Disdetta della locazione commerciale: i requisiti e come procedere

Come si procede alla disdetta di una locazione commerciale? Si tratta di un dubbio che coinvolge comunemente sia i proprietari degli immobili, i quali potrebbero aver bisogno di tornare in possesso dei loro locali, che gli affittuari desiderosi di estinguere il contratto in caso di chiusura o trasferimento della propria attività.

La disciplina è regolamentata dalla Legge 392 del 1978, che definisce gli oneri e i diritti di entrambe le parti, nonché le modalità con cui effettuare la disdetta e le sue tempistiche. È però necessario sottolineare che la normativa in vigore prevede vi siano dei giustificati motivi alla base della disdetta del contratto. Scopriamo tutte le informazioni utili.

I requisiti della disdetta della locazione commerciale

Come già accennato in apertura, la necessità di disdire un contratto di locazione commerciale prima della sua naturale scadenza può nascere sia dal proprietario dell’immobile che, viceversa, dal suo affittuario. Entrambi non possono procedere in qualsiasi momento alla richiesta di chiusura del contratto, ma devono controllare la sussistenza di alcuni requisiti.

Il primo passo da compiere è verificare la distanza temporale, ovvero quanti mesi o anni manchino, alla naturale estinzione dell’accordo o del suo rinnovo automatico. Si tratta di un’informazione importante, affinché la richiesta di disdetta anticipata possa essere inoltrata entro i termini previsti per legge, come si vedrà più avanti. A questo scopo, ricordando come tipicamente le locazioni commerciali abbiano durata minima di 6 o 9 anni a seconda della tipologia di esercizio, può essere utile controllare quali siano le caratteristiche del contratto di locazione commerciale.

Verificate le naturali scadenze, prima di procedere con la disdetta è necessario verificare i requisiti che la legge impone sia al locatore che al locatario.

Disdetta da parte del proprietario: i requisiti previsti dalla legge

Il primo caso è quello del proprietario dell’immobile che desidera rientrare in possesso dei suoi locali, prima della naturale scadenza o del rinnovo del contratto. Secondo quanto stabilito sempre dalla Legge 392 del 1978, il locatore non ha libertà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma devono essere presenti dei giustificati motivi, definiti dall’articolo 29 della stessa legge. La disdetta anticipata è ammessa:

• quando il proprietario vuole tornare in possesso dell’immobile per cambiarne la destinazione d’uso, ad esempio trasformando i locali a uso abitativo per sé o per un parente entro il secondo grado;
• quando il locatore, o un suo parente entro il secondo grado, desiderano utilizzare l’immobile per avviare un’attività commerciale;
• quando il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e vuole destinare l’immobile a usi istituzionali;
• quando il proprietario vuole demolire la struttura o effettuare lavori di ristrutturazione.

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È importante sottolineare che la normativa prevede un massimo di 6 mesi affinché il proprietario implementi il giustificato motivo alla base della disdetta: ad esempio, se vuole aprire una propria attività commerciale, dovrà avviarla entro un semestre dalla cessazione del contratto. In caso contrario, potrebbe essere chiamato a corrispondere all’affittuario indennizzi e spese di trasloco o, ancora, a ripristinare il contratto precedentemente posto in essere.

Per evitare spiacevoli sorprese, è utile che il proprietario includa eventuali accordi specifici con l’affittuario in sede di sottoscrizione del contratto, magari affidandosi a una procedura di creazione guidata di un contratto d’affitto commerciale.

Disdetta da parte dell’affittuario: i motivi e le clausole del contratto

Diverso è invece il caso in cui sia l’affittuario, ovvero il locatario, a richiedere la disdetta della locazione commerciale prima della sua naturale scadenza o, ancora, del rinnovo automatico. Su questo fronte, la Legge 392/1978 identifica due precise situazioni:

• la disdetta in qualsiasi momento, se nel contratto è stata prevista questa possibilità con un’apposita clausola;
• la disdetta per gravi motivi, oggettivi e imprevedibili, che impediscono di proseguire con l’attività commerciale.

Tra i motivi imprevedibili che permettono all’affittuario di procedere con la disdetta anticipata, vi sono:

• congiunture economiche sfavorevoli che rendono impossibile protrarre l’attività commerciale;
• mancato ottenimento di licenze e autorizzazioni che rendono impossibile svolgere l’attività commerciale;
• condizioni economiche favorevoli non previste, che portano l’attività a espandersi e, di conseguenza, di cercare locali più capienti.

Non sono invece ammessi il cambio della tipologia di attività commerciale o, ancora, il cambio di residenza da parte dell’affittuario. Proprio poiché una delle condizioni affinché l’affittuario possa procedere in qualsiasi momento è la presenza di specifiche clausole, in fase di sottoscrizione dell’accordo può essere utile verificare quali opzioni includere, confrontando un fac-simile o modello di contratto di locazione commerciale.

Come disdire un contratto di locazione a uso commerciale

Verificati i requisiti, i motivi e le clausole previste dalla legge, si può procedere materialmente all’inoltro della disdetta della locazione commerciale. Per farlo, è innanzitutto necessario rispettare le tempistiche sempre previste dalla normativa e, fatto non meno importante, controllare che la documentazione di disdetta sia corretta.

Termini e tempistiche per la disdetta della locazione commerciale

La disdetta della locazione commerciale deve avvenire con raccomandata con ricevuta di ritorno o, ancora, via PEC se le parti rientrano fra i soggetti per i quali l’apertura di una casella di posta certificata è un obbligo di legge. Per farlo, è necessario rispettare delle precise tempistiche:

• il proprietario deve inoltrare la disdetta entro 12 mesi dalla scadenza o dal rinnovo del contratto, 18 se l’attività commerciale è una struttura ricettiva;
• l’affittuario deve procedere con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla naturale scadenza o dal rinnovo del contratto.

Cosa deve contenere la lettera di disdetta

Affinché la lettera di disdetta sia ritenuta valida, devono essere presenti alcuni elementi previsti dalla legge. Per questa ragione, ed evitare così errori, il consiglio è quello di approfittare di un modulo o fac-simile di disdetta della locazione commerciale. Tra le informazioni che devono essere incluse, si elencano:

• nome e dati anagrafici del richiedente;
• dati identificativi dell’immobile;
• data di sottoscrizione del contratto;
• data di prevista chiusura del contratto.

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Sarà poi necessario specificare i motivi che hanno portato alla richiesta di disdetta anticipata della locazione:

• il proprietario dovrà esplicitamente indicare una delle motivazioni previste dall’articolo 29 della legge 392/1978, così come evidenziato nei precedenti paragrafi;
• l’affittuario dovrà richiamare le clausole del contratto, se presenti, o ancora illustrare i gravi e imprevisti motivi, sempre fra quelli previsti per legge.

Infine, è utile ricordare che la chiusura di un contratto d’affitto commerciale richiede la presentazione dell’apposito modello RLI 2020 all’Agenzia delle Entrate, così come anche il pagamento della relativa imposta di registro.