Rent to buy: come sfrattare l'inquilino moroso e riottenere l'immobile

I tempi per il rilascio dell'immobile sono brevi, ma non si seguono le procedure classiche che si applicano alle locazioni. Quando si ha intenzione di avviare le procedure di sfratto per morosità nel rent to buy bisogna, molto più correttamente, applicare le norme relative alla risoluzione contrattuale per inadempimento. Se poi il contratto è stato sottoscritto in forma di atto pubblico davanti ad un notaio, il proprietario riesce ad ottenere la restistuzione dell'immobile in tempi brevi. In caso contrario, purtroppo, si rende necessario avviare un giudizio ordinario.

Rent to buy, di cosa si tratta

Il rent to buy - che possiamo tradurre in "affitto per comprare" - è una particolare tipologia di contratto di vendita che è stata introdotta nell’ordinamento italiano nel 2014: permette agli acquirenti di entrare in possesso subito di un immobile pagando un canone mensile, riservandosi la possibilità di acquistarlo in un secondo momento.

Optando per questa formula di acquisto, viene effettuato un pagamento mensile che si divide in due parti:

• una quota di godimento, che funziona come un normale affitto che rimane al proprietario;
• una quota di acconto, ossia una somma che viene accantonata per essere scalata dal prezzo finale di vendita, nel caso in cui il promissario acquirente dovesse decidere di riscattare l’immobile.

Quella che, viene definita come fase di godimento, generalmente dura tra i tre ed i dieci anni e permette a chi compra di entrare immediatamente in casa anche se non ha immediatamente la liquidità o il merito creditizio per ottenere un mutuo. È una soluzione ottimale anche per chi vende, perché permette di sbloccare degli immobili difficili da vendere e permette di ottenere un’entrata mensile superiore ad un affitto standard.

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Come funziona la procedura di sfratto

Da un punto di vista strettamente tecnico, nel rent to buy la procedura per allontanare un conduttore inadempiente (si può consultare qui la banca dati inquilini morosi) non è uno sfratto per morosità tradizionale (come quello che si applica alle classiche locazioni). È, più correttamente, una procedura per il rilascio del bene.

Questa particolare tipologia contrattuale, infatti, non è una semplice locazione, ma fonde il godimento (simile alla locazione) al futuro acquisto (simile al preliminare di vendita). Nel momento in cui il conduttore non paga, quindi, deve essere avviata un’azione di risoluzione per inadempimento, che può scattare solo e soltanto dopo che non sia stato pagato un numero minimo di canoni anche non consecutivi, che siano pari ad almeno 1/20 del totale.

Nel caso in cui il conduttore si dovesse opporre alla risoluzione, il giudice non convalida lo sfratto, ma può emettere un’ordinanza di rilascio ai sensi dell’ex articolo 665 del Codice di Procedura Civile, per recuperare immediatamente l’immobile mentre la causa prosegue nel merito.

L’importanza dell’atto pubblico

Uno dei punti di forza del rent to buy è la possibilità di stipulare il contratto davanti ad un notaio. L’atto formale, in questo caso, serve a tutelare il venditore in caso di inadempienza dell'acquirente:

• se in contratto è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, è a tutti gli effetti un titolo esecutivo per la consegna o il rilascio dell'immobile;
• il proprietario può saltare la fase della causa per ottenere la condanna al rilascio, notificando l’atto di precetto per il rilascio e, dopo dieci giorni, può rivolgersi all'ufficiale giudiziario per ottenere lo sgombero forzato.

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Come funziona la procedura di rilascio

Nel rent to buy la procedura di rilascio dell'immobile è molto più simile ad un’esecuzione forzata che ad un processo civile ordinario, soprattutto se il contratto è stato redatto in modo corretto da un notaio.

La risoluzione del contratto

Prima di richiedere il rilascio dell’immobile è necessario che il contratto venga risolto per inadempimento. Il proprietario può agire in questo senso solo quando sia stato raggiunto il mancato pagamento di un numero di canoni pari ad almeno 1/20 del totale: questo significa che se il contratto ha una durata di 60 mesi, il conduttore deve aver accumulato almeno tre mensilità di morosità anche non consecutive.

Nel caso in cui sia prevista dal contratto, il proprietario può inviare una Pec o una raccomandata al conduttore dichiarando di volersi avvalere della clausola di rescissione per inadempimento: questo permette di sciogliere automaticamente il contratto senza dover passare da un giudice.

L'atto di precetto per rilascio

Quando il contratto è un atto pubblico notarile ha valore di titolo esecutivo:

• non serve avviare una causa per ottenere una sentenza di sfratto;
• l’avvocato provvede a notificare al conduttore il contratto (titolo) insieme all’atto di precetto, intimandogli di lasciare l’immobile entro un termine stabilito, che generalmente è pari a 10 giorni.

L'intervento dell'ufficiale giudiziario

Nel caso in cui il precetto dovesse scadere senza che il conduttore abbia lasciato libero l’immobile:

• deve essere notificato l’avviso di rilascio ai sensi dell'articolo 608 del Codice di Procedura Civile, nel quale deve essere indicato il giorno e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si presenterà sul posto;
• l’ufficiale giudiziario esegue lo sgombero, chiedendo l’ausilio della forza pubblica e di un fabbro per il cambio delle serrature nel caso in cui fosse necessario.

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Come vanno gestite le somme versate

Uno degli aspetti più delicati del rent to buy è la gestione delle somme che sono state versate. Il canone mensile concordato tra le parti, infatti, non serve solo a pagare l’affitto, ma è anche un anticipo sul futuro acquisto. Nel caso in cui il contratto si dovesse risolvere perché il conduttore non paga i canoni:

• il proprietario ha diritto a trattenere tutto: salvo accordi diversi, la legge prevede che il proprietario ha diritto a trattenere l’intera componente dei canoni che sono stati già versati;
• funzione di indennità: le somme che vengono trattenute sono a titolo di indennità per il mancato guadagno, per l’occupazione dell’immobile e per il fatto che il proprietario ha bloccato il bene sul mercato per un lungo periodo (in alcuni casi anche per degli anni);
• il risarcimento del danno: nel caso in cui il danno subito dovesse essere superiore a quanto è stato trattenuto - perché magari l’immobile è stato danneggiato pesantemente - il proprietario può agire legalmente per richiedere un ulteriore risarcimento.