Con l’arrivo di estati sempre più torride, cresce il numero di persone che installa sistemi di raffrescamento domestico, anche in ambito condominiale. Eppure, la moltiplicazione di compressori e unità esterne è sempre più al centro di controversie fra condomini: ad esempio, come comportarsi se nel proprio appartamento giunge aria calda dal condizionatore del vicino? In linea generale, l’articolo 844 del Codice Civile vieta le immissioni oltre alla normale tollerabilità nelle proprietà altrui, inoltre il regolamento condominiale e le normative in vigore possono imporre precise distanze da porte e finestre.
Quando il condizionatore altrui crea disagio
Per quanto la scelta di apparecchi per rinfrescare casa sia sempre più frequente, l’installazione di condizionatori in condominio sta generando sempre più problematiche tra vicini, così come già accennato in apertura. Tra le questioni che determinano il maggior disagio, si possono certamente citare:
- le emissioni di aria calda dai condizionatori, che possono rendere invivibili balconi o stanze adiacenti;
- la produzione di rumori e vibrazioni, tali da disturbare i vicini di casa.
Chi subisce rumori e calore vede ridotta la possibilità di godere pienamente della propria unità immobiliare, ad esempio perché costretto a tenere le finestre chiuse o a rinunciare a trascorrere del tempo in balcone, così come a sperimentare un adeguato riposo. Come già spiegato, l’articolo 844 del Codice Civile disciplina le immissioni - rumori, calore, fumi - nelle proprietà altrui, vietandole se superano la normale tollerabilità. Il concetto di normale tollerabilità non è però universale, ma dipende dal contesto, dalla frequenza e dall’intensità: per questa ragione, spesso i giudici predispongono perizie sul campo per stabilire l’effettiva gravità del disturbo.
Sul tema è intervenuta anche la Cassazione, con diverse sentenze sui condizionatori in condominio. Ad esempio, con la sentenza 23807/2009, la Corte ha confermato che gli apparecchi che generano rumori intollerabili, nel caso in oggetto superando di 3 decibel il livello di rumore di fondo, devono essere rimossi o modificati.
Le regole generali per l’installazione in condominio
Prima di comprendere come agire nei confronti del proprietario di un condizionatore che genera troppa aria calda, è però indispensabile conoscere i riferimenti - da regolamento condominiale e normativi - che ne regolano l’installazione.
Quali sono le regole condominiali per l’aria condizionata?
In linea generale, il regolamento condominiale può contenere specifiche indicazioni sull’installazione dell’unità esterna del condizionatore del vicino, in particolare quando l’apparecchio viene posizionato su pareti comuni, come ad esempio le facciate dell’edificio, oppure sul tetto o sui balconi. Solitamente, il regolamento può prevedere:
- indicazioni su colori, coperture e posizione del compressore del condizionatore;
- aree d’installazione vietate, come ad esempio la parete con affaccio sulla strada;
- le distanze consigliate dalle finestre, dai balconi o dalle porte altrui.
Anche in assenza di divieti espliciti, la predisposizione deve rispettare i principi generali espressi dall’articolo 1102 del Codice Civile. Il singolo condomino può provvedere sulle parti comuni:
- senza alterarne la destinazione d’uso;
- senza impedire ad altri di fare altrettanto.
Inoltre, bisognerà preservare il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio, non compromettere le strutture comuni ed evitare di limitare i diritti di godimento delle unità immobiliari da parte degli altri condomini. In presenza di violazioni, l’assemblea può deliberare modifiche al progetto, come lo spostamento del motore in una posizione meno invasiva.
Le distanze legali per posizionare il motore del condizionatore all'esterno
Un aspetto fondamentale, al fine di evitare eventuali conflitti con i vicini, è comprendere la distanza del motore del condizionatore da finestre o balconi altrui. Per quanto non esista una normativa nazionale precisamente dedicata a questi apparecchi, i regolamenti locali potrebbero prevedere delle imposizioni specifiche. Ancora, l’articolo 907 del Codice Civile, che tutela il diritto di veduta per le costruzioni stabili, può essere indirettamente rilevante per i condizionatori. Infatti:
- le costruzioni non devono limitare il diritto altrui di godere di aria e luce;
- se il vicino ha acquisito il diritto di veduta, non si possono predisporre fabbricati o altre costruzioni stabili a una distanza inferiore ai tre metri.
Tuttavia, i motori dei condizionatori sono considerati apparecchiature amovibili e, per questa ragione, la giurisprudenza spesso esclude l’applicazione rigida di questa norma, salvo che l’installazione leda significativamente ventilazione, illuminazione o visuale. Spesso sono però i regolamenti condominiali o comunali a definire una distanza minima dell’unità esterna del condizionatore dal vicino, variabile a seconda delle circostanze.
Fatte queste premesse, per sapere dove posizionare l’unità esterna del condizionatore in condominio, è indispensabile consultare il regolamento condominiale ed eventuali norme locali, così come l’eventuale presenza di diritti di veduta altrui. Queste precauzioni valgono sia per la predisposizione a parete che per l’installazione del condizionatore sul balcone.
Come comportarsi se il condizionatore disturba
Specificati i riferimenti da regolamento e normativi, come comportarsi se l’apparecchio del vicino causa disturbo, ad esempio immettendo aria calda nel proprio appartamento? A volte, è più che sufficiente trovare un accordo informale con il proprietario dell’apparecchio, ad esempio l’installazione di deflettori e barriere per deviare l’aria del motore del condizionatore. Altre, può essere invece necessario adire le vie legali.
La gestione del calore prodotto dal condizionatore
Se il condizionatore del vicino immette continuamente aria calda nel proprio appartamento, è necessario procedere a un’immediata gestione del problema, optando per diverse soluzioni.
La prima, come già accennato, è quella di tentare un accordo informale con il proprietario dell’apparecchio, spiegando quale sia il disagio subito e trovando soluzioni condivise per indirizzare il calore altrove. Se il dialogo non dovesse sortire gli effetti sperati, si può procedere:
- coinvolgere l’amministratore di condominio che, in presenza di eventuali violazioni da regolamento, può inoltrare un richiamo formale al vicino;
- se anche questo passo non porta agli effetti sperati, consultare un legale per avviare un tentativo di mediazione obbligatorio, secondo il D.lgs. 28/2010;
- procedere per vie legali, per chiedere al giudice un’ordinanza per lo spostamento o la rimozione del condizionatore, in base alle immissioni oltre alla normale tollerabilità previste dall’articolo 844 del Codice Civile. Se necessario, il giudice potrebbe predisporre perizie sul campo per accertare la gravità del problema.
In alcuni casi, può essere richiesto anche il risarcimento del danno subito, in base all’articolo 2043 del Codice Civile. È però indispensabile che l’effettivo danno - impossibilità di godere dell’immobile, conseguenze sulla salute e via dicendo - sia effettivamente dimostrato, con documenti medici, perizie e testimonianze.
Cosa fare se il condizionatore del vicino fa rumore
Può capitare che il problema non sia correlato al calore prodotto dal condizionatore, bensì dal rumore o dalle vibrazioni dell’apparecchio. Si pensi a un’unità esterna installata sulla facciata comune dello stabile, oppure al condizionatore sul tetto del vicino, che quando è in funzione produce un intollerabile baccano.
Anche in questo caso, è sempre valido l’articolo 844 del Codice Civile sulle immissioni oltre la normale tollerabilità. Il processo da seguire è il medesimo: se il tentativo di accordo informale non genera effetti, si può coinvolgere l’amministratore e, dopo la mediazione obbligatoria, adire le vie legali.
Infine, è utile ricordare che in casi eccezionali, se il rumore del condizionatore è così intenso da disturbare una pluralità indefinita di persone, potrebbe configurarsi il reato di disturbo della quiete pubblica, secondo l’articolo 659 del Codice Penale. Solitamente, tali disturbi sono però regolati dal già citato articolo 844 del Codice Civile.
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