Cambio destinazione d'uso da abitazione a magazzino con il Salva Casa

La questione del cambio di destinazione d’uso in un condominio è tra le più delicate sia per i vincoli imposti dalla normativa edilizia che per i rapporti tra proprietà individuale e interessi collettivi. Dal punto di vista normativo, il decreto "Salva Casa" ha rivisto profondamente le regole di mutamento dell'uso di un immobile, sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra categorie funzionalmente diverse, con e senza opere edilizie. 

Sui rapporti di vicinato, invece, l’ultima sentenza della Corte di Cassazione del 21 ottobre 2025 ha chiarito quando il singolo condòmino può opporsi o meno al cambio di destinazione d’uso da abitazione a magazzino. 

Cambio di destinazione d’uso: che cos’è

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile richiede l'adempimento di pratiche di tipo amministrativo, tra le quali la richiesta di un'autorizzazione al Comune dove si trova l’immobile affinché siano rispettati i vincoli urbanistici. 

Nel caso specifico, per cambiare la destinazione d'uso di un’unità immobiliare da abitazione a magazzino, in base alle novità del decreto "Salva Casa", è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune, a meno che non siano necessarie opere che richiedano il permesso di costruire.

Dopo l'autorizzazione comunale, bisogna procedere con una variazione catastale all'Agenzia delle Entrate. È indispensabile rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, per verificare la compatibilità con il piano urbanistico locale, le normative e il regolamento condominiale, nonché per preparare la documentazione tecnica necessaria. 

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Normativa sul cambio d’uso di un immobile

A lungo, la normativa edilizia italiana, che si fonda sul Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001), ha considerato il cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee - quali, per esempio, i cambi dell’unità immobiliare da residenziale a magazzino - un lavoro di nuova costruzione. Pertanto, per eseguire questo tipo di intervento occorreva ottenere, quale titolo abilitativo, il permesso di costruire dal Comune. 

Questo principio è stato confermato anche dalla giustizia amministrativa e, in particolare, dalla sentenza del TAR del Lazio numero 21653 del 2024 (anteriore all’entrata in vigore del decreto "Salva Casa"), con la quale si è ribadito che il cambio di destinazione d’uso da abitazione a magazzino, costituendo un intervento edilizio rilevante ai sensi dell’articolo 23-ter del DPR 380/2021, necessiti del permesso di costruire. 

Salva Casa, quali novità sul cambio d’uso 

L’entrata in vigore del decreto "Salva Casa" (Dl 69/2024, convertito nella legge 105/2024) ha semplificato in maniera consistente la normativa edilizia, modificando anche lo stesso articolo 23 del Testo Unico dell’Edilizia. In base a quanto prevede il provvedimento, dunque, oggi il cambio d’uso:

• è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale (per esempio, in quella residenziale, il cambio di destinazione d’uso da abitazione a ufficio), anche in presenza di lavori edilizi, purché si rispettino le normative di settore e le condizioni imposte dagli strumenti urbanistici comunali. La stessa procedura si può applicare al cambio di destinazione d’uso di una stanza;
• è consentito tra categorie funzionali diverse (per esempio, da residenziale a produttiva o commerciale), per le unità immobiliari situate in immobili delle zone A), B) e C) ai sensi di quanto prevede l’articolo 2 del decreto ministeriale 1444/1948, pur in presenza di opere edilizie;
• non è consentito nella categoria funzionale rurale. 

Quando è vietato il cambio di destinazione d'uso

In definitiva, il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, fermo restando che i Comuni hanno la possibilità di imporre specifiche condizioni mediante strumenti urbanistici, compresi quelli per l'adeguamento dell’uso dell’unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità appartenenti allo stesso fabbricato. In linea di massima, dunque, il cambio di destinazione è vietato quando: 

• non sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali per la presenza di vincoli specifici;
• contrasti con il regolamento condominiale;
• siano presenti vincoli storici e paesaggistici sull’immobile e non si disponga dell’autorizzazione della Sovrintendenza;
• non si rispettino le norme igieniche e sanitarie. 

Cosa serve per il cambio d'uso da abitazione a magazzino

Con le novità del decreto "Salva Casa" si è proceduto a una semplificazione delle procedure edilizie che hanno riguardato anche il cambio d’uso. Pertanto, il mutamento da abitazione a magazzino, senza l’esecuzione di lavori, si può effettuare al giorno d’oggi con una semplice SCIA. 

Più nello specifico, in base alle disposizione del decreto legge 69/2024, il cambio di destinazione d’uso si effettua con: 

• la sola Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) nei casi in cui non siano previste opere edilizie;
• il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere nei cambi d'uso. Nel caso di lavori soggetti alla Comunicazione di Inizio dei Lavori Asseverata (CILA) si deve procedere comunque con SCIA.

Le tabelle di seguito, elaborate dall’ANCE, chiariscono il tipo di procedura da adottare in caso di cambio di destinazione nella stessa categoria funzionale o in differenti categorie funzionali. 

TIPO DI INTERVENTO	TITOLO
Assenza di interventi	SCIA
Edilizia libera ex articolo 6	SCIA
Interventi soggetti a CILA (ex articolo 6-bis)	SCIA
Interventi soggetti a CILA (ex articolo 22)	SCIA
Interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire (ex articolo 23	SCIA alternativa al Permesso di costruire
Interventi soggetti al permesso di costruire (ex articolo 10)	Permesso di costruire

Esempi di cambio d’uso nel decreto ‘Salva Casa’

L’applicazione delle nuove regole del decreto "Salva Casa" determina la necessità di richiedere il permesso di costruire dal Comune anche per il cambio di destinazione d’uso da abitazione a garage, trattandosi di un intervento urbanisticamente rilevante. 

Una procedura più snella può essere richiesta, invece, per il cambio di destinazione d’uso da negozio a magazzino per il quale è sufficiente la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al comune, con firma di un tecnico abilitato. Nel caso in cui la variazione comporti dei lavori strutturali potrebbe essere necessario il permesso di costruire.

Quanto tempo ci vuole per fare un cambio di destinazione d'uso

Con la semplificazione delle procedure edilizie, si può stimare che un cambio d’uso che non necessiti di opere edilizie può comportare dei tempi molto ristretti. Dopo aver incaricato il professionista, l’autorizzazione del Catasto può avvenire nel giro di pochi giorni, seguita dalla variazione catastale. 

Diversamente, se il cambio dovesse necessitare anche di opere edilizie, i tempi si allungherebbero notevolmente. Infatti, oltre a presentare la pratica edilizia (SCIA o permesso di costruire a seconda dei singoli casi), devono essere preventivati i tempi - da qualche settimana a diversi mesi - necessari a richiedere il nulla osta e l’agibilità.

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Quanto costa cambiare la destinazione d’uso di un magazzino

Nel calcolo dei costi occorrenti per effettuare il cambio di destinazione d’uso da abitazione a magazzino bisogna considerare diversi fattori, a partire dalle pratiche di tipo amministrativo. Infatti, tra gli oneri comunali, i diritti di segreteria hanno un costo variabile tra 80 e 350 euro, a seconda del comune, mentre gli oneri di urbanizzazione variano da qualche migliaio a 5.000 o 10.000 euro, a seconda del tipo di trasformazione. 

Sono da aggiungere, inoltre, le tasse necessarie per la variazione catastale che hanno un costo variabile da 50 a 100 euro. Inoltre, si devono aggiungere anche i lavori edili e impiantistici che variano, di media, da 600 a 3.500 euro al m2. Infine, è necessario pagare la parcella del professionista con un costo che varia da 300 a 2.000 euro a seconda della complessità della pratica. 

Ulteriori costi possono essere previsti dalle singole Regioni. Per esempio, la legge regionale della Lombardia numero 12 del 2005, al comma 3, dell’articolo 52 prevede che, nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso avvenga nei 10 anni dopo l’ultimazione dei lavori, il soggetto interessato debba pagare gli eventuali conguagli sugli oneri di urbanizzazione. 

Da abitazione a magazzino e limiti di condominio

Dal punto di vista dei rapporti di vicinato e, in particolare, in un condominio, il cambio di destinazione d’uso può essere motivo di litigio tra i proprietari delle unità abitative. Infatti, qualche protesta dei vicini si potrebbe sollevare quando un’unità immobiliare viene trasformata in un deposito o magazzino. 

Dal punto di vista civilistico, una situazione di questo tipo trova disciplina all’articolo 832, nel quale si stabilisce che "il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico". 

Cambio d'uso in condominio: l'ordinanza della Corte di Cassazione

L’esercizio di tale diritto, quindi, deve avvenire nel rispetto dei limiti imposti dall’articolo 1102 del Codice civile, nel quale si stabilisce che "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". 

Applicando questo principio al condominio, può affermarsi che il cambio d’uso non deve pregiudicare il decoro, la sicurezza e la funzionalità dell’immobile. Peraltro, a sostegno del proprietario che decida di cambiare la destinazione d’uso da appartamento a magazzino è intervenuta la recente ordinanza numero 27980 della Corte di Cassazione, datata 21 ottobre 2025. 

Gli Ermellini hanno ribadito che, in ambito condominiale, il singolo proprietario, in assenza di divieti e di statuizioni del regolamento, non può impedire che un appartamento appartenente a un altro condòmino venga trasformato in un magazzino o in un deposito. Tale facoltà, infatti, è riconosciuta alla sola Pubblica amministrazione.