Rifiuti abbandonati in condominio: come procedere e quali conseguenze

La vita condominiale impone una certa attenzione, e il più che dovuto rispetto, al corretto mantenimento delle parti comuni. In particolare, la cura dell’igiene e del decoro è fondamentale per tutelare i diritti dei residenti. Proprio per questa ragione, i rifiuti abbandonati in condominio rappresentano uno dei problemi più delicati da affrontare, sia perché influiscono negativamente sulla pulizia degli spazi condivisi, sia perché possono causare disagi come cattivo odore e inquinamento. Ma come si affronta questa pessima abitudine, sia a livello di regolamento condominiale che di normative vigenti?

Il problema dei rifiuti abbandonati in condominio

Il fenomeno dei rifiuti condominiali abbandonati rappresenta uno dei problemi più frequenti che i condomini si trovano a dover affrontare. Legato all’inciviltà di alcuni residenti, oppure alla mancata consapevolezza sulle regole di base per il corretto smaltimento dell’immondizia, il problema genera estremo disagio: cattivo odore, animali attirati dalla spazzatura, scarso decoro degli spazi comuni.

Per quanto si tratti di un comportamento che può avere le più svariate cause, in condominio se ne sperimentano soprattutto due tipologie:

• i rifiuti abbandonati in area condominiale dagli stessi residenti, non rispettando i vincoli imposti dallo stesso condominio né i punti di raccolta previsti;
• i rifiuti abbandonati in una proprietà privata, come appunto lo stabile condominiale, da terzi. È il caso, ad esempio, di passanti che gettano spazzatura oltre le siepi o i recinti condominiali, sporcano cortili e giardini.

È utile ricordare che la presenza di rifiuti non correttamente gestiti non rappresenta unicamente un problema temporaneo per il condominio, bensì può avere conseguenze più profonde.

La normativa di riferimento

Per capire come affrontare il fenomeno dei rifiuti sparsi in condominio, è innanzitutto necessario comprenderne il contesto normativo di riferimento. Innanzitutto, le norme previste a livello di regolamento condominiale, dopodiché anche le precise imposizioni incluse nel Codice Civile e in altre leggi applicabili, in base alla gravità del problema.

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Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale rappresenta il primo livello per la tutela degli spazi condivisi e, fatto non meno importante, uno degli strumenti essenziali per contrastare l’abbandono dei rifiuti. In particolare:

• il regolamento assembleare può prevedere norme sul corretto uso dei bidoni condominiali e sulle modalità di raccolta. In base all’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, può anche prevedere specifiche sanzioni per i trasgressori, fino a 200 euro per la singola infrazione e fino a 800 per le recidive;
• il regolamento contrattuale può invece contenere norme più vincolanti, come ad esempio individuare specifici spazi per la gestione dei rifiuti.

In base all’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore di condominio vigila sul rispetto dello stesso regolamento, intervenendo per dissuadere comportamenti non ammessi o, ancora, esponendo la questione all’assemblea affinché possano essere comminate le relative sanzioni. Ancora, ha facoltà di emettere uno specifico avviso per i condomini incivili, ad esempio appendendo cartelli per richiedere la collaborazione di tutti i residenti o, ancora, inoltrando comunicazioni private per i singoli proprietari indisciplinati.

Le disposizioni del Codice Civile

Allo stesso modo, il Codice Civile contiene molteplici disposizioni per la gestione degli spazi comuni condominiali, applicabili anche al tema dei rifiuti. A partire dall’articolo 1102 sull’uso delle parti comuni, che prevede che il singolo possa avvalersene, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o impedisca ad altri di fare altrettanto. Come facile intuire, l’abbandono di spazzatura in spazi non consoni viola questi principi:

• sfrutta parti comuni in modo diverso rispetto a quello originario;
• può impedire agli altri comuni di avvalersi delle stesse parti comuni, ad esempio bloccando il passaggio.

Ancora, l’articolo 844 del Codice Civile regola le immissioni - come odori o fumi - nelle proprietà altrui. Non è infatti possibile produrre olezzi, come quelli appunto derivanti dalla decomposizione dei rifiuti, oltre alla normale tollerabilità. Questo concetto non è però universale, ma dipende dal contesto, dalla frequenza, dal disagio effettivamente causato: in sede di giudizio, possono essere disposte specifiche perizie per accertare l’entità del problema. I condomini eventualmente lesi possono richiedere l’intervento dei giudici per bloccare il comportamento scorretto e, se previsto, richiedere il risarcimento dei danni subiti.

E proprio in merito ai danni, gli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile ne disciplinano le responsabilità: non ne risponde solo il condomino che ha materialmente creato il danno ma, in alcuni casi, anche l’amministratore se non interviene tempestivamente per limitare i comportamenti scorretti, in qualità di custode delle parti comuni.

I rifiuti abbandonati sono un reato?

È inoltre utile chiedersi se i rifiuti abbandonati possano avere anche conseguenze penali, ovvero configurarsi come reato. Il riferimento è al Testo Unico Ambientale, ovvero il D.Lgs. 152/2006. Le pene sono state inasprite dal recente D.L. 116/2025, in attesa di conversione in legge:

• l’articolo 192 vieta l’abbandono e il deposito incontrollato di rifiuti al suolo;
• l’articolo 256 punisce la gestione non autorizzata di rifiuti. Se non pericolosi, sono previste la reclusione da 6 mesi a 3 anni, per quelli pericolosi la reclusione da 1 a 5 anni. È bene ribadire che questa norma si applica non solo agli spazi pubblici, ma anche ad aree private, come appunto anche i condomini.

Vi possono poi essere altre norme applicabili, come ad esempio nel caso di rifiuti che determinano un danno ambientale, che comportano responsabilità aggravate, così come previsto dagli articoli 300 e successivi sempre del Testo Unico Ambientale.

Chi chiamare per rifiuti abbandonati

Compreso il contesto normativo, chi chiamare per i rifiuti abbandonati in condominio? A seconda della gravità, i soggetti da allertare sono innanzitutto l’amministratore di condominio e, se necessario, le autorità competenti. 

È sempre sconsigliato cercare di gestire in autonomia il problema, ad esempio affrontando direttamente il condomino responsabile, al fine di evitare potenziali rischi. In tal senso, un dubbio spesso sorge in coloro che osservano comportamenti scorretti: “posso fotografare chi abbandona i rifiuti?”. In linea generale sì, purché se ne rispetti la privacy, poiché le foto possono rappresentare una prova in sede di giudizio. È però meglio affidarsi a sistemi di videosorveglianza autorizzati a livello d’assemblea, purché segnalati con appositi cartelli informativi, affinché non violino la GDPR.

Chi è il soggetto tenuto alla rimozione dei rifiuti abbandonati

Il primo soggetto responsabile della gestione dei rifiuti in condominio è l’amministratore, che deve garantire l’ordine e la pulizia delle parti comuni. Ad esempio, può:

• inoltrare una lettera di richiamo ai condomini per la raccolta differenziata o per la corretta gestione dei rifiuti, invitando al rispetto delle norme da regolamento;
• allertare l’assemblea, affinché si valutino eventuali sanzioni, sempre previste da regolamento;
• chiamare servizi di rimozione dei rifiuti, addebitando i costi al condomino responsabile. Se quest’ultimo non viene individuato, le spese sono a carico dell’intero condominio, che può rivalersi poi sul responsabile una volta trovato;
• avvisare le autorità, in caso di violazioni gravi, come rifiuti speciali, rischi di contaminazione o di inquinamento ambientale.

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L’amministratore deve inoltre accertarsi che lo stabile segua tutte le normative vigenti in tema di corretta amministrazione dei rifiuti, come ad esempio l’obbligo di cassonetti in condominio.

Quando devono intervenire le autorità

Quando l’abbandono è dovuto a terzi estranei al condominio, oppure configura un reato indipendentemente sia responsabile un soggetto interno o esterno allo stabile, si devono coinvolgere le autorità competenti:

• la Polizia Municipale o i Carabinieri, che possono verbalizzare l’illecito, avviando un procedimento d’ufficio;
• l’ARPA o l’ARPAT - l’Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale - e il Comune per i rifiuti potenzialmente pericolosi;
• l’ASL in situazioni urgenti, come in presenza di rischi sanitari.

Gli effetti dell’abbandono dei rifiuti

L’abbandono di spazzatura in condominio può avere conseguenze a catena, dal mero disagio visivo e olfattivo, fino a effetti di rilevanza penale. 

Innanzitutto, come già spiegato, i condomini coinvolti possono avviare un’azione civile: il giudice può emettere ordinanze per fermare le violazioni e, se opportunamente testimoniato, disporre il risarcimento dei danni subiti, in base agli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile.

Sempre come già accennato, in casi di maggiore gravità, vi possono essere delle conseguenze penali. Fra le principali previste dal Testo Unico Ambientale, si elencano:

• la reclusione da 6 mesi a 3 anni per i rifiuti non pericolosi;
• la reclusione da 1 a 5 anni, se i rifiuti sono invece pericolosi, si pensi a oli esausti o batterie d’auto;
• pene fino a 5 anni di reclusione, per i casi più gravi che comportano danni ambientali.

Infine, la spazzatura abbandonata potrebbe anche integrare il reato di getto di cose pericolose, in base all’articolo 674 del Codice Penale, se crea molestie o pericoli per gli altri condomini.