblea dovrà deliberare, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• sull’uso di parti comuni, come quando il bar desidera utilizzare aree condominiali - i cortili, ad esempio - predisponendo tavoli e arredi. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in seconda convocazione, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore del condominio;
• sulle modifiche strutturali, ovvero per interventi che alterino le parti comuni, come l’installazione di canne fumarie o sistemi di ventilazione, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, cioè 667 millesimi.
• se sono necessarie modifiche al regolamento contrattuale, ad esempio per autorizzare attività non conformi allo stesso regolamento. In questo caso, serve l’unanimità dei condomini.

Le regole da rispettare per il bar in condominio

Il rispetto delle regole di un bar in condominio è indispensabile per garantire il decoro dello stabile e la tranquillità dei condomini. Ma quali sono le principali e quali tematiche riguardano?

Gli orari di chiusura e di apertura

Innanzitutto, è utile sapere che gli orari del bar sotto al condominio sono disciplinati sia dal regolamento condominiale che dalle normative nazionali e comunali. Di solito:

• gli orari di chiusura del bar per legge possono essere variabili. La normativa nazionale non fornisce un orario univoco, ma i Comuni possono imporre specifiche restrizioni tramite ordinanze. Ad esempio, in molte città le attività ristorative chiudono tra le 24 e l’una, ma alcune amministrazioni comunali impongono limiti - ad esempio, alle 22 - nei quartieri residenziali. Vi possono essere deroghe, come nel caso di eventi speciali, purché nel rispetto della Legge 447/1995 in materia di inquinamento acustico;
• il regolamento condominiale sugli orari del bar può a sua volta prevedere limitazioni, ad esempio impedendo l’attività dopo una certa ora o, ancora, vietando l’uso degli spazi esterni di notte.

Ancora, i condomini hanno facoltà di opporsi agli orari di apertura, se dimostrano che l’attività disturba la quiete del condominio, richiedendo quindi modifiche agli stessi orari o interventi di mitigazione.

Quali sono considerati rumori molesti in condominio

Una delle questioni da prendere in seria considerazione, in presenza di un bar, è quella dei rumori molesti in condominio. È infatti necessario rispettare le disposizioni dell’articolo 844 del Codice Civile, che vieta le immissioni - anche sonore - nelle proprietà altrui, se superano la normale tollerabilità. Ma quali sono le fonti più comuni di disturbo?

Generalmente, un bar in un contesto condominiale potrebbe produrre:

• musica e schiamazzi, soprattutto in orari serali o notturni, tali da compromettere il riposo;
• rumori dovuti a macchinari ed elettrodomestici, come frigoriferi, macinacaffè, sistemi di ventilazione;
• suoni molesti relativi agli arredi, come lo spostamento di tavoli e sedie;
• rumori connessi con il carico e lo scarico delle merci, considerando come spesso le consegne avvengano di primissima mattina, prima dell’apertura dell’attività commerciale.

La Legge 447/1995 stabilisce che i rumori delle attività commerciali possono essere molesti se superano di 3 decibel il rumore di fondo in orario notturno - dalle 22 alle 6 - e di 5 decibel in quello diurno.

Non è però tutto, poiché i gestori possono essere tenuti, per via giudiziale, a installare sistemi di insonorizzazione, come pannelli fonoassorbenti o altri strumenti, in caso di rumori intollerabili, sempre ai sensi della Legge 447/1995. 

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In merito alle sentenze sulle attività commerciali in condominio, la giurisprudenza si è espressa diverse volte sui rumori molesti. Ad esempio, la sentenza 22353/2014 della Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un piano-bar per immissioni rumorose protratte nel tempo, imponendo misure di insonorizzazione per tutelare il diritto al riposo dei condomini.

Le conseguenze dell'occupazione del suolo condominiale da parte di un bar

Non meno importanti sono le questioni relative all’occupazione del suolo condominiale da parte del bar, ad esempio come l’uso di una parte del cortile per predisporre tavoli e sedie, ricordando si tratti di una parte comune dello stabile, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

L’occupazione del suolo condominiale prevede l’autorizzazione obbligatoria da parte dell’assemblea, come visto in precedenza, con l’ottenimento della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Detto questo, non bisogna dimenticare che l’uso delle porzioni comuni può portare a conseguenze da non sottovalutare:

• possibili conflitti con i condomini, soprattutto se l’occupazione limita l’accesso alle parti comuni, ad esempio creando disagi nel raggiungere i garage, oppure producendo rifiuti eccessivi;
• sanzioni comunali e cause legali, ad esempio se l’occupazione avviene abusivamente, senza l’approvazione del condominio o in violazione delle disposizioni comunali;
• danni al decoro architettonico, se le parti comuni vengono usate in modo improprio. 

Le altre comuni regole da rispettare

Vi sono poi altre regole più comuni che il bar in condominio deve rispettare, per garantire una convivenza pacifica con tutti i condomini. In particolare, è necessario provvedere:

• alla corretta gestione dei rifiuti, evitando l’accumulo di immondizia nelle aree condominiali, come cortili e ingressi, che potrebbe compromettere sia il decoro che l’igiene del condominio;
• alla pulizia delle aree comuni utilizzate, rimuovendo sporco, residui di cibo o bevande, che potrebbero attirare insetti e roditori, in conformità al principio di decoro previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile e dalle normative comunali;
• alla manutenzione delle canne fumarie e di altre strutture montate su parti comuni, nel rispetto delle normative tecniche vigenti e con attenzione a evitare odori molesti nelle proprietà altrui, come previsto dall’articolo 844 del Codice Civile.

Infine, è utile sapere che si tratta di regole, spesso esplicitate da normative locali o nazionali, che devono essere rispettate anche in assenza di specifici riferimenti nel regolamento condominiale.