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Superbonus 110 e condominio: il ruolo di conduttore e proprietario nel decidere i lavori
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Quale ruolo hanno conduttore e proprietario nel decidere i lavori che danno diritto al superbonus 110 in un condominio? L’avvocato Moreno Mantovani ha cercato di fare chiarezza nell’ambito di un webinar promosso da Confedilizia.

Lavori trainanti in condominio per il superbonus 110: il conduttore

Il ruolo del conduttore nelle assemblee condominiali, spiega l’avvocato, è spesso ignorato ma in realtà può essere determinante per decidere i lavori trainanti che danno luogo all’agevolazione superbonus 110  per il condominio.

La prima questione è se il conduttore debba o meno partecipare all’assemblea condominiale relativa alla decisione. Secondo la legge 392 del 1978, che tuttora detta le norme generali per le locazioni, il conduttore ha il diritto di partecipare con diritto di voto nelle delibere che riguardano la manutenzione ordinaria, come quella degli impianti di raffrescamento o riscaldamento.

Con il superbonus siamo però nell’ambito della manutenzione straordinaria, quindi il conduttore deve essere invitato all’assemblea ma senza diritto di voto. Può però partecipare alle delibere sulle modifiche ai servizi comuni, quali ad esempio le pompe di calore, che sono servizi comuni e che rientrano nel 110 e determinano i due salti di classe energetica.

Lavori trainanti in condominio per il superbonus 110: il proprietario

Invece,  per il proprietario – spiega l’avv. Mantovani, - l’art 1575 del codice civile dispone l’obbligo di mantenere l’immobile in condizioni di essere usato e di porre in essere le riparazioni necessarie. L’articolo 1582 impedisce invece, nei lavori di rifacimento, le innovazioni gravose e voluttuarie. Poichè le opere previste per le detrazioni del superbonus 110 sono sostanziali e non voluttuarie, il proprietario ha quindi l’obbligo di porle in essere, e il conduttore ne deve tollerare l’esecuzione, anche qualora questo comporti per lui un fastidio (come da articolo 1583 del cc.).

Superbonus 110 e condominio: vantaggi per conduttore e proprietario

Dopo la delibera, tuttavia, è sempre consigliabile che il proprietario si faccia consegnare dal conduttore una liberatoria per l’esecuzione dei lavori. Il vantaggio del conduttore – l’avere un appartamento più funzionale – è infatti gravato dal disagio dell’esecuzione dei lavori stessi; secondo la legge, spiega l’avvocato, se tale disagio dovesse durare per oltre un sesto della durata del rapporto locativo, o comunque oltre gli 80 giorni, il conduttore avrà diritto ad un risarcimento.

D’altro canto, il proprietario avrà la possibilità di ritoccare al rialzo il canone di affitto, dopo lo scadere del contratto in essere, in ragione dei miglioramenti apportati, ma solo nel caso in cui tali miglioramenti abbiano avuto un costo non recuperato tramite i bonus e nel caso in cui non si tratti di contratti agevolati.

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