Campo da tennis condominiale: come si autorizza, gestisce e usa

Gli impianti sportivi rappresentano di certo un valore aggiunto per il condominio, tuttavia la loro gestione può essere complessa. Ad esempio, come si autorizza e amministra un campo da tennis condominiale? Questa struttura è generalmente considerata una parte comune dello stabile e, in base all’articolo 1102 del Codice Civile, può perciò essere utilizzata da tutti i condomini. Tuttavia, se la realizzazione è successiva a quella dell’edificio, solo i condomini che hanno effettivamente contribuito alla sua realizzazione potrebbero essere autorizzati ad accedervi.

Il campo da tennis è parte comune o privata?

Così come già accennato in apertura, di norma un campo da tennis condominiale è considerato una parte comune dello stabile, in base all’articolo 1117 del Codice Civile, salvo diversa disposizione da regolamento contrattuale o da atto d’acquisto. Ciò implica che tutti i condomini possono avvalersene, rispettando quanto definito dall’articolo 1102 del Codice Civile:

• senza modificarne la destinazione d’uso;
• permettendo agli altri condomini di usarlo parimenti.

È però necessario specificare che, se la struttura è stata realizzata dopo la costruzione dell’edificio, potrebbe rientrare tra le innovazioni previste dall’articolo 1120 del Codice Civile. Ne consegue che l’accesso e l’utilizzo potrebbe essere limitato ai soli condomini che ne hanno approvato la costruzione e contribuito alla realizzazione.

Ancora, è utile ricordare che alcuni contesti condominiali potrebbero presentare dei campi da tennis privati, ovvero di proprietà esclusiva di uno o più condomini. In questo caso, la gestione e la manutenzione è altrettanto privata, senza oneri per il condominio nella sua interezza.

La gestione e le regole d’uso del campo condominiale

Le modalità di utilizzo del campo da tennis sono normalmente descritte all’interno del regolamento condominiale, che potrebbe includere specifici vincoli su;

• orari d’accesso;
• modalità di prenotazione del campo;
• eventuali divieti sull’uso improprio della struttura;
• prescrizioni su abbigliamento o attrezzature da usare, come specifiche scarpe;
• norme di comportamento e rispetto della quiete condominiale.

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L’assemblea ha anche la facoltà di approvare uno specifico regolamento per il campo da tennis condominiale, separato da quello condominiale ma da allegare a quest’ultimo, affinché tutti i condomini possano consultarlo.

È l’amministratore di condominio a vigilare sul rispetto del regolamento per l’impianto sportivo, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Il professionista dovrà anche garantire che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria vengano eseguiti correttamente, seguendo le eventuali delibere condominiali approvate.

Infine è bene ricordare che, oltre al regolamento stabilito dal condominio, gli utilizzatori dovranno attenersi a tutte le normative vigenti, ad esempio quelle sui rumori molesti. Infatti, l’articolo 844 del Codice Civile vieta le immissioni nella proprietà altrui oltre alla normale tollerabilità, mentre l’articolo 659 del Codice Penale regola il disturbo alla quiete pubblica, se il rumore è idoneo a infastidire una pluralità di persone.

Come costruire un campo da tennis per il condominio

Comprese le modalità di utilizzo di un campo da tennis condominiale, come procedere alla sua costruzione, in caso lo stabile ne fosse sprovvisto? È necessario seguire un iter ben preciso, ottenendo le dovute approvazioni sia in sede di assemblea che di amministrazione locale.

Tra regolamento di condominio e approvazione in assemblea

Per poter predisporre un impianto sportivo a livello di condominio come appunto un campo da tennis oppure per trasformare un garage condominiale in palestra, è innanzitutto necessario verificare il regolamento condominiale. In particolare:

• se di natura assembleare, può definire regole per l’utilizzo delle parti comuni oppure contenere prescrizioni su materiali, colori e design, al fine di garantire il decoro dell’edificio;
• il regolamento contrattuale, ovvero quello solitamente predisposto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’acquisto delle loro unità immobiliari, può prevedere norme più rigide, come ad esempio il divieto di costruzione di nuove strutture sportive.

Detto questo, un campo da tennis rappresenta un’innovazione rilevante per il condominio, in base all’articolo 1120 del Codice Civile. Per questa ragione, sarà necessaria una delibera assembleare, in base ai criteri stabiliti dall’articolo 1136 del Codice Civile. Sarà infatti necessaria:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio.

Che permessi servono per costruire un campo da tennis

Come facile intuire, non basta l’approvazione in assemblea per poter costruire un campo da tennis, potrebbero rendersi necessari anche specifici titoli abilitativi, da presentare o richiedere al Comune, in base al Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001. I permessi effettivamente necessari variano ovviamente a seconda della natura dell’intervento da realizzare, in particolare:

• la CILA potrebbe essere sufficiente per un campo da tennis già esistente, per modifiche minori di manutenzione ordinaria, come ad esempio il rifacimento del manto;
• la SCIA è invece necessaria per interventi maggiormente rilevanti su aree già destinate, come ad esempio nel caso di posa delle recinzioni o dell’illuminazione,
• il permesso di costruire, infine, è indispensabile per una costruzione ex novo che altera il volume o la sagoma dell’edificio condominiale o delle sue pertinenze, come nel caso della predisposizione delle fondazioni, delle coperture fisse, degli spogliatoi, delle docce e via dicendo.

In genere, per la realizzazione di un semplice campo scoperto e privo di manufatti, potrebbe essere sufficiente la SCIA o la CILA, ma molto dipende dal Piano Regolatore Generale e dalle normative approvate a livello locale.

Quali sono le normative che regolano i campi da tennis

Ma quali sono le normative che regolano i campi da tennis condominiali? Trattandosi di strutture private non aperte a terzi, ma in uso ai soli condomini, le imposizioni di legge sono minori - e spesso facoltative - rispetto a un impianto sportivo pubblico o commerciale.

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In merito alle caratteristiche tecniche del campo, per quanto non sia un obbligo nei contesti condominiali, ci si può rifare alle linee guida della FIT - la Federazione Italiana Tennis - che prevede standard di 23,77 metri di lunghezza e 8,23 metri di larghezza per singolo campo. È anche consigliato adottare superfici antiscivolo e non prevedere ostacoli pericolosi, per migliorare la sicurezza dell’area di gioco.

Se il campo da gioco prevede illuminazione notturna, il riferimento è alla norma UNI EN 12193: quest’ultima può essere adottata volontariamente dal condominio oppure essere richiesta da regolamenti locali che ne estendono l’applicazione anche ai campi privati. Ancora, bisognerà rispettare eventuali limiti di emissioni luminosa, in base ai regolamenti regionali o comunali vigenti.

Infine, se il condominio assume personale esterno per la regolare gestione o manutenzione del campo, bisogna rispettare le principali prescrizioni di legge sulla sicurezza dei lavoratori previste dal D.Lgs 81/2008.

La ripartizione delle spese per il campo da tennis

Infine, è utile concentrarsi sulla gestione economica del campo da tennis in condominio, in particolare sulla ripartizione delle relative spese. In linea generale, in base all’articolo 1123 del Codice Civile, i costi di realizzazione dell’impianto e di manutenzione ordinaria e straordinaria sono divisi:

• tra tutti i condomini;
• in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, se il campo rappresenta un’innovazione gravosa o voluttuaria, l’articolo 1121 del Codice Civile permette di escludere i condomini che non intendono partecipare alla costruzione del campo né utilizzarlo una volta realizzato, rinunciando al diritto d’uso. In tal caso, le spese ricadono solo sui condomini favorevoli, mentre gli esclusi hanno possibilità di rientrarvi successivamente, pagando le relative quote.

Ancora, l’assemblea condominiale può anche approvare una ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria in base all’uso effettivo del campo, limitandola ai soli condomini che se ne avvalgono, previa registrazione degli accessi o delle prenotazioni. Infatti, la delibera assembleare dovrà basarsi su criteri oggettivi e verificabili. Non ultimo, relativamente alle imposte sull’impianto sportivo, è utile sapere che l’IMU sulle parti condominiali non si applica ai campi da tennis, perché non produttive di reddito, salvo utilizzi commerciali.

In caso di dubbi o controversie sulla ripartizione delle spese, il consiglio è quello di vagliare il parere dell’amministratore di condominio e, se necessario, del proprio legale di fiducia.