Cosa sono le quote condominiali e come funzionano

Quando si parla di quote condominiali, spesso sorgono dubbi su cosa comprendono, chi deve pagarle e come vengono calcolate. Indubbiamente si tratta di un argomento che interessa quanti vivono in un edificio condiviso. Ma cosa sono le quote condominiali? Queste rappresentano il contributo che ciascun condomino è tenuto a pagare per coprire i costi legati alla gestione e alla manutenzione delle aree comuni dell’immobile, come ad esempio, scale, tetto, cortile, giardino, ascensore, portone, facciata ecc. L’importo, calcolato in base ai millesimi di proprietà, viene stabilito dal regolamento condominiale ed è vincolante per tutti i condomini. 

Cosa si intende per quota condominiale?

La quota condominiale rappresenta un elemento centrale della vita in condominio: è lo strumento che consente di gestire e preservare gli spazi comuni, garantendo sicurezza, decoro e funzionalità. La quota condominiale è la somma di denaro che ogni condomino deve versare per contribuire alle spese relative alle parti comuni dell’edificio. 

Queste ultime, come indicato nell’articolo 1117 del Codice Civile, sono relative a tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, alle aree destinate a parcheggio e ai locali per i servizi in comune, ma anche alle opere, alle installazioni e ai manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune. 

L’ammontare delle quote condominiali dipende essenzialmente da due fattori chiave: uno è rappresentato dai millesimi di proprietà attribuiti a ciascun condomino, vale a dire la percentuale di partecipazione alla proprietà dell’immobile. L’altro è dato dal tipo di spesa: ordinaria o straordinaria. 

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Quote condominiali ordinarie: cosa sono

Le quote condominiali ordinarie riguardano le spese legate alla gestione quotidiana e alla manutenzione corrente dell’edificio. Si tratta di spese ricorrenti che servono al mantenimento ordinario e sono preventivate ogni anno dall’amministratore, il quale poi ripartisce tra i vari proprietari le quote condominiali ordinarie. Tra queste troviamo, ad esempio: 

• pulizia delle scale e degli spazi comuni;
• illuminazione di scale, androni, cortili, garage;
• manutenzione ordinaria dell’ascensore;
• compensi dell’amministratore di condominio;
• piccole riparazioni, come la sostituzione di lampadine o la sistemazione di serrature.

Quali sono le spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie, a differenza di quelle ordinarie, sono non previste, di carattere eccezionale e riguardando appunto la manutenzione straordinaria dell’immobile. Queste spese in genere richiedono un’assemblea condominiale straordinaria con delibera a maggioranza, poiché comportano esborsi economici importanti e non ricorrenti. Sono spese straordinarie: 

• rifacimento della facciata o del tetto;
• sostituzione integrale dell’ascensore;
• ristrutturazione delle scale o dei balconi aggettanti;
• installazione di impianti ex novo, come ad esempio pannelli solari;
• interventi strutturali per adeguamenti antisismici o energetici.

Come si dividono le quote condominiali

Per la ripartizione delle quote condominiali si fa riferimento a quanto stabilito dall’articolo 1123 e seguenti del Codice Civile, ma anche dal regolamento di condominio, che può prevedere delle eccezioni o l’adozione di criteri particolari, da approvare però in assemblea. 

In linea generale, le quote condominiali sono divise in base ai millesimi di proprietà, definiti grazie alle tabelle millesimali che permettono di determinare la quota di proprietà di ciascun condomino all’interno di un edificio. in base alla dimensione, posizione e destinazione degli appartamenti o delle unità immobiliari.

Ci sono però delle eccezioni alla suddivisione delle spese in base alle tabelle millesimali, visto che alcuni costi vengono ripartiti secondo l’uso potenziale o effettivo: classico l’esempio dell’ascensore, il cui costo è diviso in proporzione al piano di appartenenza, per cui chi abita più in alto paga di più. Un altro criterio di ripartizione è quello dell’utilità che un condomino trae da determinate parti comuni, per cui partecipa alle relative spese in maniera diversa da altri. 

Chi deve pagare le quote condominiali?

Una delle domande più frequenti è: chi è obbligato a pagare le quote condominiali? Proprio su questo tema nascono spesso delle controversie e interpretazioni non sempre chiare, ma per sgombrare il campo da qualsiasi dubbio, la regola generale prevede che il proprietario dell’immobile è sempre il soggetto responsabile nei confronti del condominio. 

L’obbligo del pagamento ricade sui titolari del diritto di proprietà, quindi in caso di più proprietari, ciascuno risponderà relativamente alla sua quota. In caso di vendita dell’immobile, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le quote non pagate in precedenza. 

In caso di donazione, l’obbligo al pagamento per il beneficiario di quest’ultima scatterà solo dopo il trasferimento della proprietà, mentre un discorso a parte merita la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino quando l’immobile viene dato in locazione. 

Quote condominiali: ripartizione tra inquilino e proprietario

In presenza di un appartamento locato, la legge e la prassi indicano la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino. Come previsto dal Codice civile, le spese ordinarie devono essere saldate dall’affittuario, mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore. 

La giurisprudenza è molto chiara e ha stabilito che è il proprietario dell’immobile ad avere l’obbligo giuridico nei confronti del condominio e non già l’inquilino. In sostanza, anche quando la casa è affittata, è sempre il proprietario chiamato a saldare le quota condominiali. L’amministratore di fatto potrà agire nei confronti del locatore che a sua volta potrà recuperare le quote condominiali dell’inquilino, chiedendogli il rimborso delle spese a lui spettanti. 

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Quando vanno pagate le quote condominiali?

Le scadenze delle quote condominiali vengono stabilite dall’amministratore in base al bilancio preventivo approvato dall’assemblea, con conseguente definizione delle rate. Solitamente il pagamento delle quote condominiali viene dilazionato nel corso dell’anno, ad esempio con versamenti trimestrali o bimestrali, ma a volte anche mensili, quando le spese sono particolarmente consistenti.

È cura dell’amministratore informare i vari condomini in merito al pagamento delle rate, con l’indicazione dell’importo dovuto e della scadenza da rispettare, tramite comunicazioni scritte cartacee o inviate in formato elettronico, come ad esempio mail ordinaria o PEC.

Spese condominiali troppo alte? Ecco cosa fare

Non è raro che i condomini possano ritenere le spese condominiali elevate e in tal caso è bene sapere come muoversi per avere delucidazioni in merito, provare a capire se c’è qualcosa su cui intervenire e valutare quindi la possibilità di cercare una soluzione. Alcuni dei passi possibili sono: 

• chiedere chiarimenti all’amministratore: ogni condomino ha diritto di visionare fatture, contratti e documentazione;
• partecipare attivamente alle assemblee: è questa la sede in cui si approvano bilanci e preventivi, quindi intervenire in sede assembleare significa poter incidere sulle decisioni;
• valutare preventivi alternativi: spesso affidarsi a fornitori diversi permette di ridurre i costi;
• proporre interventi di efficientamento: installare lampade a LED, sistemi di contabilizzazione del calore o pannelli solari può abbattere le spese nel lungo periodo;
• contestare le spese ingiustificate: se alcune sono ritenute irregolari, è possibile impugnarle davanti al giudice entro 30 giorni dalla delibera.