Valore della casa e classe energetica: il peso delle prestazioni

In un mercato immobiliare sempre più attento alla sostenibilità, l’efficienza in termini di consumi e isolamento termico rappresenta un fattore importante nel determinare il costo degli immobili. Ma come si modifica il valore della casa in base alla classe energetica? Si tratta di un indicatore che specifica le prestazioni di un edificio, in base ai suoi consumi di energia: come facile intuire, minore è la classe, maggiore è l’impatto in termini negativi sul valore dell’immobile. 

Cosa si intende per classe energetica

Innanzitutto, è bene ricordare cosa si intenda per classe energetica. Come accennato anche in apertura, si tratta di un indicatore che classifica le prestazioni energetiche di un edificio, misurando quanto sia efficiente in termini di consumo per necessità quali il riscaldamento e il raffrescamento degli ambienti, nonché la produzione di acqua calda sanitaria e illuminazione.

Le classi a disposizione per gli immobili vanno dalla A4, ovvero la più efficiente, alla G, cioè la meno performante. Per valutarle, serve un sopralluogo da parte di tecnici abilitati alla certificazione, che rilasciano l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento peraltro obbligatorio per le transazioni immobiliari. L’APE sintetizza le caratteristiche tecniche e impiantistiche dell’edificio, aiutando così a comprendere sia l’impatto ambientale dello stabile, che il suo potenziale peso sui consumi.

Come si calcola il valore energetico di una casa

Il calcolo della classe energetica di un edificio avviene attraverso una valutazione tecnica sul posto, per ottenere l’indice di prestazione energetica globale (EPgl), espresso in kWh/m2 all’anno. Per farlo, si prendono in considerazione diversi fattori, tra cui:

• la qualità dell’isolamento termico di pareti, pavimenti e tetto;
• l’efficienza degli infissi e dei serramenti;
• la tipologia di impianti di riscaldamento e raffrescamento installati;
• le condizioni climatiche della zona in cui si trova l’immobile;
• l’eventuale presenza di soluzioni per l’autoproduzione di energia, come un impianto fotovoltaico, così come pompe di calore e solare termico per l’acqua calda sanitaria.

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Sebbene all’interno del calcolo vi rientrino anche fattori specifici per ogni singolo immobile, così come caratteristiche locali - quali, appunto, il clima tipico della zona - l’elaborazione della classe risponde a criteri standardizzati, in base a quanto definito dal Decreto Ministeriale del 26 giugno 2015. È quanto stabilisce il D.Lgs. 192/2005, modificato dal D.Lgs. 48/2020. 

In linea esemplificativa, un edificio A4 potrà contare su un EPgl all’incirca pari o inferiore a 0,40, mentre uno in classe G sarà pari o superiore a 3,50. I riferimenti numerici sono però di massima, poiché vi sono altri elementi che possono contribuire ad aumentare o ridurre la classe energetica d’appartenenza.

Quanto costa valutare la classe energetica di una casa

L’Attestato di Prestazione Energetica è indispensabile per le transazioni immobiliari, come ad esempio le compravendite. Ma quanto costa far valutare la classe energetica di una casa?

La spesa è variabile, perché dipende dalla dimensione dell’immobile e dalla sua complessità, dagli impianti installati e dai prezzi medi di riferimento della località geografica in cui si trova. A titolo esemplificativo, le medie per un immobile di circa 100 metri quadrati si attestato fra i 100 e i 300 euro, sempre ricordando eventuali variazioni verso l’alto per edifici dalla struttura particolarmente complessa.

È utile ricordare che il tecnico prescelto deve appartenere all’apposito elenco dei soggetti certificatori accreditati, affinché la valutazione avvenga secondo i criteri stabiliti dal D.Lgs 192/2005. La mancata certificazione di un immobile soggetto a compravendita può comportare sanzioni da 3.000 a 18.000 euro.

Quanto incide la classe energetica sul valore della casa

Ma quanto incide la classe energetica sul valore di un immobile? Gli edifici che possono contare su classi energetiche elevate sono generalmente più ambiti e, per questo, tendono a mantenere elevati valori di mercato. Non è però possibile quantificare precisamente a quanto ammonti il divario fra classi diverse, perché sul valore effettivo dell’immobile influiscono anche altri fattori, come la zona, le dotazioni a disposizione, decori e ristrutturazioni, nonché molto altro ancora. 

In base a un’analisi condotta dal MASE - il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica - sulla situazione energetica nazionale nel 2024, gli immobili nelle classi A possono arrivare a valere anche il 25% in più rispetto alle classi G.

Gli immobili nelle classi A

Gli immobili appartenenti alla classe A - ovvero da A1 ad A4 - rappresentano l’eccellenza in termini di efficienza energetica. Sono infatti caratterizzati da consumi minimi - spesso inferiori a 30 kWh/m2, come riferimento generico - grazie alle tecnologie che impiegano. Possono essere infatti presenti soluzioni di isolamento termico di elevata qualità, come i cappotti termici, così come sistemi di riscaldamento geotermici o a biomassa e soluzioni di autoproduzione energetica come il fotovoltaico.

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Tipicamente, si tratta di edifici di nuovissima costruzione o, ancora, sottoposti a importanti e mirate ristrutturazioni. Possono vantare anche un valore del 25-30% maggiore rispetto alle classi inferiori, anche se molto dipende dalla zona e dal clima tipico. In linea generale, nei grandi centri urbani possono facilmente superare prezzi al metro quadro di 3.500-5.500 euro.

La classe energetica B per le case

Gli edifici in classe B possono contare su più che buone prestazioni energetiche - mediamente tra i 31 e i 50 kWh/m2 l’anno, ricordando sempre che si tratta di valori indicativi e non di scale generalizzate di riferimento - grazie a interventi di importante riqualificazione. Anche in questo caso, possono essere presenti soluzioni isolanti come i cappotti, impianti fotovoltaici o solari termici, così come impianti di riscaldamento e raffrescamento a basso impatto.

Il valore di una casa in classe B è generalmente elevato, con incrementi anche del 20% rispetto alle classi precedenti, sempre valutando anche altri fattori che possono influire sul prezzo. In media, si parla di 3.000-4.500 euro al metro quadrato.

Quanto valgono gli immobili in classe C

La classe energetica C riguarda immobili dalle buone prestazioni - sempre a livello indicativo, con consumi sotto ai 50 kWh/m2 annui. Di solito, si tratta di edifici sottoposti a importanti ristrutturazioni, ad esempio per incorporare caldaie di ultima generazione, isolanti come cappotti, la sostituzione dei serramenti e molto altro ancora. Tipicamente, è la classe degli edifici costruiti nei primi anni 2000, che rappresentano oggi un buon compromesso tra efficienza e costi. 

L’impatto sul valore di questi immobili è più difficile da valutare: rappresentando una porzione decisamente nutrita del mercato, subiscono maggiormente le variazioni territoriali. In media, possono raggiungere fino al 15% in più delle classi precedenti - tipicamente, tra i 2.500–3.800 euro al metro quadrato - con divari anche più ampi per ristrutturazioni particolarmente curate.

La classe D per il valore della casa

Gli immobili in classe D non sono particolarmente efficienti: sempre a scopo esemplificativo, si attestano attorno ai 70-90 kWh/m2 di consumi annui. Possono infatti presentare modeste dispersioni termiche, ad esempio dovute dalla mancanza di un cappotto esterno o, ancora, da infissi singoli.

Il valore di un immobile in classe energetica D è solitamente penalizzato dai costi più elevati, ad esempio di riscaldamento e raffrescamento, anche se può essere comunque del 10-15% superiore rispetto alle classi precedenti. Il reale impatto è però difficile da valutare, perché si tratta di una delle classi più diffuse sul Paese e, per questo, molto influenzata da fattori locali. Come riferimento di massima, si possono ipotizzare 2.200–3.200 euro al metro quadrato.

La classe E per le case in vendita

La classe E è certamente una delle più diffuse in Italia. In media, si caratterizza per consumi all’incirca tra i 90 e i 120 kWh/m2 annui, a causa di isolamenti termici scarsi, infissi datati e importanti dispersioni. Il valore è generalmente del 5-10% rispetto alle classi precedenti.

Ma conviene comprare una casa con classe energetica E? Di certo, i prezzi di mercato sono allettanti - di solito, tra i 1.800–2.800 euro al metro quadrato - ma bisogna considerare la possibilità di effettuare ristrutturazioni. Sia per diminuire il peso degli effettivi consumi, che in un’ottica di rivendita: con interventi di efficientamento energetico, il valore può aumentare anche del 15-20% rispetto alle classi precedenti.

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Il valore degli immobili in classe F

Anche la classe F è molto diffusa in Italia ed è tipica di edifici mediamente datati, non sottoposti a particolari ristrutturazioni. Sempre a livello generico, i consumi possono essere all’incirca tra i 120 e 160 kWh/m2 annui, soprattutto dovuti a impianti obsoleti, dispersioni e isolamento poco adeguato.

Il valore di una casa in classe energetica F è in genere ridotto - circa dai 1.500 ai 2.300 al metro quadrato - e anche del 25-30% rispetto alle classi più alte, e non è quindi particolarmente allettante come investimento, a meno che non si pianifichino importanti ristrutturazioni. 

La classe G: la meno efficiente

Infine, bisogna considerare la classe energetica G, quella degli edifici meno efficienti: i consumi possono facilmente superare i 160 kWh/m2 l’anno. Si tratta soprattutto di edifici molto datati, storici, mai sottoposti a interventi importanti di ristrutturazione.

Il valore di un immobile in classe energetica G è il più basso sul mercato, tanto che difficilmente - seppur con variazioni territoriali - si superano i 1.200-2.000 euro al metro quadrato. Ma conviene comprare casa di classe energetica G? Dipende dalla possibilità di accedere a incentivi statali per le ristrutturazioni, che altrimenti potrebbero essere anche molto onerose.

Come già specificato, tutti i riferimenti forniti sono indicativi, poiché molto dipende dalle effettive caratteristiche dell’immobile, dalla sua zona e dai prezzi medi del mercato locale.