Condominio senz’acqua: quali sono le cause e chi è responsabile

Sono diversi i disservizi che possono colpire lo stabile condominiale, determinando disagi quotidiani e tensioni fra i residenti. Ad esempio, è il caso di un condominio senz’acqua: la mancanza della fornitura idrica rappresenta non solo un inconveniente pratico, ma anche un problema che può avere radici profonde, tra necessità di manutenzione, responsabilità gestionali e uso da parte dei residenti. Ma quali sono le cause di questo fenomeno e, soprattutto, come può intervenire l’amministratore?

Perché manca l’acqua in condominio

Possono essere diverse le cause di un’improvvisa mancanza di acqua all’interno dello stabile condominiale, spesso dovute a un mix di fattori esterni e interni all’edificio. Fra le più frequenti, si elencano:

• guasti alla rete di distribuzione pubblica, come la rottura di condutture cittadine o interventi di manutenzione programmata da parte dell’ente erogante;
• guasti alle tubature comuni interne al condominio, come perdite occulte, scoppio dei tubi o altri danni;
• problemi all’autoclave dell’edificio, che potrebbe limitare l’afflusso di acqua nello stabile, soprattutto ai piani alti;
• interventi programmati, sia all’interno dello stabile che all’esterno, che comportano la necessità di chiudere l’acqua del condominio per lavori.

A volte la fornitura idrica non viene interrotta a causa di un guasto o della manutenzione, bensì per problemi di morosità del condominio: se lo stabile non ha provveduto al pagamento delle relative bollette, l’ente erogante potrebbe procedere alla riduzione del flusso idraulico.

Possono chiudere l’acqua in un condominio?

Ma i fornitori possono chiudere l’acqua in un condominio? È questo uno dei dubbi più diffusi fra i proprietari, che temono di rimanere senza un servizio tanto essenziale quale la fornitura idrica.

In linea generale, staccare l’acqua è illegale se ciò avviene in modo arbitrario, senza rispettare procedure o garanzie minime. Dopodiché, bisogna analizzare due situazioni diverse: quella dei lavori di manutenzione e quella della morosità del condominio.

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Nel caso di interventi per la riparazione di guasti sulla rete di distribuzione, è lecito chiudere l’acqua se si tratta di lavori necessari e programmati sugli impianti o, ancora, in situazioni di immediata emergenza. In base agli standard di qualità definiti da ARERA per il servizio idrico integrato, le interruzioni programmate devono:

• avere un preavviso minimo di 48 ore;
• prevedere una durata che, in base agli obiettivi di qualità contrattuale ARERA, dovrebbe attestarsi entro le 24 ore. Il superamento di tale soglia dà solitamente diritto a indennizzi automatici in bolletta.

In presenza di una morosità del condominio nel pagamento dei servizi di fornitura, è bene sapere che l’acqua non può essere chiusa del tutto. In base alle norme ARERA e al DPCM del 29 agosto 2016, deve essere infatti rispettato un flusso minimo vitale, pari a circa 50 litri d’acqua al giorno per persona, solitamente tramite limitazione del flusso quando tecnicamente possibile.

Ma si può chiudere l’acqua a un condomino moroso? L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile permette all’amministratore di sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, se suscettibili di godimento separato. Per l’acqua, però, la giurisprudenza prevalente tende a tutelare il minimo vitale di 50 litri.

Quanto si può stare senza acqua in casa

Allo stesso modo, è utile chiedersi se esistano delle tempistiche massime, oltre le quali il condominio non può rimanere senz’acqua. A livello normativo, non esiste un termine universale prestabilito, bensì vengono riconosciute alcune utili prassi. 

Per gli interventi programmati, come visto nei precedenti paragrafi, gli standard ARERA pongono come obiettivo il ripristino del servizio entro 24 ore, superate le quali il gestore è tenuto a corrispondere indennizzi proporzionali al ritardo. In caso di interruzione non programmata e prolungata, il gestore è tenuto ad attivare misure di assistenza - come l'invio di autobotti o sacchetti d'acqua - secondo le tempistiche e le modalità specifiche indicate nella propria Carta dei Servizi.

Proprio in merito agli interventi non programmati, i fornitori possono staccare l’acqua senza preavviso? Di solito, gli enti possono interrompere l’erogazione all’improvviso solo in caso di emergenze tecniche che mettono a rischio la sicurezza pubblica, l’incolumità delle persone o la potabilità dell’acqua.

Le responsabilità dell’amministratore quando manca l’acqua

Per la corretta gestione delle forniture condominiali, l’amministratore acquisisce un ruolo centrale. Ai sensi degli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, ha infatti il compito di curare l’a gestione e la manutenzione delle parti comuni, assicurando il regolare funzionamento dei servizi condominiali. Per questa ragione, in caso di acqua mancante è responsabile:

• della vigilanza, ovvero deve assicurarsi che gli impianti comuni siano efficienti e funzionanti. Se l’amministratore ignora le segnalazioni di malfunzionamento, e il condominio rimane senz’acqua, può essere ritenuto responsabile del danno;
• della gestione finanziaria, compreso il pagamento delle bollette e la raccolta delle quote da parte dei condomini. Se non provvede al versamento delle somme, o al recupero dei crediti verso singoli proprietari, l’amministratore commette una grave irregolarità, che può sfociare nella revoca giudiziale;
• dell’obbligo d’informazione, comunicando tempestivamente ai condomini eventuali disservizi, interventi programmati o tempistiche di ripristino;
• degli interventi d’urgenza, per i quali deve attivarsi immediatamente, anche senza delibera assembleare, ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile. Ne dovrà poi rendere conto alla prima riunione condominiale utile.

Cosa possono fare i condomini se manca l’acqua

Ma cosa possono fare i condomini, di fronte alla mancata erogazione dell’acqua potabile? In primo luogo, i singoli proprietari possono rivolgersi all’amministratore, anche con una richiesta di chiarimento in forma scritta, per avere delucidazioni sulla natura dell’interruzione e delle modalità adottate per il ripristino. 

In caso d’inerzia, è possibile convocare un’assemblea straordinaria - su iniziativa di almeno due condomini, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi - per deliberare interventi urgenti o revocare l’amministratore per giusta causa.

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Dopodiché, i condomini hanno anche facoltà di:

• segnalare il disservizio al gestore idrico, richiamandolo ai suoi doveri di continuità nella fornitura;
• documentare i disagi subiti - foto, testimonianze e spese sostenute - per eventuali azioni risarcitorie;
• ricorrere al giudice, nei casi gravi, per ottenere un provvedimento d’urgenza secondo l’articolo 700 del Codice di Procedura Civile, finalizzato al ripristino della fornitura.

Chi risarcisce i condomini per l’acqua assente

Infine, è utile sapere come funzioni il risarcimento del danno, dovuto alla prolungata assenza d’acqua nel condominio. Molto dipende dalle cause del disservizio e dalle effettive responsabilità per la mancata erogazione. In particolare, se la responsabilità è:

• del fornitore, ad esempio perché non ha garantito assistenza con autobotti o non ha riparato il guasto tempestivamente, è possibile richiedere un indennizzo automatico per i giorni di disagio;
• del condominio, ad esempio per la rottura di un tubo comune che ha danneggiato un singolo appartamento, l’intero stabile risarcisce il proprietario che ha subito disagi. Le spese per la riparazione degli impianti comuni saranno però suddivise fra tutti i condomini - compreso il danneggiato - ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile;
• dell’amministratore, ad esempio per negligenza, i condomini possono chiedere il risarcimento diretto in sede civile.

La valutazione è comunque caso per caso, anche perché spesso l’identificazione delle effettive responsabilità non è immediata: di conseguenza, si consiglia di affidarsi a tecnici qualificati e all’opinione del proprio legale di fiducia.