Installazione di un ascensore da parte di un solo condomino: come fare

Gli interventi utili a migliorare l’accessibilità di uno stabile, o rivolti alla rimozione delle barriere architettoniche, possono spesso essere realizzati anche senza l’approvazione dell’assemblea condominiale. È ad esempio il caso dell’installazione di un ascensore da parte di un singolo condomino, purché i lavori avvengano a proprie spese e l’intervento non arrechi danni agli altri condomini, nel pieno rispetto delle normative vigenti sulle parti comuni. Ma quando si può procedere all’installazione autonoma di un ascensore e, ancora, quali limiti bisogna rispettare?

Quando il singolo può installare un ascensore

La predisposizione di un ascensore può incidere positivamente sulla qualità della vita dei condomini, in particolare per coloro che sono affetti da difficoltà motorie o presentano disabilità. Ma è possibile procedere, anche quando l’opera servirà solo a un singolo residente?

In linea generale, l’articolo 1102 del Codice Civile permette a ogni condomino di servirsi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non ne impedisca un uguale uso dagli altri. In linea generale, il singolo può quindi provvedere a sue spese all’installazione di un ascensore, purché appunto non precluda l’utilizzo delle parti comuni e, fatto non meno importante, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile.

Quando l’installazione è conseguente a esigenze di accessibilità o di rimozione delle barriere architettoniche, la libertà del singolo è tuttavia rafforzata. Ad esempio, la Legge 13/1989 prevede che le persone disabili possano procedere alla predisposizione dell’ascensore anche in assenza di un consenso assembleare, purché si continui a garantire l’uso delle parti comuni anche agli altri condomini.

Quali detrazioni se solo un condomino paga ascensore e spese connesse?

Proprio in merito alla rimozione delle barriere architettoniche, è utile sapere che gli interventi che migliorano l’accessibilità dell’edificio possono fruire di importanti detrazioni, soprattutto per il singolo che paga l’opera - e tutti i costi connessi - a sue spese. Sono infatti previste:

• la detrazione del 50%, per un tetto massimo di 96.000 euro, all’interno al bonus relativo alle ristrutturazioni edilizie;
• la detrazione del 75%, con tetti massimi da 30.000, 40.000 e 50.000 euro a seconda del numero di unità immobiliari, all’interno dei bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Inoltre, i singoli Comuni possono prevedere contributi locali per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in base ai loro bilanci.

Qual è la maggioranza condominiale necessaria per l’installazione di un ascensore?

Di solito, l’installazione di un ascensore pensato per l’utilizzo da parte di tutti i condomini richiede l’approvazione in assemblea, trattandosi di un’innovazione rilevante per lo stabile condominiale, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. Servirà quindi il raggiungimento delle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari a:

• in prima convocazione, almeno la metà degli intervenuti, purché rappresentino i due terzi del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile;
• se l’intervento è finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi della Legge 13/1989, è sufficiente la maggioranza semplice dei presenti, purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

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L’autorizzazione da parte dell’assemblea non è invece necessaria quando il singolo condomino, a proprie spese, voglia avvalersi di un ascensore. Come già visto, l’articolo 1102 prevede che non venga modificata la destinazione d’uso delle parti comuni né si limiti il diritto altrui di utilizzarli: se questi requisiti sono rispettati, può essere sufficiente una semplice comunicazione preliminare all’amministratore di condominio. Al contrario, se la struttura rischia di pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro dello stabile, il parere dell’assemblea rimarrà necessario.

È però utile ricordare che per interventi come l’installazione di un ascensore in condominio, la Legge 104 tutela il diritto della persona disabile al superamento delle barriere architettoniche. Di conseguenza, i condomini non potranno opporsi se l’opera risponde a queste precise necessità, a meno che non determini un grave pregiudizio per l’edificio.

Il rifiuto all’installazione dell’ascensore

Ma quando è possibile il rifiuto all’installazione dell’ascensore, da parte dell'assemblea condominiale? In genere, la bocciatura all’intervento può essere giustificata da ragioni connesse alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Tuttavia, così come accennato nel precedente paragrafo, i condomini non si possono opporre se la struttura si rende necessaria al superamento delle barriere architettoniche, a meno che rappresenti un grave pregiudizio.

Sul fronte dell’accessibilità, prevale infatti il principio di solidarietà condominiale, rafforzato anche dalla Legge 104/1992: il rifiuto immotivato o pretestuoso può essere infatti impugnato davanti al giudice, affinché vengano rispettati i diritti dei condomini con disabilità. Dello stesso orientamento è anche la Corte di Cassazione che, con la sentenza 18334/2012, ha stabilito che:

• l’installazione non può essere rifiutata se finalizzata al superamento delle barriere architettoniche, ovviamente garantendo sempre agli altri l’uso delle parti comuni e la stabilità, la sicurezza e l’estetica dello stabile;
• l’opposizione deve essere profondamente motivata e dimostrata.

In altre parole, il diritto all’accessibilità prevale su resistenze immotivate.

I requisiti per l’installazione dell’ascensore

Come facile intuire, la predisposizione di un ascensore in un contesto condominiale richiede il rispetto di alcuni requisiti tecnici e amministrativi, che possono variare a seconda della tipologia della struttura - interna o esterna - e alle caratteristiche dell’edificio. Il condomino che procede unilateralmente ai lavori deve infatti garantire che l’opera sia conforme alle normative vigenti, coinvolgendo tecnici abilitati sia per la progettazione che per la verifica.

Il rispetto dei vincoli di condominio

Oltre ai già citati vincoli di sicurezza, stabilità e accesso alle parti comuni da parte di tutti i condomini, è necessario rispettare anche altri vincoli. Ad esempio, il regolamento condominiale potrebbe contenere precise indicazioni su colori e materiali da utilizzare, ad esempio per le porte a scorrimento della struttura, nonché altre imposizioni in materia di forme e stile estetico.

In relazione al decoro, è poi importante sapere che l’installazione di un ascensore esterno da parte di un solo condomino potrebbe essere contestata se modifica radicalmente la facciata di un edificio, un elemento da prendere in debita considerazione in fase di progetto.

Ancora, bisognerà assicurarsi che l’opera sia conforme con le normative vigenti - come la Direttiva Ascensori 2014/33/UE o il DM 236/1989 - relative ai requisiti tecnici per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

I titoli abilitativi necessari all’installazione

Ancora, per la realizzazione dei lavori sarà necessario ottenere i relativi titoli abilitativi da parte del Comune, così come stabilito dal Testo Unico sull’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001.

A seconda della complessità dell’intervento, potrebbe essere necessaria la SCIA o il permesso di costruire, quest’ultima solitamente indispensabile per ascensori esterni che modificano la volumetria o la facciata dell’edificio. Si dovrà quindi richiedere l’intervento di un tecnico qualificato per redigere il progetto e verificarne la fattibilità tecnica, presentando tutta la documentazione utile al Comune.

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Inoltre, l’ascensore dovrà essere certificato per la sua sicurezza e sottoposto a collaudo prima della sua entrata in funzione.

La ripartizione delle spese per l'ascensore in condominio

Ma chi paga l’installazione di un ascensore in condominio? Molto dipende dalla natura dell’opera e di chi ne farà effettivamente uso.

Quando l’ascensore serve tutti

Se l’installazione è deliberata dall’assemblea e pensata per l’interesse di tutti i condomini, la ripartizione delle spese segue i criteri stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile: i costi dell’ascensore saranno suddivisi fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Quando l’intervento è però gravoso o voluttuario, i condomini in disaccordo possono dissociarsi dal pagamento delle spese, ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, ovviamente perdendo la possibilità di utilizzare l’ascensore. Possono però rientrarvi in un secondo momento, corrispondendo le loro relative quote.

Il costo dell’ascensore installato dal singolo condomino

Quando l’ascensore è voluto da un singolo condomino, sarà quest’ultimo a doversi fare carico di tutte le relative spese, senza poter pretendere la partecipazione degli altri proprietari.

Anche in questo caso, gli altri condomini possono acquisirne il diritto di utilizzo successivamente, sempre versando la corrispondente quota dei costi sostenuti. A questo scopo, si consiglia di avvisare l'amministratore di condominio per conoscere le modalità e i costi d'ingresso.