RSA in condominio, gli obblighi di legge e i divieti da rispettare

Negli ultimi anni, la crescente domanda di servizi per gli anziani ha portato all’apertura di strutture socio-assistenziali anche in contesti residenziali. Ma può esistere una RSA in condominio? Sebbene l’uso della proprietà privata sia tendenzialmente libero, l’insediamento di una simile struttura deve confrontarsi con i regolamenti condominiali e le norme vigenti. In generale, il condominio può vietarne l’apertura con il regolamento contrattuale, se include norme specifiche sulle attività commerciali. Per contro, strutture diverse - come le case famiglia o il cohousing - risultano maggiormente ammissibili all’interno dello stabile.

Cosa si intende per RSA in condominio

Innanzitutto, è utile comprendere cosa si intenda per RSA in condominio. Di norma, si tratta di una Residenza Sanitaria Assistenziale che sorge all’interno dello stabile condominiale preesistente, allo scopo di ospitare persone - prevalentemente anziani - non autosufficienti.

La RSA fornisce supporto medico, infermieristico e psicologico, oltre all’aiuto degli assistiti nello svolgimento delle loro attività quotidiane. Quando una simile struttura sorge all’interno del condominio, può sostanzialmente avere due configurazioni diverse:

• la RSA dedicata ai residenti dello stabile, una novità sempre più frequente nei condomini di ultima concezione, che presta i propri servizi agli stessi abitanti anziani del palazzo. A seconda delle configurazioni, gli assistiti possono rimanere nei loro appartamenti o, ancora, approfittare dei posti letto della struttura;
• la RSA aperta al pubblico, ovvero la soluzione più diffusa, solitamente ricavata unendo due o più appartamenti, o sfruttando ampie metrature, per accogliere pazienti che provengono dall’esterno del condominio.

Ancora, l’attività può essere una RSA in convenzione o completamente privata. Ma cosa cosa significa RSA in convenzione? Si tratta di una struttura che ha stretto specifici accordi con il Servizio Sanitario Nazionale, superando rigidi test qualitativi. In questo caso, lo Stato copre la quota sanitaria della retta, mentre la famiglia sostiene principalmente quella alberghiera.

Quali sono gli obblighi delle case di riposo

È bene specificare che le strutture destinate all’accoglienza e alla cura della terza età non rappresentano solo spazi di pernottamento e assistenza medica, bensì luoghi di estrema tutela dei pazienti. Per questo, rispondono a normative stringenti e precisi obblighi. In particolare, è richiesto il rispetto:

• dei principali standard strutturali e di sicurezza, come le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche - in base alla Legge 13/1989 - e la conformità con le misure di tutela previste dal D.Lgs. 81/2008;
• di un adeguato e proporzionato numero di personale qualificato, in grado di assicurare gli standard assistenziali minimi, ai sensi del D.Lgs. 502/1992. Deve perciò essere presente personale medico, infermieristico e OSS in relazione al numero e al grado di autosufficienza degli ospiti, affinché venga garantita una copertura continua nell’arco delle 24 ore;
• dei piani di cura personalizzati (PAI), secondo le linee guida nazionali e regionali in materia socio-sanitaria;
• della tutela dell’igiene e del benessere psico-fisico dei residenti, con standard elevati, in conformità ai requisiti di accreditamento definiti a livello regionale e delle principali indicazioni nazionali per la tutela della salute.

Magnific

Ancora, quando la RSA sorge all’interno di un condominio, bisognerà rispettarne il regolamento - ad esempio, gli orari di quiete - e le disposizioni del Codice Civile su uso delle parti comuni, suddivisione delle spese e molto altro ancora.

Quando si può aprire una RSA in condominio

Ma quando effettivamente di può aprire una RSA in condominio? Il possesso di unità immobiliari virtualmente idonee non è sufficiente per inaugurare l’attività, ma serve anche verificare la sussistenza di diversi requisiti. In linea generale, l’apertura è possibile se sussistono diverse condizioni, tra cui:

• la compatibilità urbanistica ed edilizia dell’immobile, con una destinazione d’uso residenziale o mista ammissibile, ai sensi del D.P.R. 380/2001 e delle normative urbanistiche comunali e regionali;
• il rispetto dei requisiti autorizzativi regionali per strutture socio-sanitarie, in base a quelli minimi previsti dal D.M. 308/2001;
• l’eventuale ottenimento delle autorizzazioni comunali o regionali - come la SCIA o altro procedimento autorizzativo - ai sensi della Legge 328/2000 e altre regionali applicabili.

In merito alla gestione condominiale, è inoltre indispensabile controllare che non vi siano divieti espliciti contenuti all’interno del regolamento di natura contrattuale e, in ogni caso, rispettare i vincoli di stabilità, sicurezza e decoro e le norme sull’uso delle parti comuni.

Quando serve l’approvazione da parte dell’assemblea

Verificati i principali requisiti per aprire una RSA in condominio, uno dei dubbi più comuni riguarda l’eventuale necessità di consultare l’assemblea condominiale. In linea teorica, in assenza di specifiche limitazioni da regolamento e di interventi edilizi sulle parti comuni, l’apertura della struttura non richiede un voto assembleare. Rientra pienamente nei diritti d’uso connessi alla proprietà privata.

Tuttavia, è decisamente raro che la realizzazione di simili residenze non comporti un profondo adeguamento che incide sul fabbricato: si pensi, ad esempio, a scivoli o altre soluzioni architettoniche per favorire l’ingresso di clienti con limitate capacità motorie. Di norma, l’assemblea dovrà essere consultata quando:

• si rendono necessari interventi strutturali sulle parti comuni, quali l’allargamento del portone, l’installazione di un montascale, la sostituzione dell’ascensore affinché sia compatibile con le lettighe;
• si verifica un maggior sfruttamento delle parti comuni, come parcheggi, ascensori, cortili e cancelli;
• si rendono necessari interventi che influiscono sul decoro, la stabilità e la sicurezza dell’edificio condominiale.

Le maggioranze cambiano a seconda della tipologia di intervento, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile. Ad esempio, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, le innovazioni utili alla rimozione delle barriere architettoniche godono di un quorum agevolato, pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile. Le altre innovazioni richiedono invece almeno i 2/3 del valore dello stabile.

Il regolamento può vietare la RSA condominiale?

Per l’apertura di una RSA in condominio, la verifica del regolamento condominiale è imprescindibile. In particolare:

• il regolamento assembleare può prevedere disposizioni sulla gestione degli spazi comuni, come ad esempio orari di quiete da rispettare e modalità d’accesso allo stabile;
• il regolamento contrattuale può contenere divieti espliciti all’apertura di RSA in condominio.

Magnific

Entrando maggiormente nel dettaglio, con la sentenza 38639/2021, la Cassazione ha stabilito che le RSA possono rientrare tra le attività commerciali vietate dal condominio. Questo perché:

• la residenza per anziani eroga servizi complessi e para-alberghieri - assistenza, vitto, alloggio, cure mediche - a fronte del pagamento di una retta. Quindi è a tutti gli effetti un’attività commerciale e imprenditoriale;
• le clausole contrattuali di divieto sono perciò valide, purché espressamente esplicitate, perché mirano a difendere la vocazione residenziale dello stabile. In altre parole, la tranquillità della maggior parte dei condomini prevale sull’interesse economico dell’imprenditore.

La natura dell’attività influisce su eventuali divieti?

Sempre in relazione alla citata sentenza della Cassazione, la natura dell’attività può fare la differenza in termini di divieti contrattuali. La giurisprudenza consolidata tende infatti a scorporare le attività imprenditoriali da quelle con più marcato carattere solidaristico:

• il cohousing, ovvero la condivisione di un appartamento da parte di più persone anziane, allo scopo di dividere spese e assicurare assistenza reciproca. In questo caso, la destinazione abitativa e residenziale dell’immobile viene mantenuta intatta;
• le case famiglia, che sono destinate ad accogliere un numero molto ridotto di persone - minori, anziani, soggetti fragili - ricreando un clima domestico. Per via della loro natura assistenziale a bassa intensità, i divieti sulle attività commerciali non coinvolgono queste strutture, perché assimilabili alla quotidianità di una famiglia numerosa.

Come garantire il diritto all’assistenza socio-sanitaria in condominio

In presenza di eventuali divieti all’apertura di RSA in condominio, come continuare a garantire ai residenti il diritto all’assistenza socio-sanitaria, anche in base all’articolo 32 della Costituzione? L’impedimento a realtà cliniche strutturate non è in contrasto con i diritti costituzionali alla salute, perché chi vive in condominio può comunque avvalersi:

• dell’assistenza integrata domiciliare, con cure a domicilio erogate da infermieri, OSS, medici di base e specialisti, che possono accedere al singolo appartamento senza limitazioni di sorta, nel rispetto delle regole condominiali;
• del condominio solidale, un modello sempre più frequente che prevede la stipula di contratti di portierato sociale o di un infermiere di condominio, per farsi carico delle piccole necessità quotidiane dei residenti anziani o fragili.

Ancora, va ricordato che il cohousing è sempre ammesso: gli anziani autosufficienti possono riorganizzare i loro spazi abitativi, offrendo reciproco sostegno e riducendo l’isolamento sociale, senza alcun limite a livello contrattuale.