Un murale sulla facciata di un condominio può cambiare l’aspetto dell’edificio e rappresentare un’opportunità per rendere più gradevoli gli spazi condivisi. La facciata rientra tra le parti comuni del condominio e il suo utilizzo è soggetto a specifiche regole. Prima della realizzazione dei murales in condominio bisogna verificare cosa prevede il regolamento condominiale e se serve una delibera dell’assemblea. Possono altresì essere richieste autorizzazioni amministrative, specie quando ci sono vincoli o particolari caratteristiche dell’edificio. Da sapere anche come intervenire quando un’opera è realizzata senza i necessari permessi e come chiederne la rimozione.
Quali sono le regole condominiali per l’uso della facciata?
Come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile, al pari di altre parti necessarie all’uso comune, anche la facciata di un condominio è “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.
L'articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo. Infatti, l’utilizzo della facciata deve rispettare le regole previste dalla legge e non può compromettere i diritti degli altri proprietari.
Nel caso particolare della facciata, bisogna considerare il decoro architettonico dell’edificio, motivo per cui un condomino non può decidere autonomamente di intervenire sulla stessa con un'opera di grandi dimensioni, senza verificare preventivamente le regole applicabili.
Un condominio può avere nel suo regolamento delle disposizioni specifiche sull’utilizzo delle parti comuni e prevedere limiti più stringenti, ad esempio per la realizzazione di un murales, motivo per cui è bene distinguere tra:
- il diritto del singolo condomino a utilizzare la facciata;
- la necessità di non danneggiare la proprietà comune;
- il rispetto del decoro architettonico;
- le eventuali autorizzazioni condominiali;
- i permessi richiesti dal Comune o da altre amministrazioni.
Che cosa sono i murales?
I murales sono opere pittoriche realizzate direttamente su una parete, generalmente esterna, con l’utilizzo di tecniche e materiali differenti, e possono avere finalità artistiche, decorative, culturali oppure di riqualificazione urbana. Il termine viene normalmente utilizzato per indicare grandi dipinti realizzati su muri e facciate, spesso caratterizzati da dimensioni considerevoli e da un forte impatto visivo.
La loro diffusione ha interessato sia gli spazi pubblici sia quelli privati, trasformando pareti anonime in superfici destinate all'espressione artistica. Un esempio significativo è quello dei murales di Tor Marancia, a Roma, dove le facciate degli edifici sono state trasformate in una sorta di museo a cielo aperto. In alcuni casi i murales di un Comune possono essere promossi direttamente dall'amministrazione comunale nell'ambito di un progetto di riqualificazione urbana.
In altre situazioni l'opera viene commissionata da privati e nel contesto residenziale i murales all’esterno di una casa possono essere realizzati sulla parete di un'abitazione privata appunto, ma la situazione cambia quando l'immobile si trova in un condominio, perché in questo caso la facciata è una parte comune e l'intervento non riguarda esclusivamente il proprietario dell'appartamento.
Quali permessi per realizzare un murale in condominio?
Quando si decide di realizzare un murale in condominio, bisogna innanzitutto verificare quali permessi servono. Non tutti i murales sono soggetti alle stesse regole e la qualificazione dell'intervento è importante perché da essa possono dipendere procedure e autorizzazioni differenti.
Per un murale sulla facciata di un condominio, la prima verifica riguarda quindi il regolamento condominiale e le eventuali precedenti deliberazioni dell'assemblea. Se l'opera modifica significativamente l'aspetto della facciata, è generalmente opportuno sottoporre il progetto ai condomini e ottenere una deliberazione assembleare. Il progetto dovrebbe indicare almeno:
- la parete sulla quale sarà realizzata l'opera;
- le dimensioni e le caratteristiche del murale;
- i materiali e le tecniche utilizzate;
- il soggetto incaricato della realizzazione;
- eventuali interventi preliminari o successivi sulla facciata;
- le modalità di manutenzione e conservazione dell'opera.
Non è detto che il via libera da parte del condominio sia sufficiente per realizzare un murale, visto che potrebbero essere necessari altri adempimenti. Bisogna, infatti, verificare la disciplina applicabile nel Comune in cui si trova l’immobile, perché in alcuni casi l’opera potrebbe determinare una vera e propria trasformazione del prospetto.
Murales in condominio: la sentenza del Consiglio di Stato
A tal proposito, assume non poca rilevanza la sentenza del Consiglio di Stato, in particolare la n. 1289 del 7 febbraio 2023, riguardante il caso di un dipinto murale realizzato sulla facciata di un edificio a Napoli. Da Palazzo Spada è stato escluso che un murale caratterizzato da elementi innovativi potesse essere assimilato alla semplice tinteggiatura di una facciata.
Secondo la sentenza, quando modifica i caratteri preesistenti della facciata, come colori, materiali, ornamenti e aspetto complessivo, l'intervento non rientra nella manutenzione ordinaria, ma in quella straordinaria. Alla luce di ciò, ci si deve procurare il relativo titolo edilizio, ossia almeno una CILA, quando le condizioni lo richiedono.
Come richiedere la cancellazione di un murale abusivo?
In presenza di un murale abusivo in condominio, ossia realizzato senza il necessario consenso condominiale o senza gli eventuali titoli e autorizzazioni richiesti dalla normativa edilizia, si possono intraprendere diverse iniziative, ma l’iter da seguire dipende dal tipo di violazione commessa. Per un murale in condominio, i proprietari possono chiedere all'amministratore di verificare la situazione e sottoporre la questione all'assemblea.
Se l'opera è stata realizzata sulla parte comune senza rispettare le regole sull'utilizzo della facciata, l'assemblea può valutare le iniziative necessarie per ottenere il ripristino. In presenza di un’opera priva di un titolo amministrativo, occorre rivolgersi al Comune competente, in particolare agli uffici che si occupano di edilizia privata e controllo del territorio, per verificare la regolarità dell'intervento e nel caso richiedere l’eliminazione dello stesso.
La rimozione di un murales abusivo non dovrebbe essere effettuata autonomamente dai condomini, soprattutto quando l'opera è stata qualificata come intervento edilizio. La sentenza n. 1289/2023 del Consiglio di Stato, sottolinea, infatti, che anche la rimozione di un'opera di questo tipo può richiedere un titolo abilitativo.
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