Cambio della destinazione d’uso, il titolo edilizio è sempre richiesto

Non sempre le funzioni degli immobili rimangono immutate nel tempo: spesso i proprietari hanno l’esigenza di utilizzarli in modo diverso, ad esempio trasformando un locale commerciale in un’abitazione o, ancora, un magazzino in un ufficio. A questo scopo, è necessario seguire il processo di cambio di destinazione d’uso con titolo edilizio: tramite la presentazione della SCIA o del permesso di costruire, a seconda l’intervento avvenga tra categorie omogenee o comporti opere edilizie importanti, si può richiedere che l’uso originario dell’immobile venga modificato.

Cosa significa “cambio di destinazione d’uso” in edilizia

Nel settore dell’edilizia e dell’urbanistica, ogni immobile viene classificato per la sua funzione principale, ovvero quella per cui è stato progettato e, di conseguenza, autorizzato formalmente dal Comune territorialmente competente.

Per varie ragioni, può capitare che nel tempo emerga l’esigenza di modificare la funzione originaria dell’immobile, ad esempio trasformando un’abitazione in un ufficio. Il processo che permette di effettuare questa variazione è proprio il cambio di destinazione d’uso.

Disciplinato dall’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 - ovvero il Testo Unico dell’Edilizia - il cambio di destinazione d’uso individua cinque categorie funzionali degli immobili:

• residenziale, per le abitazioni e gli usi promiscui a prevalenza abitativa;
• turistico-ricettiva, come alberghi, affittacamere e bed & breakfast;
• produttiva e direzionale, quali magazzini, laboratori, uffici e studi;
• commerciale, come negozi, bar e ristoranti;
• rurale, per immobili destinati ad attività agricole e affini.

Un classico esempio è rappresentato dal cambio di destinazione da magazzino ad abitazione o, ancora, dal cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale.

In ogni caso, è utile sottolineare che questo processo non dipende dalla categoria catastale di appartenenza dell’immobile, bensì dai titoli abilitativi che ne hanno autorizzato la costruzione e le loro successive modifiche.

Quando è necessario procedere al cambio di destinazione d’uso

In linea generale, è necessario procedere alla modifica della destinazione ogni volta che si vuole impiegare uno spazio - si tratti dell’immobile per intero o di una sua unità interna - a scopo diverso da quello registrato sui documenti comunali.

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Per questa ragione, il passaggio amministrativo si rende necessario non solo quando si effettuano dei lavori sull’immobile, come nel caso di una ristrutturazione, ma anche quando non sono previste modifiche edilizie. In altre parole, è sufficiente che vi sia una modifica al suo utilizzo, indipendentemente vengano effettuati specifici interventi.

Di solito, la variazione - si pensi, ad esempio, a un locale lavorativo sottoposto al cambio di destinazione d’uso da artigianale a commerciale - dipende:

• dall’effettiva possibilità di modifica, in base agli strumenti urbanistici comunali, come il Piano Regolatore Generale (PRG);
• dalle eventuali condizioni fissate da norme tecniche o altri regolamenti comunali;
• dal rispetto dei requisiti igienico-sanitari necessari per la nuova funzione, come finestre e altezze sufficienti, in base alla categoria d’approdo dell’immobile.

Inoltre, non bisogna dimenticare che all’interno dei condomini vi possono essere limitazioni aggiuntive. Il regolamento contrattuale, ovvero quello predisposto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’atto d’acquisto, può infatti vietare esplicitamente i cambi di destinazione d’uso.

Quali novità ha introdotto il Salva Casa sul cambio di destinazione d’uso

La disciplina sul cambio di destinazione d’uso è stata di recente sottoposta a un importante aggiornamento, grazie a delle novità introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa, poi convertito con la Legge 105/2024.

Allo scopo di agevolare i cittadini nel passaggio, riducendo la burocrazia necessaria, sono state introdotte delle semplificazioni. Fra le più importanti, si rileva:

• la possibilità di passaggio sempre ammessa tra specifiche categorie diverse - residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale, con l'esclusione di quella rurale - per le singole unità, purché l’edificio si trovi in centri storici, zone già edificate o aree in espansione. È il caso, ad esempio, del cambio di destinazione d’uso di un seminterrato, da magazzino ad abitativo, nei limiti della normativa regionale;
• la caduta dell’obbligo di reperire nuove aree da destinare agli standard urbanistici - ad esempio, nuovi parcheggi - un problema che in passato ha fortemente limitato i cambi di destinazione d’uso;
• la possibilità, da parte dei Comuni, di imporre condizioni specifiche, quali la necessità di un uso prevalente affine a quello dell’intero stabile, regole speciali per piani terra e cantine e altro ancora.

In merito all’esonero dall’adeguamento degli standard urbanistici, è necessario ricordare che il pagamento degli oneri di urbanizzazione rimane, se previsto dalle leggi regionali di riferimento.

Il cambio d’uso è considerato una ristrutturazione edilizia?

Per quanto si tratti di una convinzione diffusa, la modifica dell’uso prevalente di un immobile non corrisponde automaticamente a una ristrutturazione edilizia. Il Testo Unico dell’Edilizia prevede infatti:

• il cambio di destinazione d’uso senza opere, che comporta solo la modifica dell’uso previsto dell’immobile, senza interventi edilizi di alcun tipo;
• il cambio di destinazione d’uso con opere, quando sono necessari interventi di adeguamento dell’immobile - ad esempio, la modifica delle pareti interne o l’apertura di nuove finestre - per renderlo compatibile con i requisiti della categoria d’approdo.

A questo scopo, è utile specificare che le opere di semplice manutenzione - quali la tinteggiatura o la sostituzione dei pavimenti - o gli interventi che rientrano nella disciplina dell’edilizia libera, ricadono sempre nel cambio di destinazione d’uso senza opere ai sensi del D.P.R. 380/2001.

Quali titoli edilizi servono per il cambio di destinazione d’uso

Per poter modificare la funzione primaria di un immobile, è necessario conseguire degli specifici titoli edilizi, da ottenere tramite gli uffici preposti del Comune territorialmente competente. In base anche a quanto previsto dal Salva Casa, in generale:

• il titolo edilizio per il cambio di destinazione senza opere è la SCIA, necessaria anche quando il passaggio comporta piccoli interventi rientranti nella cosiddetta edilizia libera. Se invece si eseguono lavori più consistenti e assoggettabili a CILA, l'intervento si configura come cambio di destinazione con opere, pur potendo essere gestito quasi sempre tramite SCIA;
• il titolo edilizio per il cambio di destinazione d’uso con opere può invece costituito dalla SCIA, la SCIA alternativa al permesso di costruire e dallo stesso permesso di costruire, a seconda dell’invasività degli interventi da realizzare, si pensi ad abbattimenti di pareti o ricostruzioni integrali di porzioni degli immobili.

Per facilitare la comprensione, se si desidera modificare solo funzionalmente un immobile - ad esempio, si vuole trasformare un ufficio in un appartamento residenziale, senza interventi di sorta perché i locali già rispondono a tutti i requisiti abitativi - il titolo edilizio di riferimento sarà la SCIA per il cambio di destinazione d’uso senza opere.

Da quando è obbligatorio il titolo edilizio per il cambio di destinazione?

A dispetto delle comuni credenze, forse alimentate dalla facilità con cui si confonde il cambio di destinazione d’uso con la modifica della categoria catastale, la necessità di un titolo edilizio è obbligatoria da diversi anni. Già in precedenza al Salva Casa, infatti, il D.P.R. 380/2001 stabiliva che il passaggio tra categorie diverse, anche senza opere, richiedesse opportuna autorizzazione. Con la Legge 105/2024, la disciplina è stata ulteriormente semplificata, richiedendo almeno la SCIA anche per tutti i cambi senza opere.

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Al fine di non incorrere in errori o sanzioni, è però indispensabile sapere che i titoli edilizi sono indispensabili anche per sanare posizioni irregolari:

• per le regolarizzazioni di destinazioni non comunicate, l’uso originario legittimo si ricostruisce solo attraverso i titoli edilizi, non tramite la classificazione catastale. È quanto conferma la sentenza 4620/2026 del Consiglio di Stato;
• non è sufficiente lo scorrere del tempo per regolarizzare una modifica funzionale mai comunicata: un non autorizzato cambio di destinazione d’uso dopo 10 anni, ad esempio, non diventa mai legittimo per il solo decorso del tempo, servono comunque i necessari titoli edilizi.

Il cambio di destinazione d’uso può essere considerato abuso edilizio?

Infine, è bene sapere che il cambio di destinazione d’uso effettuato senza i dovuti titoli abilitativi, o in contrasto con le previsioni urbanistiche, può costituire un abuso edilizio a tutti gli effetti. E le conseguenze possono arrivare fino al ripristino della funzione originaria e, nei casi più gravi, all’ordine di demolizione di eventuali opere non autorizzate.

Tuttavia, in virtù del già citato Salva Casa, sono oggi disponibili delle misure rafforzate per il cambio di destinazione d’uso in sanatoria. Con la SCIA in sanatoria o l’accertamento di conformità, è infatti possibile regolarizzare situazioni pregresse sfruttando il superamento della rigida “doppia conformità”. 

Oggi è infatti sufficiente dimostrare che l'intervento sia conforme alle regole urbanistiche valide al momento della presentazione della domanda, nonché alle norme edilizie e igienico-sanitarie vigenti all'epoca in cui è stata effettuata la modifica.

Rimane però esclusa la possibilità di sanare i casi di totale difformità o la violazione di vincoli assoluti sull’immobile, con le relative conseguenze in termini di ripristino delle funzioni originarie.