La vita all’interno dei contesti condominiali impone sempre un certo equilibrio tra necessità private e rispetto dei diritti comuni. In particolare nella gestione di spazi che, per quanto esclusivi, potrebbero creare disagi ad altri condomini. Ad esempio, è possibile installare un lavandino sul balcone in condominio? In linea generale non vi sono particolari limiti, anche perché si tratta di uno strumento predisposto in un’area privata dello stabile, tuttavia bisogna evitare di creare fastidi agli altri condomini, ad esempio con la caduta immotivata di acqua, cattivi odori o scarichi rumorosi. Come procedere, di conseguenza?
Cosa si può tenere sul balcone in condominio
Innanzitutto, è utile comprendere cosa generalmente si possa tenere o installare sul balcone. Trattandosi di una proprietà privata all’interno della struttura condominiale, di solito non vi sono particolari limitazioni d’uso da parte del singolo proprietario. È però necessario non alterare il decoro, la stabilità e la sicurezza del palazzo, così come previsto dall’articolo 1122 del Codice Civile, né causare disagi ad altri condomini.
In base a questa considerazione, è possibile collocare sul balcone oggetti di uso quotidiano, come mobili da esterno, vasi di fiori, tendaggi, piccoli elettrodomestici o attrezzi. Questo perché balconi e terrazzi - fatta eccezione per frontalini o altri elementi decorativi utili alle facciate - sono a tutti gli effetti delle estensioni della propria unità immobiliare e, di conseguenza, godono degli stessi vantaggi.
È però utile sottolineare che il regolamento condominiale - assembleare o contrattuale - può includere delle specifiche norme sulla gestione di questi spazi, ad esempio vietando l’esposizione di oggetti particolarmente ingombranti o rumorosi: si pensi, ad esempio, a una lavatrice in balcone, che potrebbe disturbare la quiete condominiale.
L’installazione di un lavandino sul balcone
Per molti condomini, mettere un lavandino in balcone rappresenta una soluzione pratica per rispondere a diverse esigenze domestiche, quali la pulizia della pavimentazione o l'innaffiamento delle piante. Tuttavia, l’installazione deve considerare diversi aspetti, come l’eventuale complessità di connessione idraulica, l’impatto in termini di sicurezza sull’edificio e, naturalmente, il rispetto degli spazi altrui.
Tra regolamento condominiale e voto in assemblea
Prima di procedere alla predisposizione di un lavandino sul terrazzo, è innanzitutto necessario controllare eventuali vincoli definiti a livello di regolamento condominiale.
Possono sussistere delle norme che limitano modifiche esterne, per garantire l’uniformità estetica o la sicurezza dell’edificio. Ad esempio, un regolamento contrattuale - disposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle loro unità immobiliari - potrebbe espressamente vietare installazioni visibili o, ancora, che coinvolgono tubature comuni.
In caso contrario, il proprietario può procedere alla posa del lavello, purché avvisi preventivamente l’amministratore di condominio, in base a quanto previsto dall’articolo 1122 del Codice Civile. Ancora, sempre in base allo stesso articolo, l’intervento deve avvenire senza creare danno alle parti comuni.
Ricevuta la comunicazione, l’amministratore è tenuto a informare l’assemblea, nonostante non sia necessaria una delibera per montare un lavandino sul balcone. Tuttavia, se l’opera è giudicata pregiudizievole per il decoro, la stabilità o la sicurezza dell’edificio, l’assemblea ha facoltà di deliberarne la rimozione. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, servirà:
- la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
- purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile.
Servono titoli abilitativi per il lavandino in balcone?
Appreso che l’intervento non necessita di voto assembleare, se realizzato nei vincoli del regolamento e del decoro, è utile chiedersi se l’installazione del lavandino sia soggetta all’ottenimento di specifici titoli abilitativi.
In base al D.P.R. 380/2001, ovvero al Testo Unico dell’Edilizia, e alle integrazioni previste dal D.Lgs. 222/2016, l’intervento rientra nell’edilizia libera: di conseguenza, non sono necessarie autorizzazioni dal Comune. È però utile consultare eventuali regolamenti comunali specifici, che potrebbero includere vincoli estetici, storici o legati a ragioni igienico-sanitarie.
L’uso del lavandino sul balcone
Non è però sufficiente installare il lavello in accordo con il regolamento condominiale e nel rispetto dello stabile, è anche necessario utilizzarlo in modo consono, affinché non si disturbino - o peggio, si danneggino - gli altri condomini.
Quali sono i limiti da rispettare
Come facile intuire, vi sono dei precisi limiti nell’uso del lavandino sul proprio terrazzo. Innanzitutto, è utile fare attenzione ad alcune considerazioni di carattere generale: bisogna prestare attenzione a evitare gocciolamenti sulle proprietà altrui, rumori molesti dagli scarichi nelle ore di quiete del condominio e, ancora, generare cattivi odori dovuti a una scarsa manutenzione delle condutture.
Ad esempio, è indispensabile ricordare che l’articolo 844 del Codice Civile vieta le immissioni moleste - comprese quelle sonore e olfattive - nella proprietà altrui, se superano la normale tollerabilità. Questo concetto non è universale, ma dipende dal contesto e da altri fattori, pertanto non è infrequente che i giudici dispongano perizie sul posto per valutare l’effettivo disturbo causato.
Ancora, sempre in base al già citato articolo 1122 del Codice Civile, l’utilizzo degli spazi privati non può determinare danni alle parti comuni dello stabile: si pensi, ad esempio, a un lavandino malfunzionante che causa ingorghi negli scarichi comuni.
Cosa rischia chi butta acqua dal balcone?
È infine utile soffermarsi su una casistica frequente, quando si hanno a disposizione lavandini o canne per irrigazione sul balcone: la caduta dell’acqua sulle proprietà dei vicini o, ancora, sugli spazi comuni dello stabile.
Innanzitutto, in riferimento alle immissioni oltre alla normale tollerabilità, si rischia non solo di vedersi inibita la possibilità di utilizzare il lavello esterno, ma anche essere soggetti al risarcimento dei danni causati, in base all’articolo 2043 del Codice Civile. Poi, bisogna prestare attenzione a tutti quei danneggiamenti materiali che, pur non trattandosi di immissioni intollerabili, possono essere soggetti a risarcimento: si pensi alle tubature che, a causa di guasti, determinano umidità o perdite d’acqua negli appartamenti altrui.
Inoltre, gettare acqua dal balcone può configurare il reato di getto di cose pericolose, disciplinato dall’articolo 674 del Codice Penale. In questo caso, si rischia un’ammenda fino a 206 euro e l’arresto fino a un mese. Per mitigare questi rischi, è predisporre un impianto che convogli l’acqua nelle condotte interne del proprio appartamento o, ancora, utilizzare lavandini da terrazzo senza scarico, dotati di semplici contenitori di raccolta.
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