Pluviale condominiale: come funziona e la ripartizione delle spese

La corretta gestione delle acque piovane è indispensabile all’interno dei contesti condominiali, per evitare che perdite e infiltrazioni possano danneggiare sia l’intero edificio, che singole unità immobiliari. Per questa ragione, tutti i condomini sono dotati di almeno un pluviale condominiale, che garantisce il corretto deflusso dell’acqua, proteggendo le strutture dagli accumuli idrici. 

Di norma, le spese per la manutenzione dell’impianto sono a carico di tutti i condomini, a meno che il pluviale non serva solo una porzione dello stabile, in questo caso vi provvedono solo i proprietari che ne traggono beneficio. Ma cosa sapere su eventuali danni e riparazioni?

Cosa sono i pluviali condominiali?

Di norma, per pluviali condominiali si intendono gli elementi verticali del sistema di drenaggio delle acque del condominio. Più semplicemente, si tratta di tubi e condutture - in metallo, plastica o altri materiali - che raccolgono l’acqua piovana che proviene dal tetto, dal lastrico solare o dalle terrazze, per indirizzarla verso lo scarico fognario o a terra.

Noti anche come tubi pluviali o discendenti, sono essenziali per prevenire danni strutturali all’edificio dovuti all’accumulo di acqua, come ad esempio erosione delle pareti, infiltrazioni, allagamenti interni o delle fondamenta. Possono inoltre essere integrati all’interno delle pareti, se così previsti a livello di progettazione, oppure adagiati esternamente sulle stesse.

La funzione di questi impianti non è solo pratica, ma anche preventiva: ad esempio, un pluviale in facciata aiuta a mantenere asciutte le pareti esterne dell’edificio, riducendo anche il rischio che si formino umidità e muffa all’interno delle singole unità immobiliari.

I pluviali condominiali come parte comune dell’edificio

In linea generale, i pluviali condominiali possono essere considerati una parte comune dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Infatti, servono al godimento collettivo di tutti i condomini, preservando le proprietà di tutti. Ciò è valido anche quando il tetto, il lastrico solare o le terrazze sono di proprietà esclusiva: la corretta gestione delle acque piovane è di comune beneficio.

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In altre parole, per quanto un pluviale su un terrazzo esclusivo dreni l’acqua che si accumula su una superficie di proprietà, il tubo contribuisce al sistema generale di scarico di tutto il condominio e, naturalmente, previene danni anche alle unità immobiliari limitrofe, come ad esempio quelle sottostanti.

Esistono però delle eccezioni, seppur non particolarmente frequenti; è il caso di un tubo pluviale esclusivamente dedicato a una porzione privata dello stabile - si pensi a un attico o un balcone isolato - purché non abbia alcuna utilità per le altre unità immobiliari del condominio.

La ripartizione delle spese per i pluviali condominiali

Proprio poiché normalmente parte comune del condominio, la ripartizione delle spese per i pluviali condominiali è generalmente suddivisa fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, stando a quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. È però necessario distinguere a seconda della natura dell’intervento:

• la manutenzione ordinaria, come ad esempio la rimozione di detriti, foglie o la verifica dei giunti, può essere decisa direttamente dall’amministratore, in base all’articolo 1130 del Codice Civile. I costi saranno sempre suddivisi fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà;
• la manutenzione straordinaria, come la riparazione discendente di un pluviale condominiale o la sostituzione di tratti danneggiati, necessita invece di una delibera assembleare. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, è necessario raggiungere il voto della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

Quando il pluviale condominiale serve una sola parte del condominio, ad esempio una sola ala dell’edificio, i costi sono a carico unicamente dei condomini che ne traggono beneficio. Anche in questo caso, la ripartizione all’interno del gruppo coinvolto è sempre in base ai millesimi di proprietà.

Come capire se il pluviale è rotto?

Riconoscere un pluviale condominiale rotto è di fondamentale importanza per prevenire danni anche gravi, come infiltrazioni, erosione delle pareti, muffe e problemi strutturali dell’edificio. Ma come identificarlo?

In linea generale, il primo passo è procedere all’ispezione visiva dell’impianto e delle pareti. Macchie umide, distacco degli intonaci e muffa potrebbero essere indicatori di una possibile perdita dal pluviale condominiale. Ancora, durante le piogge intense si potrebbero notare anomali gocciolamenti dalla facciata dell’edificio. Ancora, è utile anche l’ispezione sonora: rumori anomali e gorgoglii potrebbero essere indicativi di eventuali ostruzioni.

Di solito, i guasti più comuni sono rappresentati da:

• accumuli di foglie, polvere e altri detriti, che impediscono il corretto deflusso dell’acqua;
• nidi di uccelli che bloccano l’ingresso della pioggia nelle apposite condutture;
• corrosione dei tubi in metallo discendenti;
• danni ai tubi dovuti a gelo, caldo intenso o vento.

Intervenire prontamente è di fondamentale importanza per evitare conseguenze non solo pericolose, ma anche molto costose da riparare. In caso il problema fosse strutturale, ovvero dovuto a una progettazione non efficiente dell’impianto, potrà rendersi necessaria una modifica al pluviale condominiale: come visto, si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria che richiede l’approvazione dell’assemblea.

Chi paga in caso di avarie pluviali

Ma chi paga il pluviale condominiale in caso di avarie? Come già specificato, trattandosi di una parte comune dell’edificio, tutti i condomini sono chiamati a contribuire in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dal già citato articolo 1123 del Codice Civile. Sempre come già spiegato, se l’impianto riguarda una sola porzione dell’edificio, i costi sono generalmente suddivisi fra i condomini che ne traggono effettivamente beneficio.

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Ancora, è bene ricordare che la spesa è ripartita anche se il pluviale condominiale ha origine da una terrazza, un tetto o un lastrico solare di proprietà esclusiva, perché comunque serve l’intero edificio ed è di beneficio a tutti i condomini.

Tuttavia, può capitare che i danni siano imputabili a un singolo condomino. Si pensi, ad esempio, al proprietario di un’unità immobiliare che esegue lavori di ristrutturazione, modificando per sbaglio il percorso del pluviale o, ancora, ostruendolo. Ma in caso di infiltrazioni d’acqua in condominio, che coinvolgono gli appartamenti altrui, chi paga? In questo caso, sarà il condomino responsabile a dover farsi carico di tutti i costi.

Chi paga i danni da infiltrazioni dovute al terrazzo condominiale

In merito ai danni da tubature di scarico delle piogge guasti, una delle situazioni più comuni in condominio è quella delle infiltrazioni dal pluviale condominiale installato su una terrazza comune. Può infatti capitare che l’acqua, se non correttamente gestita, possa provocare danni alle unità immobiliari sottostanti.

Innanzitutto, è necessario individuare il responsabile delle infiltrazioni. Se si tratta di un guasto non dovuto a negligenza del singolo, la ripartizione delle spese rimane fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, anche quando non tutte le unità immobiliari hanno riportato danni, proprio poiché l’impianto è utile all’intero stabile. Come visto in precedenza, se tuttavia il danno è dovuto al singolo condomino, sarà quest’ultimo a dover sostenere tutti i costi.

È infine bene specificare che, in casi specifici - ad esempio, le infiltrazioni dovute a un pluviale che erroneamente scarica su un balcone privato anziché a terra o nel sistema fognario - il condominio potrebbe essere chiamato alla compensazione dei danni, in qualità di custode dell’impianto ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile.