Differenza tra attico e superattico: caratteristiche e limiti di legge

Nell’attuale panorama immobiliare, le soluzioni abitative di pregio rappresentano sempre più un segmento di mercato ambito. In particolare, decisamente ricercati sono gli immobili che, tra generosi spazi interni e vista panoramica, possano garantire un’esperienza di vita particolarmente lussuosa. In tal senso, qual è la differenza tra attico e superattico? Per quanto questi termini siano spesso utilizzati come sinonimi nel linguaggio comune, in realtà si tratta di due tipologie di immobili diverse, sia dal punto di vista normativo che per le loro peculiarità architettoniche.  

Cos’è un attico?

Innanzitutto, cos’è un attico, inteso come abitazione? In linea generale, si tratta dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano di un edificio residenziale, tipicamente oltre al cornicione, spesso anche arretrata rispetto al filo del palazzo per ospitare spazi esterni, quali ampie terrazze. 

Tale struttura è ereditata dall’architettura classica, che considerava questi appartamenti particolarmente pregiati, non solo per la loro natura decorativa, ma anche per l’esposizione privilegiata al sole e per la vista panoramica.

Quando si può definire attico

Per quanto le configurazioni di un attico possano essere le più disparate, dal punto di vista normativo la caratteristica fondante è la posizione all’ultimo piano, talvolta sopra al cornicione dell’edificio. Ancora, come già visto, è ammessa anche la possibilità che l’attico presenti delle arretrature, per far spazio a spazi esterni quali le terrazze. Queste ultime devono rispettare i vincoli di densità edilizia definiti dal Decreto Ministeriale 1444/1968 e, ancora, i limiti in materia di distacchi laterali e altezze massime consentite, previsti dai regolamenti urbanistici locali.

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Dopodiché, l’attico deve rispettare i principali requisiti necessari per qualsiasi tipologia d’immobile a uso residenziale, come ad esempio:

• quelli definiti dal D.M. 5/7/1975, in particolare con altezze non inferiori ai 2,70 metri - salvo deroghe in alcune zone - e un rapporto aeroilluminante non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile;
• la regolare iscrizione al Catasto, di solito come categoria A/2 per le abitazioni civili o A/1 per quelle signorili;
• il possesso del certificato di abitabilità, che attesta la conformità igienico-sanitaria e strutturale dell’immobile, in base al D.P.R. 380/2001.

È però utile specificare la differenza tra attico e loft, perché spesso queste due unità immobiliari vengono confuse. Indipendentemente si trovi all’ultimo piano di un edificio, il loft deriva dalla riconversione di spazi industriali o commerciali e, per questa ragione, si caratterizza per ampi open space, soffitti alti e divisioni interne non eccessivamente rigide. 

In altre parole, si tratta di una soluzione abitativa ottenuta dal cambio di destinazione d’uso di unità immobiliari pensate per altri scopi. Gli attici sono invece abitativi sin dalla loro costruzione e, per questo, dispongono di spazi interni classicamente suddivisi, come camere, cucina, bagni e via dicendo.

Ancora, è bene ricordare che sussiste una più che evidente differenza tra l’attico e la mansarda, ovvero un’abitazione ricavata dal sottotetto di un edificio.

Cosa si intende per super attico

Negli ultimi tempi si sente spesso parlare anche dei superattici, delle soluzioni abitative oggi considerate particolarmente pregiate, tanto da rappresentare un vero e proprio lusso immobiliare. In linea generale, si tratta di un’unità abitativa che non solo si sviluppa oltre al cornicione del palazzo, ma si estende ulteriormente con un rialzo aggiuntivo. Anche in questo caso, il superattico può essere arretrato, per ospitare spazi esterni quali le terrazze.

Di solito, è una proposta abitativa diffusa in contesti urbani di alto profilo, per garantire una sensazione di vita indipendente, anche quando l’unità immobiliare è inserita all’interno di un condominio. Può inoltre prevedere delle dotazioni premium, quali ascensori privati, sistemi di domotica avanzata e, in alcuni casi, anche piscine a sfioro integrate nelle terrazze.

Dal punto di vista normativo, il superattico può essere soggetto a vincoli più rigidi stabiliti da regolamenti locali - oltre ai limiti generali per altezze e volumetrie presenti nel Piano Regolatore Generali (PRG) o nel Piano Urbanistico Comunale (PUC) - per garantire la stabilità strutturale dell’edificio.

Ancora, l’iscrizione al catasto è di solito in categoria A/1 e, come facile intuire, devono essere rispettati i requisiti igienico-sanitari e di abitabilità già previsti per gli attici. 

Cosa cambia tra attico e superattico

Ma qual è la differenza tra attico e superattico? Per quanto si tratti di soluzioni simili, queste tipologie di unità immobiliari si diversificano in base alle loro caratteristiche architettoniche e funzionali, nonché per alcuni requisiti normativi.

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Partendo proprio dalle caratteristiche architettoniche, l’attico si sviluppa oltre al cornicione come piano singolo, così come già visto. Per contro, il superattico è una variante più esclusiva, che prevede un’ulteriore elevazione. Proprio dati anche gli spazi maggiori di cui può disporre, di solito il superattico è maggiormente ricco di dotazioni di pregio, si tratti di ascensori interni, piscine a livello del terrazzo e molto altro ancora.

Sempre come già spiegato, sebbene i requisiti di abitabilità e di accatastamento siano pressoché gli stessi, i superattici possono essere sottoposti a vincoli urbanistici maggiori, dato il loro impatto più elevato in termini di stabilità e staticità degli edifici. Per questo, a seconda anche dei regolamenti locali, possono sussistere dei precisi limiti volumetrici per l’elevazione aggiuntiva.

Naturalmente, è possibile trasformare un attico esistente in un superattico, previo l’ottenimento del permesso di costruire del Comune e a verifiche statiche approfondite. Ancora, potrebbe essere richiesta una specifica autorizzazione dalla Soprintendenza, per accertare l’impatto dell’ulteriore elevazione sul profilo urbano, così come approvazioni interne per i contesti condominiali. In base all’articolo 1127 del Codice Civile, l’assemblea può infatti opporsi alla creazione di nuovi piani, per ragioni di sicurezza, stabilità o decoro dello stabile.

Cosa verificare prima dell’acquisto

Infine, è utile un accenno alle verifiche da effettuare prima di acquistare un attico o un super attico. La scelta fra le due possibilità dipende molto dalle preferenze personali, dal budget a disposizione e dalla disponibilità del mercato immobiliare nel luogo prescelto. In ogni caso, bisognerà prestare attenzione:

• alla visura catastale e ipotecaria, per accertarsi della conformità della planimetria depositata con lo stato di fatto dell’immobile, l’assenza di servitù, pignoramenti o ipoteche;
• alla conformità urbanistica, in base al Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune, per controllare l’assenza di abusi edilizi, un fatto da non sottovalutare per le sopraelevazioni;
• la certificazione energetica (APE), che deve essere almeno di classe C per gli immobili di pregio;
• la conformità di eventuali pergolati o verande esterne, che dovranno essere stati realizzati in base agli appositi titoli abilitativi, quando previsti;
• la presenza di vincoli condominiali, sia da regolamento assembleare che contrattuale.

Per tutte le verifiche del caso ci si può affidare anche a professionisti qualificati o, ancora, all’agenzia immobiliare scelta.